温江区房地产市场调研报告一、研究背景、目的和意义（一）研究背景2007年11月以来，深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地区为首引发的全国性房地产市场低迷对成都市房地产、温江房地产市场带来了同样的影响；尤其是2008年5月12日汶川大地震，加剧房地产市场低迷态势，对于成都市周边区、市、县房地产市场起点高、发展快的“金温江”来讲，带来了前所未有的危机和发展瓶颈。（二）研究目的与意义08年楼市的波动影响社会的各个层面，09年房地产政策及走势将逐步利好房地产。但温江房地产市场走势如何？温江的房地产市场发展前景如何？这一系列问题是本方案研究的重点。因此，深入分析当前温江房地产市场面临的困难和问题，为本公司进军温江主城区提供决策依据。二、08年房地产市场回顾1、宏观调控三剑齐发。在2007～2008年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。但2008年底，房地产宏观调控从土地、金融、税收这三方面进行深化，加强了政策的贯彻执行力。2、市场竞争更趋白热化。在2008年的关键节点上，房地产开发企业更重视以品牌、品质和服务决胜，房地产市场加剧洗牌，市场越来越细分，精细化发展成为趋势。3、房价走势。从前几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。但随着2007年增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。加之2008年全球性金融危机的深入影响，2008～2009年温江房价整体出现回落。三、09年房地产市场预测1、政策预测：在经历历时一年的宏观政策调控之后，2009年房地产市场政策调控幅度将减小，宏观政策将趋于稳定，但区域房地产市场仍有调整空间。2、市场预测：经历2008年房地产市场的洗牌，市场精细化发展，各类房地产市场各显其能，优势化竞争明显，差异化与性价比成为竞争的关键。但温江区域的电梯公寓将面临极大的压力，市场供给量较大，2008年光华大道的急速调整，使得温江区的电梯公寓市场与成都市区的对接出现断裂，这对温江的房地产发展带来极大的挑战。3、房价预测：经过2008年全球性金融危机的影响以及房地产市场的整体调整，成都房价出现一定回落，温江区房价整体调低，特别是光华大道区域楼盘，下调幅度较大。预计：2009年温江房价区域稳定，局部时段会出现一定振荡。四、温江区SWOT分析1、优势（S）（1）地理位置优越。处于成都的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋向于‘贵’的区域属性，区域认知的心理层次将越来越高。（2）交通便利。成温邛高速，光华大道、芙蓉大道使得温江全面对接中心城区，规划中的轻轨，更是让温江与成都无缝接轨。（3）自然环境丰富。温江是国家级生态示范区，成都市的天然屏障，拥有13万亩花土资源，区内有江安河、杨柳河、金马河三条河流环绕，构建出最佳的人居环境。（4）深厚的历史文化。4000多年前，古蜀国鱼凫王曾建都于此，2007年1月，继鱼凫古城遗址后，两处总面积达10000平方米的商周时期遗址在温江重见天日，数以万计的珍贵文物被发掘。（5）产业经济集中。温江海峡两岸科技产业园的开发与发展，为温江带来了强大的经济支撑与产业支撑。2、劣势（W）（1）公建配套未能跟上城市化进程。学校、医院等基础设施配套未能跟上城市化进程，导致温江居住人气不旺，房屋空置率较多。（2）房地产市场过度依赖外地人口。房地产市场发展较快，本地购买能力有限，过度依赖成都、省内其它城市及省外城市购房群体。（3）本地有影响力的项目较少。温江区有着丰富的自然、人文、历史等资源，但开发不够，有影响力的项目不多，导致温江的影响力不够。（4）未形成有影响力的商业。本地尚未形成有影响力的商圈，离成都20公里，比较近，本地居民习惯到成都进行商业消费，影响了商业的发展，导致本地市民娱乐生活缺乏，这也是温江房地产发展的一大契机。3、机会（O）（1）“4+1”西部新城新规划。温江处于“4+1”西部新城核心，市规划局对温江功能将以休闲、旅游、健康为主题。新规划带来新的业态调整，城市重新定位的契机，加速温江融入大成都。（2）城乡统筹试验区。温江是城乡统筹改革试验区，将会大大加快温江的城市化进程。（3）“国际花园城市”荣誉。温江被评为“国际花园城市”，也曾获评“最佳人居环境奖”，这是对温江生态环境的高度肯定。（4）“金马湖”项目的启动。“金马湖”大型项目的启动，必将吸引众多市民的关注，使温江再次成为关注的焦点。4、威胁（T）（1）成都二级圈层城市定位部分重复。其它区县都在融入大成都，建设中心城区的配套产业，打造休闲旅游的周末经济，城市定位有部分重复，会造成一定竞争。