合肥开源馨居项目市场报告二ΟΟ六年三月七日壹尚房地产投资顾问有限公司目录一.宏观市场分析二.房地产市场分析三.区域市场与项目分析2地区生产总值合肥与周边5市2004年国民生产总值分析GDP（亿元)GDP增长率（%）3000.0017.50%17.30%2515.0017.00%2500.0016.50%16.50%1910.002000.0016.20%16.00%P1500.001375.0015.50%15.50%15.00%15.00%1000.00770.46589.7014.50%500.0014.00%0.0013.50%合肥南京杭州郑州南昌虽然合肥市的国民生总值保持着稳定的增长速度，到04年底达到了589亿元，预计05年达到700亿左右，年均增长率达到14％，但与周边城市相比，在总量上还有很大差距，总体经济总量不足。3第二产业发展情况合肥与周边5市2004年产业发展状况分析第二产业增长值（亿元）第二产业增长率（%）1400.001332.9025.00%1200.0020.70%20.50%1005.0020.00%18.50%1000.0017.50%15.00%800.00P738.00600.0010.00%404.06400.00297.206.70%5.00%200.000.000.00%合肥南京杭州郑州南昌第二产业仍然是合肥经济的重要支柱，占到总体的50％左右。在近期合肥制定的“十一五”规划上，为了达到跨越式发展的目标，合肥市对产业结构的发展进行了重新定位，强化“工业立市”的战略。结合合肥市自身优势资源以及产业基础，主要是以高新产业、加工制造为支撑点。4人口情况合肥与周边5市2004年市区长住人口分析合肥南京杭州郑州郑州258杭州402南京501合肥1640100200300400500600合肥市目前的城市人口为190万，增长缓慢。合肥2004年年底市区人口164万左右，其中流动人口约30万左右，流动人口数量较少，导致城市活力和发展后劲不足。5居民收入合肥市居民收入和支出对比图100008000600040002000000年01年02年03年04年人均可支配收入63896817714577858610人均消费支出541256005721623469982004年，全市在岗职工年平均工资为16369元，比上年增长17.8%。城镇居民人均可支配收入8610元，增长10.6%；人均消费性支出6998元，增长12.3%，占可支配收入的81%，收入和消费支出能力不断增加，使合肥市的经济日趋繁荣，但是相对周边5市而言还处于较低的位置。6积极融入长三角、实现中部崛起合肥合肥市目前以巢湖—芜湖—马鞍山走廊作为城镇密集连接地，将合肥经济圈与南京都市圈连接，成为长三角经济圈的一个组成部分。在城市发展框架上，势必走“环城——滨湖——临江”的空间拓展格局，实中部崛起。7十一五规划以及“141”城市空间拓展计划?到2010年全市地区生产总值，总量超过1600亿，目前为589亿?城镇居民人均可支配收入达到18000元，目前为8610元?城镇居民人均居住面积达到28平方米，目前为24.3平方米?城区人口增加到300万，目前为180万左右?建成区面积在2010年达到240平方公里，目前为150平方公里…………如果按照在2010年合肥市国内生产总值达到1600亿元的目标来推算，那么在未来五年中（均高于2004年数据）：?住宅建设与房地产开发年平均投资额达150亿元，其中住宅年投资额120亿元。?商品房建设年平均竣工面积625万平方米，其中住宅年竣工面积500万平方米。城市的跨越式发展为房地产的发展提供了充足的发展空间人口的大规模增加以及城区的拓展为房地产发展提供了基础的保障，而人均GDP的快速增长带来了消费结构的快速升级。8目录一.宏观市场分析二.房地产市场分析三.区域市场与项目分析9合肥房地产的发展概况　2005年2004年2003年2002年2001年投资额（亿元）166.52133.2395.2640.0125.54住宅投资额（亿元）132.12104.6269.5124.1118.67竣工面积（万m2）561.46566.39369.39205.57142.89住宅竣工面积（万m2）445.78464.99291.99167.22114.92销售面积（万m2）414.36371.37284194.5999.07住宅销售面积（万m2）365.71315.85243.46179.5883.15近年来合肥市房地产飞速发展。近年来合肥市房地产投资总额的年增长率超过100％，房地产业已取代制造业成为合肥市地方税收的第一大税源，成为合肥市地方税收增长的主要拉动力量。