“天盛锦街”未售物业阶段性营销回顾及下阶段营销执行方案背景：6月份未售物业各项目仅有63,000元的商铺按揭回款，其余收入的也只是少许的租金。由于受5.12地震的影响，加之物业本身在环境、物业形态上的原因，大大影响了招商工作，本月只完成销售任务的65.8%。采取的措施：嘉联商旅公司于6月19号向天盛地产进行了未售物业阶段性的汇报，就物业的营销症结进行了分析，经过双方协商论证，对工作任务进行了时间节点上的明确和安排，形成了下阶段营销执行方案。阶段性营销工作回顾：07年11月我司进驻龙泉天盛.锦街项目。在进场之初我司提出了相应的推广方案，由于种种原因，方案没有按计划实施。于是前期的推广上，我们只做了售楼处的包装以及DM单的印制，其中，售楼部包装花费12000元，DM单印制4000元。售楼部的包装在前期起到了吸引一定来访量的作用，DM虽印制，但由于当时大棚菜市未启动，5A生活圈模式无法宣传，所以DM单一直没有进行派发。余下的就是在招商销售人员通过行销的不懈努力，在这种情况下，我们依然取得了不错的成绩：《天盛锦街》已出租铺面.库房情况统计表租赁时间商家名称租赁商铺年限1年2年（10%）3年（10%）均租/平米/月面积均租/月2007年11月陈玲“书香雅筑”校园路60号租金28　　2843.6712232007年11月尹青荣“驿都锦绣”外车库8号租金11.27　　11.2723.662672007年11月石学平“天盛花苑”航天南路52号租金12.0913.314.6313.3443.845852007年12月李启军“驿都锦绣”451、452、453号租金17.5219.2721.219.33145.5128132007年12月李燕“驿都锦绣”外车库12号租金11.49　　11.4931.343602007年12月魏克彬“天盛花苑”兴茂东街382号租金17.69　　17.6927.144802008年2月周永洪“星河名居”星光东路10号租金11.3812.5213.7812.5670.318832008年2月陈兴旺“驿都锦绣”外车库4号租金12.68　　12.6823.663002008年3月熊寒“驿都锦绣”371、372、373号租金14.29　　14.29157.4122502008年3月李林“天盛花苑”兴茂东街376号租金13.29　　13.2947.46302008年3月尧英“驿都锦绣”外车库18号租金12.77　　12.7723.493002008年5月10潘剑平“天盛花苑”航天南路61号租金1617.619.3617.743.84776日2008年6月1詹伟雄“星河名居”星光东路11号租金14.27　　　53.24760日2008年6月15陈春华“驿都锦绣”292号租金17.4819.2321.1519.2842.9750日7月10日周京平“驿都锦绣”25、26、27、28　　　　　122.7310007月20日杨胜全天盛花园382号　　　　　27.14500《天盛锦街》已出售铺面.库房情况统计表物业购买人位置面积面价单价优惠政策成交单价面价总价成交总价付款方式付款情况合同签订备注库房蒋晓燕驿都锦绣44号10.3613463%1305.621394413526一次性已付全款已签　商铺潘倩航天南路63号22.855088　4833.6116261110448一次性已付全款已签　车库彭宇星河名居32号33.972300　22167813175278一次性已付全款已签　商铺周桂容书香雅筑60号43.676611　6000288702262020一次性已付全款已签　车库陈晓川天盛花苑50号21.5428168%2590.7　55804一次性已付5000元定金未签　商铺石雪平天盛花苑35号43.8441705%　　173672一次性已付全款已签　车库张翼星河名居34号32.982216　2216　73084一次性已付全款已签　商铺赵英书香雅筑62号37.4363804%　　229251　余4万已签　车库王连和单边街1号23.6640783%　　93591　已付全款已签　合计　　270.3　　　　1086674　　　　附来电来访客户表：天盛锦街来访客户登记表日期客户姓名电话备注08.3.11钟哥13708018861购　买08.3.12潘先生13551367546购　买08.3.12陈哥84801742　　08.3.12蔡姐13094424769购　买08.3.12尹阿姨66648214　租赁08.3.13赵姐13666245722购　买08.3.16郑先生13548133454购　买08.3.16张喻13408559687　租赁08.3.17姚姐13908238899购　买08.3.17车哥13666235596购　