成都地产投资机会研究成都地产投资机会研究纬联地产顾问（成都）有限公司纬联地产顾问（成都）有限公司二二OOOO八年三月日八年三月日技技术术路路线线?经济环境经济环境?消费者需求消费者需求?市场需求市场需求?政策环境政策环境?行业参与者需求行业参与者需求?人口环境人口环境?商品供给商品供给?市场供给市场供给?城市规划城市规划?资金、土地供给资金、土地供给?投资机会投资机会结结论论成都概况成都概况成都是四川省省会所在地，位于四川中部、成都平原腹地，是中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，是全国15个副省级城市之一。辖9区4市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。土地面积1.24万平方公里，人口约1103.4万人，其中城区人口497.5万人。其中武侯区、锦江区、青羊区、成华区、金牛区、高新区是成都的中心主城区。?经济发展稳定、势头良好——成都市近年来，经济整体呈现出增长速度加快、运行质量经济较好、经济效益稳步提升的良好发展势头。?发展潜力大——与发达城市比较，成都的GDP总量较低，人均GDP与北京、上海、天津等相去甚远。说明成都市经济仍具有巨大的发展潜力。2002-2006年成都市国民经济发展状况2006年各城市人均GDP300027500.21200010297250016.83%23711000021860.1677202000187113.80%80007526.5166712.23%0.1248836000433815004035.38.46%0.084000275010002492.320000.04500000成都上海天津北京2002年2003年2004年2005年2006年GDP总量（亿元）人均GDP（十元）成都作为西南地区物流、资金流和信息流聚集的一个特大中心城市，以稳定发展第一产业、优化发展第二产业、加快发展第三产业为指导思想，加快结构调整，有效推动了第三产业的快速发展。2005年第三产业成为地方经济的支柱产业，第三产业的增长速度与沿海发达城市相当，显示未来第三产业的强劲势头。成都市历年产业结构发展状况2006年各城市产业结构对比100%100%40%80%46.10%45.50%49.80%48.90%80%44.70%48.90%49.40%50.56%70%60%60%40%40%45.90%46.80%43%57.30%42.50%44.10%44.10%46.10%48.53%20%20%28.70%12.30%0%8.00%7.70%7.70%7%0%7%4.50%0.91%2.70%1.30%2003年2004年2005年2006年重庆市成都市武汉市上海市天津市北京市第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业金金融融政政策策2007年央行?6?次加息，10?次提高存款准备金率9?月?27?日，央行和银监会联合发布《?关于加强商业性房地产信贷管理的通知?》?12?月?12?日，央行、银监会发布《?关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知?》07年底—08年初，金融调控效果显现，全国及成都市房地产市场均表现为相对冷清。户籍户籍政策政策《成都市公安局关于贯彻〈中共成都市委成都市人民政府关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）〉的实施细则》?户籍制户籍制度度改革改革的的这几这几年，成都的房地产业年，成都的房地产业和城市和城市综综合经济都合经济都得到得到了较好的推动。了较好的推动。　土地政策《全国工业用地出让最低价标准》《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》城镇土地使用税税额标准在1988年暂行条例规定的基础上提高了2倍《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》3?月?26?日，财政部、国土资源部发布?《?关于调整中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知》9月，《关于加大闲置土地处置力度的通知》《成都市闲置土地处置工作方案》10月，《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》11月，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》11?月?19?日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定印发了《?土地储备管理办法?》政策频出，调控力度逐步加强房产相关政策1?月?16?日，国税总局发布《?关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》1?月?22?日，建设部、中国人民银行联合发布《?关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》3?月?16?日，《?中华人民共和国物权法?》经人大审议通过，自?10?月?1?日起施行4?月?2?日，建设部等?8?个部委联合发布《?关于开展房地产市场秩序专项整治的通知?》5?月?23?日，商务部、国家外汇管理局发出《?关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知?》8?月?7?日，?《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见?》10?月?31?日，国家发改委联合商务部发布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》11?月?14?日，财政部出台《?廉租住房保障资金管理办法?》11?月?27?日，建设部、国土资源部等九部门联合发布了《?廉租住房保障办法?》11?月?30?日，建设部、发改委、国土资源部等七部门联合发布《?经济适用住房管理办法?》规范市场，解决中低收入人群的真实住房需求新特区带来什么？机会多样化一是中央财政将给予专项补助。中央财政在一定时期内会对新特区给予专项补助，同时还可给予税收、银行贷款等方面的支持。二是率先在西部推进市场改革。可率先在西部推进金融市场改革，推出一些金融新产品，如赋予地方政府发行债券权，支持基础设施类企业自主发展，支持企业上市融资等。三是将加快土地流转试验。一些农村土地可整体规划用于城市建设，农民变成市民。土地政策有望更加灵活，可在区县之间调整用地指标。四是可享受东北老工业基地政策。五是可设立保税区和自由贸易区。这样可使货物的通关效率更高，使城市物流业得到长足发展，同时有助于吸引更多外资，保持城市竞争力。六是国家加大基础设施投入，加快农村发展。如在农村公路、农田水利等方面增加投入，通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件。人口增长稳定，对房地产支撑较大单单位位20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年人口人口构构成成　　　　年末年末总总人口人口万人万人1044.311044.311059.691059.691082.031082.031103.41103.4按按区区((市市))　　　　县县分分市市区区万人万人452.57452.57464.54464.54482.07482.07497.5497.5?根据统计，截至06年底，成都市人口达到县县((市市))万人万人591.74591.74595.15595.15599.96599.96606.25606.251103.4万人，总户数382.22万。其中迁入年平均人口年平均人口万人万人1036.41036.4105210521070.91070.91092.711092.71率持续增长率有所减缓，下降1.19%，但仍人口人口变变动动　　　　保持高增长率；迁出率在06年随下滑迁迁入人口入人口万人万人24.5224.5231.9331.9335.535.534.9234.920.59%，但仍低于迁入率，城市人口保持增迁迁出人口出人口万人万人10.4210.4217.6817.6814.9414.9415.9815.98长的趋势，构成了成都房地产市场强劲增长迁迁入率入率‰‰23.6623.6630.3530.3533.1533.1531.9631.96的重要源头。迁迁出率出率‰‰10.0510.0516.8116.8113.9513.9514.5414.54机械机械变变动动增增长长‰‰13.6113.6113.5413.5419.219.217.4217.42率率附：附：总总户数户数万万户户336.11336.11350.53350.53366.72366.72382.22382.22＃市＃市区区万万户户152.6152.6159.69159.69168.31168.31174.54174.54140014.9%16.0%1400014.2%127891155.314.2%1200011359120014.0%103941005.99641100012.0%1000010302880.769642771.510.0%800089978008.7%8.0%705860060006.0%40004004.0%20002002.0%000.0%2003年2004年2005年20062006年2005年2004年2003年人均可支配收入人均年消费社会消费品零售总额按销售地区分?社会消费品零售总额持续增长?成都市人均可支配收入保持在年均约10％的增长率?人均年消费量增幅约12％，超过人均可支配收入增幅?1993年至2006年，人均年消费增加近4倍?可见，成都市经济快速发展，居民收入持续上涨，消费力进一步加强消费能力逐年上涨，购房压力减小年年份份200120012002200220032003200420042005200520062006恩格尔系恩格尔系数数成都成都37.4437.4439.1539.1538.2738.2737.837.835.335.333.933.9恩格尔系恩格尔系数数增幅增