江铃地产·罗家新区项目前期发展策略提案京昌地产江西省京昌房地产开发咨询服务公司出品2008.2.28本案研究模块：前言：本案的“三大悬念”一、项目开发背分析二、项目市场定位三、项目产品策略四、项目前期发展战略五、发展商品牌建设提议前言：本案“三大悬念”：□入市时机－-项目什么时候启动好。□市场定位－-我们的房子卖给谁。□产品策略－-我们如何盖好房子。一、形势悬念：面对当前动荡不安的地产局面，面对罗家新区“夹生地带”；面对人气不足的市场，不禁让人发问，这块能动工吗？项目能不能在今年动工开发？或什么时候是最好的入市时机，就成本案研究的“焦点”。二、市场悬念：当我们走进罗家新区【起步区】本案项目地块时，那偏僻的位置，荒凉的地块，加上破烂不堪的道路和环境，不由发问：谁会到这里买房子？我们的客户在那里？寻找目标客户群，成为本案研究的核心。三、产品悬念：面对半封闭的罗家新区【起步区】控制详规，比较苛刻的项目经济指标和高地价成本产品如何融入板块组团规划之中，做好本项目的规划设计和产品的定位成为本案研究的关键。一、项目开发背景分析提示：·正值中国新一轮地产革命的开始，房地产格局将重新调整，本项目将在这次地产风暴接受洗礼。是挑战也是机遇，就看发展商心态，准备的怎么样。·当前“房价涨跌”争议和“市场观望”局面，反而为新上的项目提供了一个“备战备荒”和“客户储蓄”的一次大好机会。·南昌十年发展看城东，城东发展看罗家，罗家新区是昌东的一块“处女地”，地理交通位置显赫，生态资源和产业资源十分丰富，商业布局成熟，为项目开发提供了深厚的市场支撑。·罗家新区起步区的开发战役已经打响，借势造势，片区互动，商住互动势在必行。·开发商凭借“江铃”品牌和雄厚的实力，义不容辞肩负了板块“领头羊”的使命。一、项目开发宏观大市分析：中国房地产今后的走势：·2008年成为中国房地产革命性的转折，政策、产业、市场、产品、消费都将发生革命变革。政策导向：国家房市政策调控将进一步加紧，各项政策绕围着抑制房价猛涨，打击炒地炒房、规范市场、合理消费，引导投资等方面展开。（地产新政对本案发展商及项目开发是挑战与机遇并存，机遇大于挑战，项目开发与企业发展机遇并行。为江铃地产这类字号大型房企开辟了快速发展的道路，创造了做强做大的空间）产业导向：中国当前房地产业将重新洗牌，将扭转中国地产“春秋战国”“军阀混战”的格局，房地产产业将发生一次重大的兼并，整合风潮。“胜者为王”、“实力为尊”和“品牌致胜”，将是中国房地产业的必由之路。（江铃地产，依托江铃集团背景；凭着信誉海内外的著名品牌和雄厚的实力，加上江铃地产多年开发经验和大量的土地储备；在新一轮的地产行业洗牌之中，无疑会脱颖而出。占有利时机，成为区域地产枭雄指日可待）市场导向：尽管宏观调控和地产政策对当前房地产不利，徘徊在“拐点”与“观望”期。但中国房地产市场前景广阔，市场庞大，专家断言：中国房地产市场至少还有20年的发展空间。（江铃地产立足本市、面向全省，其市场发展空间和机会十分广阔；以住宅产品开发为主导，相关地产的开发运营为辅助。企业可长足发展，项目开发蒸蒸日上。本案区区小项目的市场消化不成问题）产品导向：中国的房地产经过10多年的长足发展，虽然产品琳琅满目。楼盘层出不穷；但产品仍处于“初中级阶段”，前几年的产品面临淘汰，新的产品呼之欲出。今后的房地产产品趋势：向产业化、成品化、精优化、个性化、绿色化、节能化、智能化、规模化、的方向发展。专家断言：今后的房地产竞争将是品质的竞争和品牌的角逐，产品成为市场的核心竞争武器。江铃地产，重出江湖，无疑将产品的精神放在首位。以品质产品、魅力产品、个性化产品立足于市场。打造一个“江铃”汽车品牌与地产品牌联合互动的生存模式和发展体系。本案罗家项目的产品打造将从规划设计、建筑风格、户型设计产品等细节方面下工夫打造一个富有时代风范与地域风情的精品楼盘。消费导向：中国房地产新一轮的革命重点是消费者的革命，中国房地产经过一轮的盲目追风后，消费者逐渐成熟，由盲目、恐慌投资转变为理性、理智消费。炒投机者将淡出市场，投资者将更为谨慎，自用性消费者将日益剧增，购房热情依然高涨。今后市场将是以解决住房、改善条件、提高生活品质、追求个性化空间和生产经营等方面发展，也不乏有部分投资行为入市。（本案项目的目标客户定位在以自用性消费为主的群体中，对于产品的定位，满足广大消费性人群为主；户型以中小户型为主，适应中产阶级和中低收入人群的购买力，总价较小，单价较低；产品多样化、差异化和精细化。）二、项目区域市场分析：1、南昌市房地产市场分析南昌市经济发展综述南昌城市规划布局南昌房地产市场动态(土地出让、楼盘开发、楼盘销售、二手房交易、商品房价格、各大楼盘情况)南昌各大地产板块类比分析。(市区中心板块、红谷滩板块、昌东板块、昌西板块、昌北板块)。