目录第一章总则..........................................-1-第二章城市更新单元规划内容及深度要求................-3-第三章城市更新单元规划成果构成与格式要求...........-33-第四章城市更新单元规划各阶段汇报文件要求...........-51--2-《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（草案）第一章总则第一条【目的和依据】为规范深圳市城市更新活动，明确城市更新单元规划编制的相关要求，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）规定，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）精神，制定本规定。第二条【适用范围】本规定适用于本市行政区域范围内的一切城市更新活动。第三条【城市更新单元定义】城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域。城市更新单元是确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标和责任的基本管理单位。第四条【城市更新单元规划定义】城市更新单元规划是指依据已经批准的城市总体规划、城市更新专项规划以及城市更新统筹片区规划，在法定图则的基础上，对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、拆迁责任以及分期实施等方面作出的更新改造方案。-1-第五条【城市更新单元规划制定原则】城市更新单元规划应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础上，充分尊重相关权利人的利益，有效实现公共利益和市场利益的平衡。第六条【城市更新单元规划效力】城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序，由市规划国土主管部门负责将相关内容纳入法定图则。第七条【城市更新单元规划时效】城市更新单元规划期限一般为3年，新的城市更新单元规划批准后，旧的城市更新单元规划自动失效。第八条【其他】本规定未包括的内容，除应遵守《规划标准与准则》外，还应符合现行有关法律、法规和其它规范性文件的规定。本规定的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门。-2-《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（草案）第二章城市更新单元规划内容及深度要求第九条【控制内容概述】城市更新单元除包含“拆除重建区”外，还可能包含“功能改变区”以及“综合整治区”区两个部分。城市更新单元规划的控制内容是规划编制时必须研究和表达的基本内容，由针对更新单元的整体以及其中的拆除重建区、功能改变区、综合整治区的规定共同构成。第十条【针对更新单元整体的控制内容与深度】（一）更新范围：包括拆迁用地和建设用地范围，以及土地清理及房屋确权的相关成果；（二）更新目标与功能定位；（三）更新模式与改造策略：明确拆除重建、综合整治和功能改变对应的区域，并针对不同区域提出相应的对策；（四）开放空间和园林绿地系统；（五）配套设施的总体对策和布局；（六）道路交通的总体对策和道路网络构成；（七）技术经济指标和经济可行性评价；（八）专项研究：对于单元功能发展方向不明确，或涉及地区核心功-3-能发展的重点单元，需要进行市场策划研究，具体内容包括产业发展趋势、市场供需平衡、发展模式选择、财务风险评价等，充分体现城市更新项目对市场经济规律尊重，作为确定城市更新单元整体发展定位与规模的依据之一；对于现状设施压力较大的更新单元，或者改造后建筑和人口增量比较大的高强度开发单元，以及影响城市景观风貌的重点地区，需要进行配套设施、道路交通、市政工程、城市设计等方面的专项研究，对更新后设施及景观进行分析和预测，作为确定规划指标的依据之一；（九）其他要求：如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等；（十）地权重构：明确相关政策对单元更新的具体规定，确定拆迁责任、公共服务设施、市政基础设施及其他公益性设施的捆绑开发、保障性住房建设、综合整治区整治责任等方面的要求；单元内拆除重建用地由业主区分所有情况下，还需依据各自用地布局、规划指标及捆绑拆迁建设责任，经协商谈判形成利益平衡方案；（十二）实施方案：包括分期实施计划、拆迁和实施进度以及相关配套措施。以上控制内容，城市更新单元规划应达到法定图则的深度要求。第十一条【针对“拆除重建区”的控制内容与深度】（一）土地利用与地块控制：用地布局、各地块的用地性质及相容性、-4-《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（草案）开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率、建筑覆盖率、居住人口及户数（如有居住功能）等；（二）城市设计：城市更新单元位于影响城市景观风貌的重点地区时，需要进行城市设计研究，内容包括城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制要求以及公共空间、地下空间的控制；（三）配套设施：各类公共和市政配套设施的控制；（四）道路交通：地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制；（五）市政工程：水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制；以上控制内容均应以法定图则为基础深度，部分成果（如空间控制、地块划分与指标控制、市政工程规划等）应达到详细蓝图深度。