永华商业市调研究报告永华望江路项目商业市场调查研究报告目录第一章合肥市宏观经济及城市发展状况第二章合肥市商业地产发展状况第三章合肥市商圈分布及状况第四章本项目地块及商业价值分析第五章本项目参考商业项目调查研究第六章本项目周边商业及消费调查第七章本项目商业SWOT分析第八章本项目商铺产品研究报告第九章商业定位初步建议郑州总部/地址：郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL：0371-65651655安徽公司/地址：合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL：0551-5210779永华商业市调研究报告第一章合肥市宏观经济及城市发展状况一、行政区划与土地面积单位全市市区长丰县肥东县肥西县土地面积平方公里7029596192222112300人口密度人/平方公里6482941401481422市辖区数个44街道办事处个3737社区居民委员会个388297394210镇政府个38581411乡政府个42312225村民委员会个112470264463327二、合肥市城市发展规划纲要（一）市域城镇体系规划1、人口与用地规模（1）市域总人口与城镇化水平郑州总部/地址：郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL：0371-65651655安徽公司/地址：合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL：0551-5210779永华商业市调研究报告近期2010年，合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万人，城镇化水平为62%；远期2020年合肥市域总人口为710万人，其中城镇人口525万人，城镇化水平为74%。（2）中心城区城市人口规模近期2010年，中心城区城市人口300万人；远期2020年，中心城区城市人口360万人。（3）中心城区城市建设用地规模近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。2、城镇空间结构规划城镇空间组织结构：“一核一圈五轴”。形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。城镇等级规模结构：市域城镇体系将形成四级结构。包括：（1）一级城镇：合肥市域中心城市，人口规模360万人；（2）二级城镇：店埠、上派、水湖、双墩、撮镇等5个城镇，人口规模为10—35万人；（3）三级城镇：主要是各重点镇，包括桥头集、三河、梁园、长临河、高刘、岗集、下塘、小庙、山南、紫蓬等10个城镇，人口规模为2—10万人；郑州总部/地址：郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL：0371-65651655安徽公司/地址：合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL：0551-5210779永华商业市调研究报告（4）四级城镇：一般建制镇共16个，人口规模小于2万人。3、空间分区管制综合自然资源、工程地质条件、生态适宜性、文物保护等多方面因素，规划在合肥市域范围内原则划定禁止建设地区、限制建设地区和适宜建设地区。4、市域综合交通规划（1）市域铁路系统规划形成六条线（北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路），衔接七个方向（淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安武汉），具有以合肥东站为编解系统，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。（2）市域公路系统市域对外公路主要由国道、省道和高速公路组成，形成“一环十射”的对外公路网络骨架。在市域内规划形成“双墩—元疃—桥头集—长临河，丰乐—柿树岗—山南—官亭—高刘—吴山”的市级公路环路，促进市域各经济区及各旅游区之间的横向交通联系。（3）航空港在肥西县高刘镇建设合肥新桥国际机场，机场飞行区等级为4E，搬迁骆岗机场。（4）水运及港口在南淝河下游段规划集装箱码头。在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。在巢湖沿岸规划建设旅游客运码头。在滨湖新区规划设立一处水上搜救中心。郑州总部/地址：郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL：0371-65651655安徽公司/地址：合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL：0551-5210779永华商业市调研究报告（5）物流园区规划合肥市物流基础设施采用“物流园区、物流中心和货运站”分层次总体布局，建成“4园区、4中心”。建设东部、西南部、北部和西部（空港）四大物流园区；设立工业、建材、农业、高科技物流中心；搭建基础设施、信息网络、商贸物流三大平台。5、市域基础设施规划（1）给水工程2020年中心城区和市域重点城镇自来水普及率达100%。在满足中心城区供水的前提下向周边乡镇供水。规划2020年三县供水能力达到97万m3/日。