（2）其它城市相继崛起，温江关注度降低。温江前几年的发展领先于成都二级圈层其它城市，现在其它区县也开始注重城市基础设施建设，重视城区科学规划、建设宜居生态环境，并相继招商引进大项目，势必会吸引更多人的关注，相对温江的关注度会降低。（3）房地产持续低迷，阻碍经济发展。2008年温江房地产持续低迷，并引发房屋价格大幅度下降，对地方经济可持续发展带来障碍。五、温江房地产市场发展回顾1、05～08年土地成交情况。（1）商业用地成交情况地块编号地块位置竞得人成交价成交面积成交金成交时间交易（亩）额(万元)方式温国储温江区南浦路东段成都市温江区房90万元/8.3744.32005-1-21拍卖［2004］73号地产开发公司亩温国储温江区南浦路东段成都冠润房地产106万9.71027.142005-1-21拍卖［2004］74开发有限公司元/亩号温国储温江区南浦路东段成都大一房地产80万元/15.31224.82005-1-21拍卖［2004］75号开发有限公司亩地块一南熏大道三段与海成都市民盛投资75万元/27.52063.252008-8-18挂牌科路东段交汇处有限公司亩温国储[2008]6温江区天府街办学成都东创科技园55万元/112.16165.52008-5-8拍卖号府社区四组投资有限公司亩（2）商住用地成交情况地块编号地块位置竞得人成交价成交面成交金成交时间交易积额(万元)方式（亩）温国储温江区光华大道以四川银诚房地产70万元/17.91255.12005-1-21拍卖［2004］77号东开发有限公司亩温国土储温江区涌泉街办成都市金瑞泰置79万元/430.0339702005-2-28拍卖［2005］80号业有限公司亩温国土储温江区涌泉街办国诚有限公司62万元/560.0347202005-2-28拍卖（2005）81号亩温国土储温江区柳城街办成都万厦置业有68万元/90.061202005-2-28拍卖（2005）82号限公司亩地块五温江区柳城街办燎成都兆邦文化传39万元/30.011702005-7-1拍卖原社区播有限公司亩地块二温江区滨江路支道四川德坤实业有40万元/6.4257.162005-7-14拍卖限公司亩地块四温江区柳城镇文武成都大华实业有60万元/10.6633.62005-7-25拍卖路以南限公司亩地块六温江区柳城镇新西成都棠湖屋业发60万元/119.87186.52005-7-25拍卖路以北、杨柳河以西展有限公司亩地块一温江区光华大道入成都冠润房地产96万元/45.276802005-8-2拍卖城段开发有限公司亩地块一杨柳河以西、城南路成都金强实业有125万4.7587.52005-9-2拍卖以北限公司元/亩地块二黄金大道以东、黄金四川天合建设项45万元/15.8710.552005-9-2拍卖大道一支道以南目管理有限公司亩地块四成大公路以南(原温四川亚东房地产71万元/38.12702.262005-9-2拍卖江机械厂)开发有限公司亩地块二涌泉街办花土村七成都金莱福商贸77万元/40.030802005-9-27拍卖组有限公司亩温国储涌泉街办华丰村四成都温江区天祥75万元/110.48282.252005-11-29拍卖[2005]136号组房地产开发有限亩公司温国储涌泉街办凤凰村四、四川蓝光和骏实104万180.0187202005-11-29拍卖[2005]137号五组；五福村四组业有股份有限公元/亩司温国储涌泉街办华丰村一、成都华新国际城115万元184.921262.92005-11-29拍卖[2005]91号四组；五福村一、五市发展有限公司、/亩25组四川博览置业有限公司温国储涌泉街办五福村徐建成79万元/160.0126402005-11-29拍卖[2005]144号亩温国储[2005]柳城街办鱼凫路社成都戈泰房地产58万元/21.61255.72005-11-29拍卖112号区开发有限责任公亩司地块三涌泉街办凤凰村二、成都市江安春置90万元/49.44444.652006-1-27拍卖三组业投资有限公司亩地块二柳城街办万盛村十四川沃能投资有51万元/244.812486.12006-1-27拍卖组、前进村八、九、十限责任公司亩26组地块一战备渠南侧鱼凫路成都全兴房地产73万元/17.21256.332006-7-13拍卖西侧开发有限公司亩地块一黄金路社区一组四川钟鸣实业有184万15.02763.682006-7-28拍卖限责任公司元/亩地块一涌泉街办五福村成都中泰交通建228万118.527022.52006-12-6拍卖设发展有限公司元/亩6地块二涌泉街办五福村成都中泰交通建233万223.852140.72006-12-6拍卖设发展有限公司元/亩4地块一温江区柳台大道与成都金强实业有172万76.5131582006-12-