[键入文字]汇嘉·瑞景园市场分析提案报告送呈：中色阳光提供：同创策划—潍坊项目组日期：2008年6月6日[键入文字]目录第一部分国家房地产市场宏观环境研究分析一、历年来宏观调控政策回顾与展望…………………………………………………………………………………………………………………P03二、2007年总体市场情况分析…………………………………………………………………………………………………………………………P06三、2008年房地产市场发展趋势预测…………………………………………………………………………………………………………………P12四、目前市场关注点及市场影响………………………………………………………………………………………………………………………P16第二部分潍坊市场宏观环境研究分析一、城市发展情况分析…………………………………………………………………………………………………………………………………P19二、城市经济运行情况分析……………………………………………………………………………………………………………………………P23第三部分潍坊房地产市场状况研究分析一、房地产业在国民经济中的地位不断提升…………………………………………………………………………………………………………P38二、房地产开发市场不断壮大…………………………………………………………………………………………………………………………P41三、2008年度住房用地供应情况……………………………………………………………………………………………………………………P43四、房地产市场展望预测………………………………………………………………………………………………………………………………P44第四部分微观市场环境研究分析一、对市场的思考………………………………………………………………………………………………………………………………………P48二、对产品的思考………………………………………………………………………………………………………………………………………P58三、对客户的思考………………………………………………………………………………………………………………………………………P59四、项目定位推广建议…………………………………………………………………………………………………………………………………P67五、精装修市场分析……………………………………………………………………………………………………………………………………P71附件部分第一部分国家房地产市场宏观环境研究分析房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。近年来对我国房地产业宏观调控政策的讨论始终围绕“房价涨跌”这个问题展开。如何控制房价过快上涨，目前已列入各级政府工作议程。一、历年来宏观调控政策回顾与展望（一）历年政策分析年份政策信息总结1998年住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化2000年规范房地产市场2001年刺激消费，繁荣房地产市场2003年4月121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报；2003-确立房地产业为“支柱产7月开始集中整顿土地市场。业”2004年831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台—2004-旨在“规范”房地产市场—标志着宏观调调控开始2005年3月房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面2005-调控在摸索中前进房地产税改革深入——调控触及交易环节国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场9月银监会212号文件——收紧房地产信托10月国税总局重申二手房交纳个税2006年4月房贷利率再次上调——调控卷土重来2006-方向偏颇，“一边调控一边5月国六条出台——新一轮调控大幕开启涨”国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场7月未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资8月土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规央行再次加息——宏观调控动用金融手段建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策9月房地产市场整顿，规范交易秩序完善二手房市场交易管理2007年1月建设部规范房地产经纪行业2007-转变思路调整方向国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始3月通过《物权法》10月1日起执行央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍—严厉打击炒房行为10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期物业税“空转”试点扩至十省市12月外商投资房地产业限制范围有所扩大2008年1月国务院重拳打击囤地2008-调控继续力度加强3月存款准备金率上调0.5%--继续实施从紧货币政策的信号（二）回顾和展望回顾起来，从2003年的121号文，金融监管部门开始发出对房地产投资过热进行宏观调控的信号，国务院随之出台的18号文即刻表明政府对房地产业“扶持”的态度，此后一系列的宏观调控政策开始在矛盾中反反复复。直到2007年的24号文件，政府部门的调控态度正式开始转变，在此基础上金融监管部门出台的359号文和452号文使宏观调控的效果即将显现，2007年年末开始，房地产投资过热的现象开始有所逆转。总体上来看，2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。2008年以后，从严政策的实施，市场土地与住房供量会增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面，这种结构上的改变，有利于形成梯级消费。经济适用房及两限房进入市场，也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。国务院“24号文”以及温家宝总理关于“经济适用房大多数面对中产阶级”的考虑，划定了政府与市场的责任边界。实际上温总理的观点，在业界看来，更应该是经济适用房政策定位的理性回归。从政策上看，尽管中央政府一次又一次的宏观调控来势凶猛，但只是在稳定房价，抑制房价过快增长，是在尽政府的责任。国家对房地产进行调控的目的是给过热的房地产市场降温，而不是打压。在承认政府住房保障责任的同时，不能否认房地产市场的作用。我们认为，政府和老百姓都不愿看到也不会让房价雪崩式的下降出现，因为房地产的根本功能属性是居住和使用功能，所以必须保证老百姓“居者有其屋”；另一方面，房地产具有保值和增值性，具备投资功能。二者决不能独当一面。支持房地产价格上涨的很多因素是长期存在。房地产调控带来很多期盼，任重道远。二、2007年总体市场情况分析（一）土地市场2007年，全国土地购置面积增幅提高，但土地购置费用、土地开发投资和土地成交价款增幅较大，地价上涨较快情况依然突出。土地开发面积增幅大幅下滑，囤地现象依然严重。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2007年1-10月，全国土地购置面积31350.8万㎡，同比增长了16.9%，增幅比2006年全年提高了20.6个百分点；土地开发面积19835.2万㎡，同比增幅7.9%,增幅较2006年全年下降了20.3个百分点。从各区域土地供应情况来看，东、中、西部地区土地购置面积继续增长，且增速加快；东、中部地区土地开发面积稳定小幅增长，西部地区土地开发面积增长较快。（二）房地产开发投资房地产开发投资增幅上升，普通住房和经济适用房投资比重提高，开发投资结构有所改善。房地产开发投资增速超过固定资产投资增速，远高于GDP增速。房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大，成为拉动经济增长的主要因素之一。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2007年1-10月，全国房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点，比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。2007年1-10月，房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6%，高于上半年3.3个百分点，比2006年全年高出4个百分点。（三）商品房供应受房地产投资快速增长的拉动，商品房供应指标增长速度保持了稳定且略有反弹。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）在加大房地产市场供应的政策导向下，土地供应有所加大，房地产开发投资快速增长，商品房供应保持了稳定的增长速度。2007年1-10月，全国商品房施工面积208565.7万㎡，同比增长22.8%，增幅比2006年全年提高4.8个百分点；商品房新开工面积73393.37万㎡，同比增长22.6%，增幅比2006年全年提高5.7个百分点；商品房竣工面积28134.8万㎡，同比增长9.1%，增幅比2006年全年提高0.4个百分点。（四）商品房需求商品房需求旺盛，销售面积及销售额均继续快速增长，需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品房供不应求矛盾仍然较为突出。在商品房销售中，期房销售增长速度明显高于现房销售增长速度，销售额增幅明显高于销售面积增幅。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系