成都市第三十五届房交会调研报告二O一O年五月jacky前言2009年下半年楼市回暖后，又现疯狂，量价齐涨，地王频现，各方面对房地产行业、对高房价的关注度越来越高，政府也传达出调控信号。2010年经历1、2月份的短暂回调后，3月份又现高峰，甚至在两会期间打压高房价的呼声不断的情况下，屡现地王。中央不得不再次出手调控，于是史上最精准调控政策出台，4.15出台新版“国四条”及更详细的国十条，统称“新政”，部分地方政府也相继出台调控政策。市场观望气氛邹然升温，成都楼市在新政出台后两周出现下滑，售楼部来电来访也出现50%以上降幅。在此背景之下，成都市第35届房交会于5月5日-9日，在世纪城新国际会展中心举行。按照公司领导指示，我们对35届房交会进行调研，经过房交会实地考察和相关资料收集，形成本报告，以期通过房交会这个风向标，辨明后市如何演绎，为公司市场研判提供参考。调研人员：房交会前一周（4月26日-5月4日）市场动态：?本周商品房成交面积14.07万㎡，环比下降44.8%；远郊商品房成交8.77万㎡，环比下降12.65%。?本周市区住宅类项目新增推售1458套房源，合计12.89万㎡，环比上周新增推售套数下降62.01%；本周近郊住宅类项目开盘新增推售1701套房源，合计13.88万㎡。注：本届房交会未公布数据，报告参考房管局提供相关数据编写；略高于实际数据。目录第一部分本届房交会综述第二部分历届房交会比较分析第三部分本届房交会参展项目分析第四部分新政影响第五部分总结第一部分本届房交会综述本届房交会综述第35届成都市房地产交易会于5月5日—9日在成都世纪城新国际会展中心隆重举行，房交会以“住成都?好安逸”为主题；5大展馆、5.5万平方米的“大手笔”，创下了历届房交会规模之最；除了传统的商品房展区外，今年，作为配套服务的家装建材展区也独立成馆，从选房到购房再到家装形成一条龙服务体系，纵横交错的立体化展会，让成都房地产交易会规模再次提升。共有170家开发商、13家中介机构、50家家装建材企业参展。本届展会，专门选择了“安居生活”、“田园生活”、“快铁生活”、“优质生活”、“乐居生活”等五种生活方式，通过五大“章节”的主题活动，传递购房消费新理念，引领楼市新风向。春交会还结合成都市建设“世界现代田园城市”的历史定位与长远目标，为市民展现成都的“田园生活”。本届房交会综述商品房展区设在2-5号展馆，参展楼盘除了来自成都主城区外，成都二、三圈层的郫县、温江、崇州、大邑、新都、金堂、蒲江等7个区县集体打出了“田园牌”，汇聚本区域楼盘项目亮相展会。保利、绿地、龙湖、华润、中海、万科、蓝光、置信等开发商，以50个楼盘、1000万方开工量，集体进入“一企多盘”时代,彰显企业文化，比拼企业实力。5号展馆的成都保障性住房展区吸引不少逛展者驻足；特别设置的香港展区中，和记黄埔、华人置业、瑞安、新世界等更是展现了港企的形象和实力；富房、伊甸园、21世纪不动产等中介公司更是带来不少二手房源参展。房交会上共有170家开发商携223个楼盘参展，其中销售项目145个，形象展示项目78个。不同区域、不同档次的众多项目，给购房者提供了充足的选择空间。五天展会共计成交各类房屋2720套，总面积25.05万平米，总金额18.63亿元，接待15万人次。（根据房管局主城区数据，房交会期间销售2720套、均价7437.3元/㎡。）本届房交会综述-图片看展看展一：多数楼盘门前冷清楼盘展场，寥寥几人一眼望去，都是工作人员本届房交会综述-图片看展看展二：一企多盘，彰显实力本届房交会综述-图片看展看展三：快铁时代，不再遥远本届房交会综述-图片看展看展四：区县抱团参展，大打田园牌本届房交会综述-图片看展看展五：保障性住房吸引眼球本届房交会综述-图片看展看展六：香港展区，尽显港企风范本届房交会综述-图片看展看展七：促销活动丰富多彩本届房交会综述-图片看展看展八：思考。。。商品房=地摊货？第二部分历届房交会比较分析参展开发商及项目数量历届房交会参展公司数及参展项目数房交会开发商参展楼届数数量盘数285300271262248第31届271285250225209223190200160170第32届225248150100第33届20926250第34届1601900第31届第32届第33届第34届第35届第35届170223开发商数量参展楼盘数本次房交会商品房展区，共有开发商170家，参展楼盘223个；开发商和参展楼盘数环比34届分别上升，6.25%和17.37%；同比2009年春交会分别下降，-18.66%和-14.89%。成都楼市在经历2009年复苏之后，迎来一个新的增长，虽然不及前几届的数量，但显示其平稳发展之势。