南昌近3年的商品房价格对比。南昌市消费者购房分析。错误：引用源未找到南昌二手房价格分析（以上内容省略，另文）2、城东板块房地产市场价值分析：地理位置优势与项目价值：·南昌市的总体规划是有利于城东发展，城东为南昌市五大组团之一。·城东区域主要包括：青山湖、高新技术开发、昌东工业园区、罗家新区、瑶湖高校园校区、期间有北京东路、南京东路、洛阳东路·城东区域只有解放东路由老城区向东郊延伸最长直接到瑶湖西岸。直接拉近了老城区于城东的距离，使城东与城区无缝对接。把城东郊区融入了城区范围。·城东区域交通十分便捷，生活方便，从城东到市区的车程仅10-20分钟；公交路众多。并且是域区上外环高架最便捷的出入口。由解放东路至市区车程仅20分钟是市区通往罗家镇的必由之路。城东经济优势与项目价值：·城东是南昌最有发展潜力的经济区域，主要定位为集商贸、物流、休闲等多种功能齐备的城市副中心区。·城东集聚了我省市重量级的产业园区：高新技术开发区、昌东工业园区、南钢、江氨等大型工业企业为项目发展提供了广泛的客户群体。·城东汇集了我省著名的大型物资交易市和大型超市几十家：江西纺织大市场、南昌钢材大市场、罗家粮油大市场、木材大市场、家具大市场、建材大市场、旧货大市场、沃尔玛超市、易莲花百货、解放西路商贸中心等。为项目发展提供了市场依托和服务配套。城东－瑶湖高校园区汇集了十多所大专院校，具有丰富教育资源。为项目提供了大量高素质潜在客户群体。城东交通图城东工业分布图城东商业分布图城东高校分布图城市生态资源优势与项目价值城东水系发达，湖泊众多，汇集了南昌主要大湖：青山湖、艾溪湖、瑶湖、天香园、旅游资源潜力巨大。小结：城东——具有非常大的消费潜力优势为是富人区。高素质人群密集区、高效产业人群生活区、乡镇专业户聚集区、流动人口密集区、老工业生产生活区、乡村居民生活区。具有非常大的市场前景和购房潜力。相关链接：[青山湖区][昌东工业园区][高新技术开发区][瑶湖高校园区]{南昌钢铁公司}{江西氨厂}[南昌开发城东片区的新动向]1、城东片区是南昌最具发展潜力的经济区域南昌市城东区域，主要是青山湖区内除杨子洲外的约120平方公里的美丽空间。以洪都中大道向北到赣江南岸，南起解放路向东延伸到罗家，中由北京东路、南京东路，越过艾溪湖直到瑶湖西岸。区内交通便捷、风景秀丽，碧波荡漾的青山湖、艾溪湖、瑶湖犹如镶嵌的宝石，使城东地区充满聚集人气、商气、财气的诱人魅力。经济发展潜力不可估量。其发展因素有以下6方面：2、南昌市总体规划有利于城东发展南昌市城市总体规划中，昌东区域是围绕南昌中心城区的五大组团之一。城东区域将要打造成为集高新产业、商贸物流、休闲旅游、生态居住的城市副中心。这一战略定位，符合城东地区的经济和自然状况的基本特点。3、区内工业和科技产业基础雄厚南昌国家级高新技术产业开发区，辖区面积231平方公里，已开发面积32平方公里。全区企业900余家，外资企业200余家，美国微软、美国科勒、美国耶兹、法国ABB、德国G&D、台湾东元等一批国际知名跨国公司和中兴通讯、深圳方大、江铜集团、TCL等一批国内知名企业在该区均有投资并取得良好回报。目前，南昌高新区已成为江西省科技含量最高、产业集聚效应最显著、发展速度最快、创新能力最强的经济区域。已经形成了电子信息及软件，光机电一体化、新材料、生物医药等四大支柱产业，产业聚集优势十分明显；同时在区内已经建立了四个国家级创新基地（江西赣昌创业服务中心，中国江西留学人员创业园，南昌大学科技园、浙江大学科技园江西分园），两个国家级产业化基地（国家火炬计划软件产业基地金炉软件园，国家半导体照明工程产业化基地联创光电科技园）。南昌高新技术产业开发区已经成为江西规模最大的高新技术产业聚集和孵化的基地，近三年来高新区主要经济指标均超过30%，2005年高新区主要经济指标突破“三个200亿”：即完成技工贸总收入284亿元，增长40%；工业总产值255亿元,增长42%；销售收入251亿元,增长41%；利税收入46.9亿元，增长32%；固定资产投资完成38.4亿元，增长54%；财政总收入完成7.07亿元，增长34.9%。2006年上半年，全区完成工业总产值125.93亿元，同比增长37.8%；销售收入124.14亿元，同比增长40.57%；利税总额27.12亿元，同比增长23.53%；财政总收入4.84亿元，同比增长48.9%。各项主要经济指标实现了“时间过半、任务过半”的目标，创造了历史最高水平。在青山湖区内，还拥有昌东工业园和民营科技园两个省级工业园区，基本形成了医药化工、纺织服装、食品饲料、机械冶金、建筑建材等行业共同发展的格局。昌东工业区总规划面积21.5平方公里，经过三年多的开发建设，基本拉开了园区内九纵十横的道路框架，全面启动了40公里的水系建设