1234567前言8市场调查是为华强集团决策者进行房地产项目开发过程中预测和决策、制定开发计划提供重要依据。它是市场定位、规划建筑设计和营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。它的内容包括：国内及本市市场环境调查、技术发展调查、市场需求容量调查、消费者调查、竞争情况调查、市场营销因素调查等。本公司试图以经济学理论中的非均衡理论和方法来研究中国城市房地产市场的非均衡问题。房地产市场的非均衡分析方法是从中国城市房地产市场经济系统中9各种经济力量不均衡状态出发，联系历史、社会和制度等因素，对市场现象及变化原因进行分析的方法，它不是对传统市场均衡分析的完全否定，而是对均衡分析的深化、发展和扬弃。同时也采用了其它多种方法相结合的手段，包括规划建筑设计理论分析市场法、定性分析与定量分析相结合、规范分析和实证分析相结合等方法。10本报告按照此方法和双方约定的内容来开展工作。11121314目录15PART1宏观经济分析PART2房地产总量信息分析PART3房地产市场环境分析16PART4板块特征分析PART5大盘个案及专题研究PART6客户调研分析结论17PART7楼市营销调研评析PART8商业物业研究PART9可类比项目价值对比18PART10市场调研核心结论附件系列附件一：典型住宅产品技术研究19附件二：客户问卷调研分析报告附件三：芜湖城市文化和建筑文化研究2021PART1宏观经济分析22一．芜湖市社会经济环境（一）芜湖社会经济概述?城市概况。芜湖，位于安徽省东南部，长江与青戈江交汇处。南临皖南山区，北与长江三角洲平原相接。辖芜湖、繁昌、南陵三县和镜湖、新芜、马塘、鸠江四区。全市总23面积3317平方公里，其中市区面积经行政区划调整，至2005年末，已扩大到720平方公里。2005年年末总人口226.88万人，其中市区人口经区划调整后，达到100.5万。?历史概况。24芜湖历史悠久，春秋时为吴国的边陲要塞鸠鹚邑，作为县名（芜湖县），始于汉武帝元封二年，因“地卑蓄水，而生芜藻”得名。芜湖素有“长江巨埠”、“皖之中坚”之誉，宋代起即为皖南和江淮重要物资集散地；明时辟为重要商埠；清朝被推为全国“四大米市”之一。?交通概况。25芜湖地理位置优越，濒江近海，交通便捷，为沿海开放向内地递度推进的交汇点，华东水陆交通的重要枢纽。境内拥有71公里的长江岸线，成长江溯江而上的最后一个深水良港，可停泊万吨级船舶，芜湖港现为长江第一大煤港和皖江第一大港。铁路为华东第二通道结点，沪宁铜、皖赣、淮南三大铁路线在此交汇，芜湖长江公、铁两用大桥横跨长江两岸。公路建设中的芜大高速即将与已建成的芜宁高速芜马段和合杭高速合芜宣段构成“十字”型高速通道框架，26205、318国道穿境而过。?综合概况。芜湖为国家沿江重点开放城市、优化资本结构试点城市、一类口岸、制造业信息化工程重点城市和中国优秀旅游城市，拥有国家级的经济技术开发区和出口27加工贸易区。多年前，芜湖已成为全国综合实力百强城市，中国最大的水泥和世界最大的化学建设生产基地，全国重要的轿车、汽车配件以及家用空调的制造基地。奇瑞汽车现为国内知名的、具有自主知识产权的轿车品牌，形成了35万辆整车生产能力；海螺型材生产能力已达50万吨，其生产能力和市场占有率均居亚洲之首；海螺水泥产能已达到6000万吨，为亚洲之冠，并进入世界水泥生产企业十强。2005年，全市GDP为400亿元，三次产业比例为75：53.2：39.3，其中28工业增加值比重达到50％，工业主导型经济特征明显，材料、汽车及零部件、电子电器三大支柱产业培育成形。（二）芜湖宏观经济运行状况（“十五”期间：2001-2005）29“十五”期间，是芜湖经济发展不平凡的五年。在激烈的市场和区域竞争中，芜湖优化了经济结构，改善了投资环境，壮大了经济实力，提高了人民生活水平，保持了国民经济持续健康快速的发展。03、04、05连续三年，进入全国城市综合实力百强。?增强经济实力跨上新台阶。30“十五”末，芜湖全市生产总值实现400亿元，比“九五”末翻了一番，五年平均增长13.0％，经济总量列合肥、安庆之后居全省第三位。人均地区生产总值达到2190美元（按当年汇率折算），标志着经济朝着后工业化时代又向前迈进了一步。01-05年累计实现财政收入235.3亿元，是“九五”的2.3，倍年均增长21％；累计完成固定资产投资708亿元，是“九五”的2.4倍，年均增长24.4％；累计实际利用外资8.34亿美元，年均增长42.1％。31?优化产业结构取得新成效。三次产业结构从2000年的11.1：48.7：40.2调整为2005年的7.5：53.2：39.3，五年间，第一产业比重下降了3.6个百分点，第二产业比重上升了4.8个百分点，其中工业比重达到50％，上升了4.5个百分点，工业主导型经济特征明显。