买08.3.19王哥13540078476购　买08.3.22冷雪梅13518107059　　08.3.24宋姐13668112951购　买08.3.28邓姐84809892购　买08.3.30曹姐13060003623　租赁08.4.07李姐81612811购　买08.4.07刘尚仁13258285678　　08.4.18李林栋13060056961购　买08.4.25李哥13880342192购　买08.4.27张大良68028445　租赁08.5.10唐哥13568971775　租赁08.5.10唐哥13709028325购　买08.5.20毛红刚13595269726　　08.5.20邓哥13281885563购　买08.5.26简哥13666262608　租赁08.6.07叔叔15928762356　租赁08.7.17杨先生13228111967　租赁08.7.16张叔叔13540683064购　买08.7.17彭先生13709033079　　08.7.21谭冉13982261546购　买08.7.23张先生13668212378　租赁08.7.24刘小姐13679068796购　买天盛锦街来电登记表日期客户姓名电话购租买赁07.12.28钟哥13882299640　　08.1.19付先生81262130　租赁08.1.21江先生13678060958　租赁08.1.30李先生13518134603　租赁08.2.18彭女士13882053633购　买08.2.18呼先生13981909185　租赁08.2.23赵姐66989697　租赁08.3.18汪哥13548133454购　买08.3.28石叔88109681购　买08.3.30石哥81609498　　08.4.06毛哥81315125668购　买08.4.06张哥15828127113　租赁08.4.06王哥13548002718　租赁08.4.09严哥13096338626　租赁08.5.02陈伟13438999123　租赁08.5.02张哥13540776298　租赁08.5.09魏哥13228221561　租赁08.5.10谭哥13568971775　租赁08.5.10刘哥15828263877购　买截至今日，本项目一共成交客户24位（含租赁与购买商铺）。来访客户32名，来电客户19名。其中有购买意向的24名，租赁意向的22名。项目重点症结梳理：1、小区开口问题；2、环境脏乱、配套设施落后；3、产品自身缺陷；4、交通人流动线不畅；5、项目合同限制业态引进；6、项目产品机会成本过大；根据上述症结我们相应的提出了一些解决方案，诸如：设置大棚菜市打开星河名居二期（天井路）通往星光东路的隔离带、并将打开后的缺口设置斑马线对向对面街道；将天星路上的摊贩引入到天井路；将单边街的现有租赁商家迁移至靠近天茂路一侧；在星光东路“燎原电子管厂”一侧开口；联合街道办对天兴路自发菜市进行综合治理。但经过种种努力，上述的一些方案在短时间内难以实现。在前期的构想没有得到实现的情况下，我们现在要做的就是怎样通过现有资源整合来达到销售目的。由此我们提出营销策略与形象策略两点来对现有项目进行整合。下阶段8-12月只需做好几件事情，分阶段执行，即可推动营销工作并达到一定的效果。1．利用航天媒体资源、DM单等，针对航天城周边项目，营销到户，做透天盛地产开发项目业主的营销宣传工作；2．销售接待现场售楼部的重新包装（去年年底包装过，应进行更换）；3．针对产品设施陈旧进行整改，进行产品再包装；一．营销目标1．在落实该执行方案的基础上，完成商铺每月50㎡的销售量；2.重新启动商铺招商工作；二、营销阶段重点与时间节点划分：第一阶段：目标：打进航天内部，使项目街知巷闻时间：8月——10月方法：（1）[航天内部报刊、电视投放]项目目前现状是还有相当一部分的航天人竟然不知道有天盛.锦街这个项目。所以当下怎样让每一个航天人都知道我们的项目成为关键，而他们内部的报刊与电视媒体是我们很好的一个宣传契合点时间：8月1日——10月，投放两个月，诉求点：项目介绍，最新资讯更新安排：作为撰写，嘉联商旅负责，天盛投放（2）[行销：DM单、小区投递设点]航天城区的居住人群达3000户，作为我们销售的重点目标之一，此区域首推为我们DM单派发的重点宣传区域；将该区域客户市场作透，在航天城各大小区由物管公司配合，将DM单投递到户，并不定期在小区内设点宣传。DM制作阶段：08年8月1——8月15投放人数：发放两人，定点一人投放区域：航天城区，DM单发放位置与定点位置契合设计：作为广告制作：天盛地产协调监控配合：嘉联商旅、天盛物管投放阶段：8月15日——9月19日，每周六、周日，先行试发5周份数：印制DN单5万份，周六周日每天派发3千份（3）形象包装推