2009成都楼市年度报告第一部分09年主要政策盘点经历了08年的经济低谷，09年是中国房地产市场迅速回暖的一年。中央和地方出台的一系列稳定市场的政策、适度宽松的货币政策，但由于09年下半年各地房价大幅反弹，天价地王不断制造，非理性购房再现楼市，在这样的大环境之下，抑制投机性和投资性需求与为政策调控的对象，政策呈收紧态势。一、中央经济刺激政策政策要点：时间政策名称主要内容12.8中央经济工作会议要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制；增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求12.9国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施12.14国务院常务会议一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。政策点评：房地产市场运行环境相对稳定，政策仍将支持居民自住性需求。政府将在促进住房消费的同时，对于投机性的购房行为将通过政策予以打压，以平抑房价。从该政策的出台，可以看出2010年的政策从“保市场”转变为“保民生”，希望通过市场杠杆来遏制高房价，通过稳定房价，来维护市场的健康发展；政策中重点提了抑制投机性购房，防止市场的过度炒作，过度投机形成的泡沫，以使市场平稳、健康发展。二、保障性住房政策政策要点：3月，住房和城乡建设部副部长齐骥称，今年要在全国范围内要新增解决260万户低收入家庭的住房困难，为了完成这个目标，主要有增加廉租房等五项措施。第一是资金保证；第二是土地供应保证；第三是要采取多种渠道增加廉租住房的房源；第四，进一步强化地方政府在做好这项工作方面的责任，坚持省级负总责，市县抓落实。第五，要严格地按照工程建设程序和国家相关的质量标准来保证质量。政策点评：年初，中央提出财政加大投入，五措施保证保障房建设。年底中央经济工作会议，提出普通商品房供应量增加，保障性住房建设仍是重点。政府对中低收入者的廉租房、农村的危房改造、普通商品房的供给都给予了重视和支持。让中低收入者能安居乐业，基本生活住房有所保障。三、土地政策政策要点：发布时间政策名称主要内容1月21日《单位GDP和固定资产投国土部强调2009年土地政策创新要封闭运行。所谓封闭运行，就是指全国用资增长的新增建设用地消地计划和规模都要在保障18亿亩耕地红线的原则内进行。耗考核办法》3月24日新的《土地管理法》农村宅基地只能在集体居民内部流转，宅基地进入公开市场流转不在适用范围内，集体建设用地的流转和抵押亦受到一定程度限制。5月13日《全国工业用地出让最低各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以农、林、牧、渔业价标准》的调整产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。5月15日《关于切实落实保障性安对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在居工程用地的通知》6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。9月1日《关于严格建设用地管理对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依促进批而未用土地利用的法处置，促进尽快利用。严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和通知》高尔夫球场项目用地。9月26日《关于集约用地的通知》我国必须切实保护耕地，大力促进节约集约用地，并提高土地使用效率。12月17日《进一步加强土地出让收明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过支管理的通知》一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。政策点评：土地是国家的命脉，国家对土地的政策，对房产行业有最直接的影响。宅基地不可放开流转，农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。调整工业用地出让最低价标准，各地要严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度，同时，安排一定比例的土地用于中小企业开发利用。企业擅自变更土地用途不能参加招拍挂；国土部严禁保障房地改商用，未按期交房禁购新地；知尽快利用闲置地；严查违法新建小产权房和高尔夫球场；征收闲置土地增值地价；拿地首付不低于50%等政策，是国家对土地市场的统一规范管理，也是对房产调控打出的重拳。四、金融信贷政策政策要点：发布时间政策名称主要内容3月24日关于进一步加强信贷结构意见的第六条专门针对房地产信贷，要求落实好房地产信贷政策，支持房地调整促进国民经济平稳较产市场平稳健康发展。积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保快发展的指导意见障性住房建设项目。5月6日第一季度货币政策执行报下一阶段，要坚定不移地落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳告定性，在引导信贷结构优化的基础上，采取灵活、有力的措施加大金融支持经济发展的力度，保证货币信贷总量满足经济发展的需要。6月26日《金融稳定报告》银行业处理好经济发展和防范金融风险的关系，要加强房地产信贷风险管理。对于房地产的信贷风险管理，要密切监测房地产价格波动，积极开展压力测试，动态评估房地产信贷风险。7月30日《流动资金贷款管理暂行规范银行业金融机构流动资金贷款业务行为，加强流动资金贷款业务审慎经办法》营管理，有效防范风险，促进流动资金贷款业务健康发展，防止流动资金贷款被挪用。10月20日《关于利用住房公积金贷应在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%款支持保障性住房建设试以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期点工作的实施意见》以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。政策点评：央行的一系列金融信贷政策的出台，可以看出，央行坚定不移落实适度宽松的货币政策。对中低价位、中小套型普通商品住房建设、特别是在建项目的信贷支持力度加大。做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务，继续支持房地产行业平稳健康发展。而且在消费信贷里，也是将汽车、住房的信贷列为首位。支持居民首次购买普通自住房，加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持。利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。五、税收政策政策要点：4月23日，《房地产蓝皮书》建议，对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税；对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税，其中两类资产持有可给予税收减免：一是国家认定的标准以下的自住房，二是租赁性住房。5月，财政部、国家税务总局近日下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20％的税率缴纳个人所得税。5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中要求研究开征物业税。8月，税务总局日前制定并下发了《进一步加强税收征管若干具体措施》，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管，进一步做好堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标。政策点评：社科院建议征房地资产持有税，两类房产可减免；财政部、税务总局明确3种无偿受赠房情况免征个税；开征物业税，虽然减少了交易环节的税种，但增加了持有房产的成本，这对囤积房产进行投机炒房是一个打击，因而从房价上看，该政策对楼市的影响还是"利空"的。但从减少房屋空置率、提高城市可持续性发展方面来讲，应该是利好的。六、二套房政策政策要点：2月，银监会主席刘明康表示要严格实施“二套房”政策，积极防范房地产金融风险。刘明康介绍说，银监会在实行首套自住房优惠政策的同时，对“二套房”政策进行了更为严格审慎的监管，开展了房地产贷款的专项调查，要求商业银行进行了相关的压力测试，并坚持了审慎的最低首付比例和利率政策。国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大二次会议上作政府工作报告时说，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。4月3日，《国家住房建设制度（2010—2050）（建议稿）》提出，国家支持有条件的城乡居民改善居住条件、购置第二套住房，并对第二套住房挤占城市公共资源的情况进行必要的限制。7月17日，中国银监会主席刘明康表示，银行业金融机构要切实加强风险管理，严守拨备覆盖率底线，年内必须将拨备覆盖率提高到150%以上。要严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。政策点评：国家的政策鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，严控“二套房”的贷款风险，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。国家拟第三次调整住房制度，市区二套房要加税。国四条中规定,“要继续支持居民自住和改善型