五年间，倾力培育的材料、汽车及零部件、电子电器三大支柱产业发展壮大，现32已占规模以上工业产值的76％。高新技术产业在制造业中、高新技术产品在出口产品中，所占的份额均越来越大。信息传输业、现代物流业、贸易经济与代理、金融业、房地产业、商务服务业等新兴服务业，以及网上交易、连锁配送、特色商业街区等新兴经营方式，开始起步或得以发展。?改善投资环境实践新举措。33一是行政体制、运行机构方面。完成了市、县两级行政机构改革，并按照“重心下移，权责统一”的原则，深化了城市管理体制改革，在全省率先成立市、县两级行政服务中心和市招标采购交易中心，并完成了农村税费改革，取消了农业税和农业税附加。二是基础设施、环境保护方面。交通设施更加完善，合杭高速芜宣段、宁芜高速芜马段建成通车，市县城市化快速通道基本建成，并开通了芜湖－北京的列车。居民生活更加便捷，建成了国内一流的中山路步行街、鸠兹广场，赭山公34园全面整治并对外免费开放，洁净的天燃气走进千家万户，垃圾焚烧电厂建成并投入使用，污水处理厂开工建设，66条城市道路得以新建、扩建，供电、供水的能力进一步增大，安全性、可靠性进一步增强。良好的环境，使芜湖先后荣获“中国优秀旅游城市”、“中国人居环境范例奖”。在《福布斯》中文版发布的2005年中国大陆最佳商业城市排行榜中，芜湖名列第47名，比上年前进了34位。35?提高生活水平迈上新平台。五年来，城乡居民的收入水平有了较大幅度的提高，城市居民人均可支配收入由5719元提高到9629元，年平均增幅达到11.0％；农村居民人均纯收入由2658元提高到3993元，年平均增幅达到8.5％。城乡居民储蓄存款五年净增120亿元，年均净增24亿元。城市居民人均住房使用面积达到17.3㎡，农村居民人均36生活用房面积达到30㎡，两者均增加3.8㎡。居民的消费结构发生积极变化，城乡居民的恩格尔系数分别由2000年的49.7％和48.5％，下降到2005年的42％和46.7％，支出更多地投向了教育、住房、交通、通讯以及文化娱乐和医疗卫生。?扩大发展空间实现新突破。37“十五”末，芜湖城市空间布局调整取得重大突破，市区面积达到720平方公里，扩大了3倍多；建成区面积达到94.7平方公里，扩大了27平方公里。从2001年前后相继批准设立并开工建设的鸠江开发区、中国（芜湖）旅游商品经济园区、南陵工业区、芜湖机械工业园、三山绿色食品工业园、高新技术产业开发区和长江大桥综合经济开发区，发展形势喜人。市经济技术开发区和各类特色园区已成为芜湖市及各县区招商引资、加大投资的重要载体和经济发展的重要增长极。38?与华强项目相关经济资讯。建筑业。全年全社会建筑业完成增加值29.43亿元，比上年增长23.9％。完成房屋建筑施工面积747.6万㎡，比上年增加78.4万㎡；房屋建筑竣工面积389.7万㎡，比上年增加27.9万㎡。人均住房使用面积17.37㎡，比上年增加0.78㎡。旅游业。全年接待国内外各类游客549.82万人次，比上年增长9.6％，其中，接待国内游客548万人次，增长9.6％。全年实现旅游业总收入35.6539亿元，比上年增长15.0％，其中，旅游创汇收入2460万美元，增长11.8％。年末共有旅行社35家；星级宾馆19家，其中三星级及以上8家；AA级及以上旅游区7处。市场消费。全年实现社会消费品零售总额120.74亿元，比上年增长14.6％，其中，城市消费品零售额76.48亿元，比上年增长16.2％。分行业看，其中，批发零售贸易业105.92亿元，比上年增长18.1％；餐饮业13.26亿元，比上年增长7.0％。“十五”时期，全市社会消费品零售总额年平均增长4011.0％。41（三）近几年主要经济指标发展趋势1、国内生产总值42近年国内生产总值450400.65400）345.07元350亿288.29300（245.5143值250总产200生150内国1005002002200320042005年份国内生产总值(亿元)245.51288.29345.07400.65?2000—2005年五年期间，芜湖市整体的国内生产总值和人均国内生产总值，呈逐年稳步上升趋势，2005年实现地区生产总值400.65亿元，比上年增长13.1%，增长水平在全国各城市中处于中等。44?根据库兹涅茨的观点，当GDP增长速度小于4%时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4%-5%时，房地产业将出现停滞；5%-8%，房地产业将处于稳定发展阶段；8%-10%，房地产业将高速发展。?芜湖的房地产将高速发展。452、产业结构462005年产业结构7.539.3第一产业第二产业47第三产业53.2?第二产业占的比重超过50％，工业发展良好。?三次产业增加值比例由2000年的11.