（2）排水工程中心城区污水管道覆盖率达到100%，污水处理率达到90%以上；市域重点城镇污水管道覆盖率达到80%以上，污水处理率达到70%以上。（3）能源供应到2010年，万元GDP能耗比2005年降低20%；到2020年，万元GDP能耗比2010年降低30%。（4）电力工程2020年合肥市总装机总容量为8872MW，供电总能力达6373MW。合肥电厂、合肥二电厂、热电联控电厂装机总容量为2464MW，供电能力为2218MW。其余用电由区域高压输电网提供。现状500kV肥西变增容至3204MW；规划新建500kV肥东变电所，容量为3204MW。（5）通信工程到2020年，市域固定电话普及率在40部/百人以上，移动电话普及率在70部/百人以上，局用交换机容量达390万门，移动电话用户达到480万户；小灵通用户40万户；互联网用户120万户。有线广播电视网络家庭入网率达到60%以上。建成实物传递、电子邮政和信息服务等具有较大规模的综合业务体系。郑州总部/地址：郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL：0371-65651655安徽公司/地址：合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL：0551-5210779永华商业市调研究报告（6）环卫工程中心城区垃圾无害化处理率达100%，市域范围内垃圾无害化处理率达90%以上；处理工艺以焚烧处理为主，填埋处理为最终保证措施，混合垃圾不再进入垃圾填埋场；水源保护区等重点地区无垃圾污染。（7）防洪排涝工程中心城区：近期100年一遇，远期200年一遇；店埠、撮镇、上派、水湖、双墩：20—50年一遇；其它26个城镇：10～20年一遇；6、城镇密集区规划协调（1）主城与外围城市组团外围组团分别形成相对独立的城市次中心，通过快速交通网络与主城便捷联系；生态廊道穿插其中，与主城形成有机联系。（2）主城与周边城镇周边城镇沿对外交通轴线拓展，根据自身特点，发挥特色，并与城市形成良好的协作关系。（3）主城与两个风景名胜区主要协调主城与巢湖国家级风景名胜区、蜀山省级风景名胜区之间的关系。主城与巢湖风景名胜区：协调滨湖新区与风景名胜区建设的关系，保护巢湖自然生态环境，结合防洪设施建设，恢复滨湖生态湿地，促进巢湖综合治理。主城与大蜀山风景名胜区：注重山体与植被的全面维护，保持城市山体制高点的地标形象，保持良好的景观与生态环境，加强周边地段建设的控制，协调城市建设风貌。相关附图——郑州总部/地址：郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL：0371-65651655安徽公司/地址：合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL：0551-5210779永华商业市调研究报告郑州总部/地址：郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL：0371-65651655安徽公司/地址：合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL：0551-5210779永华商业市调研究报告郑州总部/地址：郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL：0371-65651655安徽公司/地址：合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL：0551-5210779永华商业市调研究报告（二）合肥市区实施发展规划形式城市空间发展方向：南进东拓?西缓北抑水库大蜀山紫蓬山风景区巢湖郑州总部/地址：郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL：0371-65651655安徽公司/地址：合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL：0551-5210779永华商业市调研究报告□城市空间发展方向：南进东拓西缓北抑合肥城市发展的空间要素主要有三：（1）宁西铁路。作为全国的铁路主干线，呈东西方向绕城北横贯合肥市区，可以拉动未来合肥市的整体空间向东西方向发展。（2）巢湖。位于合肥东南部，是合肥城市扇形结构的开敞空间的楔状地带，将制约城市向东南方向发展。（3）地形地貌。合肥北部是老工业区，且有丘陵阻隔，限制了城市的北向延伸。西部地区是合肥的高新技术开发区，但有蜀山、紫蓬山的阻隔，也将对城市的西部扩展产生一定的阻碍。　　目前的合肥市的城市形态为扇形结构，城市以老城区为核心，向东、北、西南三翼伸展。城市空间拓展保持原有扇形结构，以主城为核心，加快肥东、肥西新城区建设，采用“南进－东拓-西缓－北抑”的空间发展战略，以城区周边的绿地控制组团的发展规模和方向，采用间隔分布，多中心、开敞组团式的结构布局，将合肥城市做大、做强。南进--新城区在312国道南侧依托老城区相对独立发展；东拓--沿长江路向东经肥东县城拓展到高速公路立交桥附近；西缓--312国道北侧为未来城市第三翼伸展区；北抑--西北为城市水源地，北为宁西铁路、对外交通站场、新飞机场选址区，用地潜力不大，限制发展。　　城市主要发展方向向巢湖拓展。按照经济社会发展需要，适时调整行政区划，撤消巢湖地级市，将中心城区调整为合肥市