第十二条【针对“综合整治区”的控制内容与深度】（一）综合整治目标与总体对策；（二）综合整治策略分区；明确消除片区安全隐患、改善基础设施和公共服务设施、改善片区环境和建筑外观、提升片区城市功能等对应的区域，并针对不同区域提出相应的整治对策；（三）整治工作内容：在整治对策指引下，提出具体的整治工作方案；-5-以上控制内容包含有综合整治区的城市更新单元规划均需表达。第十三条【针对“功能改变区”的控制内容与深度】（一）功能改变目标与总体对策；（二）功能改变的相关要求：如规定禁止进入的功能；规定改变功能后配套设施的限制要求；规定改变功能后建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求等以上控制内容包含有功能改变区的城市更新单元规划均需表达。第十四条【规划文本】城市更新单元规划文本为对规划各项目标和内容的规定性要求。文本必须用法律文件的文体阐述如下内容：（一）总则说明城市更新单元规划编制的主要依据和原则、拆迁用地和建设用地范围与规模、土地清理及房屋确权的结论、法律效力、生效日期、解释权归属及其它事项。（二）更新目标与主导功能确定城市更新单元规划的目标和更新单元的主导功能。（三）更新模式与改造策略更新单元包含的更新模式：拆除重建、综合整治和功能改变；-6-《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（草案）更新单元的更新策略：明确拆除重建区、综合整治区和功能改变区的范围与规模，说明各类策略分区的更新策略和建设管制规定。（四）土地利用与地块控制确定更新单元整体的用地布局方案。明确“拆除重建区”内各地块的土地利用性质和相容性规定、开发强度控制要求、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口和户数等控制指标。明确“功能改变区”内各地块的土地利用性质和相容性规定。针对上述两类用地编制“地块控制指标一览表”。表格2-1地块控制指标一览表（示例）地块用地用地用地面积建筑面积建筑覆盖绿地率建筑限高配套二类用地容积率备注编号性质代码(平方米)(平方米)率（%）(%)（米）设施性质拆除重建功能改变注：本表根据《深圳市法定图则编制技术规定》有关表格修改而成，实际使用时，根据控制内容的深度规定和清楚表达的要求，可做进一步修改。（五）城市设计确定更新单元的开放空间和园林绿地系统，提出维护主要公共空间环境质量和视觉景观控制的原则要求。重点明确拆除重建区内城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制的要求；公共空间用地的形式、位置、面积等规定；地下空间的利用方式、开发规模、位置等规定；控制必要时制定重点地段建筑与公共空间环境规划方案。-7-（六）配套设施确定城市更新单元配套设施（包括公共服务设施和市政基础设施两大类）的规划布局和管理规定，编制“配套设施规划一览表”。明确拆除重建区中各类配套设施的规模（包括设施等级、用地面积、建设面积等），并同时在“地块控制指标一览表”的“配套设施项目”栏中注明其名称和规模。表格2-2配套设施规划一览表（示例）数量所在地块号设施类别项目名称总量规划增加现状保留规划幼儿园小学九年一贯制学校教育设施初中普通高中寄宿制高中医院医疗卫生设施门诊部社区健康服务中心文化站综合文化活动中心社区文化娱乐中心文娱设施青少年活动中心老年人活动站影剧院图书馆区级体育中心体育设施综合体育活动中心社区体育活动场地社会福利设施敬老院街道办事处社区居委会行政管理与社区派出所服务设施社区警务室社区服务中心社区服务站商业设施社区肉菜市场-8-《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（草案）社会停车场加油加气站道路交通设施人行地下通道人行天桥公交场站城市给水、排水泵站给水排水设施污水处理厂给水厂变电站电力设施电缆终端站邮区中心局邮政设施邮政支局电信传输枢纽局电信目标局电信端局电信设施宽带局址移动通信局址微波站广电设施有线电视中心液化石油气气化站、混气站液化石油气瓶装供应站液化石油气储配站燃气设施天然气门站天然气调压站燃气抢险中心与管理设施垃圾收集站环卫设施垃圾转运站公共厕所防灾减灾设施消防站注：本表根据《深圳市法定图则编制技术规定》有关表格修改而成，实际使用时，根据控制内容的深度规定和清楚表达的要求，可做进一步修改。（七）道路交通确定城市更新单元内道路交通的总体规划对策和道路网络构成。明确拆除重建区内交通场站设施的分布和控制要求，提出交通设施和步行街等行人专用系统的控制原则和管理规定。-9-（八）综合整治区规定在包含有综合整治区的城市更新单元规划中，确定综合整治区的整治目标、范围和工作内容。（九）