10合肥楼市板块分布在房地产开发过程中，合肥的房地产开发在原有行政区划的基数上，形成了四个行政区（蜀山区、瑶海区、包河区、庐阳区）、四个较大的开发区（高新区、政务区、经济技术开发区、新站区），以及龙岗板块。由于地理位置以及当地相关情况，但每个区域具有较为自身的特征。龙岗望湖城森林公晚?板块板块园板块间时瑶海区潜山路政务区中?发板块板块板块开?经开区新站区、高新区早?板块马鞍山路板块?低?中?高?楼盘档次11合肥房地产开发具备一些特点小高层、高层比例迅速增加从目前合肥房地产开发状况并结合大中城市的发展经验，在未来一到三年内，新建多层住宅的占比将会越来越少，并且主要为地段较远，截至2006年2月份，合肥在售不同建筑类型的商品住宅的占比分别为多层（41％）、小高层（30％）、高层（23%）、别墅(6%)。小高层跟多层的价格开始逆转从04年开始，小高层跟多层之间的销售价格开始出现逆转，到目前为止，虽然从总体价格上，多层的平均销售价格仍然低于小高层，但是包河区和庐阳区的小高层都已明显低于多层的销售价格，而且一些中高档楼盘表现更为明显，一般多层每平方米的销售价格要高于小高层价格200元左右。经济水平相对不够完善，对高档物业的需求不充分由于经济发展相对靠后，高档物业比例相对较少，根据2004年销售数据来看，均价超过4000元/m2以上的物业仅占到总量的4％。12合肥房地产开发具备一些特点大盘众多，合肥建筑面积超过50万m2以上楼盘数量较多按照总体规划指标，未来的总建筑面积在60万m2左右，跟本项目规模相近的楼盘有国际花都（70万m2）、大溪地现代城（80万m2）、上城国际（114万m2）、阿奎利亚（118m2）、新加坡花园城（60万m2）、和顺?东方花园（90万m2）、晨辉国际花园（68万m2）、世纪阳光花园（55万m2）、凤凰城家家景园（50万m2）、海洲?景秀世家（50万m2）、宝业?城市绿苑（50万m2）等楼盘。此外这些楼盘都占有一定的优势，如地段、景观等优势。出现这种现状的原因有以下几点：第一，由于合肥市的城市规划，出现了很多新区，如政务区、龙岗、高新等开发区，从而为大盘的形成提供大量的土地资源；第二，由于城市建设速度的加快，旧城改造的步伐也紧跟其上，如上城国际；第三，房地产开发尚处于较为初期的水平，整个市场具有较强的吸纳力，使开发商敢于建造如此大规模的楼盘。13合肥房地产存在的一些问题房价上涨过快，后续动力不足2002－2004年合肥市商品房销售价格与城镇居民当年可支配收入比例的年均增长率为4.64%，是中部地区6个省会城市中唯一呈正增长率的城市。表明合肥市房价增幅高于城镇居民年可支配收入的增幅，商品房销售相对价格的增幅偏高。合肥商品房销售价格趋势图350030293000253425002145184619272000150010002001年2002年2003年2004年2005年空置率相对较高根据项目部门的抽样调查数据显示，合肥新建住宅小区的入住率为73.7%，显示购房居住的实际需求。但26.3%的未入住率，也应引起重视。另外，从2004年合肥住房需求情况来看，作为主动需求方面的增量房和存量房交易量为600多万m2，被动需求的房屋拆迁安置面积为60万m2，仅占总量的10%左右，显然主动需求在市场中占主要地位。14合肥房地产存在的一些问题供应结构不合理80m2以下建筑面积的房屋增长较慢，而150m2特别是200m2以上的房屋增长过快，表明新建商品房的结构不够合理，特别是80m2以下的中小户型房屋偏少。2004年商品住宅不同面积的套型供应占比2004年商品住宅售价（单位：元/m2）4000以上3500—4000200以上80—100（含）4%1500及以下80及以下5%11%2%14%10%1500—2000150—2003000—350014%（含）100—12017%18%（含）18%2000—2500120—150（含）2500—300021%37%29%成交单价结构来看，2500至3500元的商品房成为市场主体，其中每平方米3000至3500元的商品房增长最快，4000元以上商品房也有所增长。152005年合肥房地产的发展概况二、新政对合肥房地产开发造成深远影响㈠市场反应情况?短期内合肥的新建商品房以及存量房的销量在短期内锐减，据统计，5、6月份交易量已经开始下降，其中7月份商品房销售合同备案数量达到低谷，仅有13万平方左右，不到6月份的5成，市场观望氛围较强；?从8月份市场开始回暖，9月份交易量突破50万平方米。㈡反应合肥楼市状况和影响?从整体销量变化情况来看，合肥房地产仍然处于健康的发展阶段，刚性需求仍然展主导；?从商品房销售价格来看，新政后出现一定幅度的回落，一方面是低价楼盘大量入市的结果，另外一方面在目前的市场环境下，开发商在营销策略上放缓了调价的幅度和速度；?消费者变得更为理性和