公司项目比本届房交会参展公司项目比房交会届数公司项目比1.311.401.251.19第31届1.051.051.11.201.00第32届1.100.800.600.40第33届1.250.200.00第34届1.19第31届第32届第33届第34届第35届第35届1.31公司项目比本届参展项目比较34届房交会有所增加，从公司项目比来看，“马太效应”正在显现，成都楼市在逐步进入“一企多盘”时代；中海、龙湖、蓝光等品牌开发商携多个项目同时展出，彰显企业形象和实力。参展项目现状房交会形象展示历届房交会参展项目现状情况图示销售项目合计届数项目234250216202第31200162届20283285145150第321008378届2163224850322828第330届23428262第31届第32届第33届第34届第35届第34销售项目形象展示项目届16228190第35届14578223本届房交会，开发商展示的销售项目有所减少，而形象展示项目占有相当大的比例，达到35%；说明一方面，各开发商期望借助房交会时机加大在售项目推广及销售力度；另一方面，新政策压力下开发商不敢擅自定价、推盘。接待人次情况接待人次增长率历届房交会接待客户人次对比图示届数（万）（%）10086.2130%25%20%第31届86.2125%8067.4810%600%第32届67.48-21.73%-10%4028.315-21.73%-20.00%20-25.00%-20%第33届28.3-29.33%20-29.33%-30%0-40%第34届20-25.00%第31届第32届第33届第34届第35届第35届15（估计）-25.00%接待人次（万）增长率（%）根据成都市房产管理局公布的统计数据显示，本次房交会5天时间内，展会现场共计接待到访客户15万人次（估计），与上届相比有比较明显的下降，环比下降-25%。人气的锐减与新政之下，观望氛围浓烈不无关系。成交总套数及总面积比较成交套数情况本届房交会共计成交商品房2720套,总600080.00%49634871500060.00%成交面积约25.05万㎡。与上届房交会相比383558.36%40.00%4000313420.00%3000-1.85%272015.69%0.00%，本届房交会的成交套数和成交面积均出现2000-20.00%-18.28%-44.16%1000-40.00%了大幅下降，其中成交套数下降-44.16%，0-60.00%第31届第32届第33届第34届第35届成交套数成交套数增幅（%）而成交面积则下降-46.69%。（参考主城成交面积情况区）5047.0946.9980.00%59.09%60.00%从近几届房交会的整体形势来看，20094034.2629.640.00%3025.0520.00%10.69%年房交会的成交量最大，市场在经历低谷后20-0.21%0.00%-13.60%-20.00%10-40.00%-46.69%报复性反弹；本届房交会在新政的影响下，0-60.00%第31届第32届第33届第34届第35届观望氛围浓厚，除部分刚需入场外，大都驻成交面积(万㎡)成交面积增幅（%）足观望，市场大幅度下跌，成交量萎缩。成交单套面积比较历届房交会单套成交面积情况988.00%5.72%96.479694.4594.456.00%944.00%2.14%92.1922.00%9089.340%0.00%88-2.00%-4.31%-4.53%86-4.00%84-6.00%第31届第32届第33届第34届第35届单套平均成交面积（㎡）增幅情况（%）本届房交会单套成交面积约92.1㎡。与往届房交会相比，本届房交会的单套成交面积仍维持在90㎡左右。说明市场主力户型依旧是90㎡。成交总额及均价比较成交总额和成交均价比较800026.9225.817437.330700057102553285503600019.56515818.63500020400015.771530001020001000500第31届第32届第33届第34届第35届成交均价（元）成交总额（亿元）由于没有官方数据统计，只能根据参考数据做出分析，不过从房交会成交套数和市场近期情况（主城区均价7437.3元）可以看出，虽然均价增长35%，但成交总额较往届依然下滑；这是市场观望氛围浓厚，购房者不轻易下单所致。因此，我们预测随着市场观望氛围日渐浓厚，开发商优惠力度不断加大，房价将成逐步下跌趋势。小结通过与前四届房交会的对比分析可以看出,本届房交会呈现出以下特点:1、从整体来看，参展的开发商和项目较上届略有上升，展场内形象展示项目所占比例相较往届明显增多，开发商显现观望气息。2、本届房交会接待人次明显下降，市场观望气氛继续浓厚。3、本届房交会整体销售套数和面积大幅度下降，而且成交量逐日