优质写字楼物业市场回顾CBRichardEllis|Page1DRAFT成都市优质写字楼市场目录§为了了解写字楼物业目前和未来相关的市场情况，本章将进行成都市场优质写字楼整体市场的研究回顾工作§主要内容将包括：?成都甲/乙级写字楼市场发展概述、市场供应?成都甲/乙级写字楼吸纳/市场消化率?成都甲/乙级写字楼空置率情况?成都甲/乙级写字楼未来供应量?成都甲/乙级写字楼租金及趋势?成都甲/乙级写字楼售价及趋势CBRichardEllis|Page2DRAFT成都优质写字楼市场档次划分§根据目前成都市状况，选取反映写字楼等级的最直接的因素即租金水平作为划分写字楼类别的指标§成都市写字楼租金分布呈阶三个梯状，依据租金水平，可将成都市场上的写字楼划分成甲级、乙级、乙级以下三类，通常将甲级和乙级写字楼统称为优质写字楼办公空间档次优质写字楼定义范围甲级写字楼乙级写字楼地理位置主城区内主要商务区（不包括南部新城）市区重要地段（不包括南部新城）配套设施软/硬件配套完善，优质软/硬件配套较为齐全物业管理品牌物业管理公司中/小型物业管理公司租金水平80以上元/平方米/月40-80元/平方米/月主力租户国内外著名公司国内中/小型企业典型楼盘时代广场\城市之心\香格里拉国信广场\丰德国际资料来源：CBRE§根据优质写字楼的地理位置特点，以及本案所在的范围，现有优质写字楼区域划分主要集中在主城区三环路以内，现有两个主要的区域：?人民南路沿线：天府广场至三环路以内的人民南路沿线?顺城街-东大街沿线：包括顺城街、总府路、东大街（一环以内）CBRichardEllis|Page3DRAFT成都优质写字楼市场市场概述§1999-2002年:1998年，成都第一个乙级写字楼建行大厦投入使用，乙级写字楼市场保持平稳发展；成都的甲级写字楼市场在1999年后开始逐步发展起来，川信大厦（位于人民南路区域）在1999年投入使用，标志着成都甲级写字楼发展的开始。2000年第二座甲级写字楼即冠城广场（位于顺城路区域）也投入使用。这两座大厦当时是进行销售的§2003-2004年:2003年，位于人民南路区域的城市之心及威斯顿联邦大厦开始投入使用，这两座大厦在品质上胜过了川信大厦及冠城广场，也是通过销售方式进行处置的§2005-2006年:甲级写字楼的发展逐渐开始加速，3座甲级写字楼在这期间开始投入使用，即总府路区域的时代广场（2005年）、人民南路区域的汇日央扩大厦（2006年）、及顺城路区域的中环广场（2006年)。其中，中环广场是成都第一座由开发商持有并仅用于租赁的甲级写字楼产品§2007年及以后:优质写字楼进入飞速发展时期，供应量逐年递增，预计供应量在2008-2011年保持上涨态势。2007年3季度投入使用的香格里拉写字楼是成都第一个国际甲级写字楼，它的出现也反映了随着外商投资的快速攀升，越来越多的跨国企业对高品质写字楼越来越强的需求。在未来3年内，预计将有更多的国际甲级写字楼投入市场，例如仁恒地产开发的仁恒置地广场、航天科技大厦等，这些新增供应的国际甲级写字楼将迎合日趋增加的潜在需求à2005年以后成都外商投资额快速攀升，成都日趋增加的外资企业大大推动了写字楼市场的发展à预计到2010年，随着成都越来越多的国际甲级写字楼产品的出现，将带动写字楼市场的租户品质、租金水平等将日益提升CBRichardEllis|Page4DRAFT成都优质写字楼市场甲级写字楼历史供应成都优质写字楼历年供应情况500,000400,000300,000米平200,000100,000-200120022003200420052006200720082009年4月新增供应量--61,676-54,37566,09444,700158,222-累计供应量90,78990,789152,465152,465206,840272,934317,634475,856475,856资料来源：CBRE§整体来看2003年前，成都甲级写字楼的供应量较少，增长缓慢，而在2003-2007年开始增长速度加快，供应量较大§2007年，成都第一家国际标准写字楼供应市场（香格里拉办公楼），新增供应4.5万平米，标志着甲级写字楼市场的逐步成熟§2008年供应量集中，新增供应15.8万平米，分别为力宝大厦、中环广场2期和国航世纪中心，由于两栋物业均由烂尾楼改造而成，硬件上存在一些不足，因此被认为是本地甲级写字楼§截止2009年4月统计，甲级写字楼累计供应达到47.6万平米à成都甲级写字楼供应旺盛，随着国际标准甲级写字楼的出现，市场逐渐成熟CBRichardEllis|Page5DRAFT成都优质写字楼市场甲级写字楼现有供应分布成都市现有甲级写字楼供应分布图冠城大厦根据写字楼的地理位置特点，我们将当顺城街-东大前的写字楼区域划分为三个：街沿线区域中环广场塔1及塔2§顺城街-东大街沿线：包括顺城一环路时代广场街、东大街、蜀都大道沿线（一环以内）本案§人民南路沿线：天府广场至三环路以内的人民南路沿线二环路香格里拉三环路川信大厦城市之心汇日·央扩国际广场注：人民南路现有供应定义：至2009年4月已经入住或者沿线区域力宝大厦交房的项目未来供应（到2011年）定义：2009年二季威斯顿联邦大厦度至2011年将具备入住或者交房条件的项资料来源：CBRE目国航世纪中心资料来源：CBRECBRichardEllis|Page6DRAFT成都优质写字楼市场甲级写字楼未来供应分布未来供应2009年2季度-2011年成都市甲级写字楼供应分布图1锦江国际2仁恒置地广场3航天科技大厦4新希望大厦5喜年广场6来福士广场7中汇广场2期主要甲级写字楼区域8铁狮门顺城路-东大街区域99百扬大厦人民南路区域10大陆国际853217本案610一环路二环路4三环路国际甲级本地甲级资料来源：CBRECBRichardEllis|Page7DRAFT成都优质写字楼市场甲级写字楼未来供应情况未来供应（2009年2季度-2011年）建筑面积入市时项目名称地理位置（平米）*间现状档次*处置方式*开发商四川省房屋开发投资有锦江国际人民南路33,5622009基本建成本地甲级销售限公司2009年小计33,562仁恒置地广场人民南路72,0732010在建国际甲级租赁仁恒地产航天科技大厦人民南路89,5622010在建国际甲级租赁拉塞尔投资新希望大厦人民南路62,5002010在建本地甲级销售新希望集团喜年广场东大街62,5002010在建本地甲级销售花样年集团2010年小计286,635来福士项目人民南路75,6452011在建国际甲级租赁凯德置地中汇广场2期人民南路35,0002011规划国际甲级租赁瑞安集团铁狮门东大街50,0002011规划国际甲级租赁铁狮门（美国）百货大楼集体有限公百扬大厦人民南路49,2872011规划本地甲级租赁司、台湾远东集团大陆国际人民南路400002011在建设本地甲级销售大陆集团房地产公司2011年小计249,932合计570,129说明：*为估计值资料来源：CBRECBRichardEllis|Page8DRAFT成都优质写字楼市场甲级写字楼未来供应分析成都甲级写字楼未来供应情况350,000300,000250,000米200,000平150,000100,00050,000-2009F2010F2011F国际甲级写字楼新增供应161,635160,645本地甲级写字楼新增供应33,562125,00089,287备注：统计数据从2009年二季度至2011年资料来源：CBRE§预计2009年2季度至2011年间，甲级未来供应量将达到57万平米，届时甲级写字楼总共量将达到104.6万平米，是现有供应量的近2倍à成都甲级写字楼市场将进入一个飞速发展的阶段§从2009年开始供应量增速明显，2010年，将是甲级写字楼集中投入市场的时间段，物业发展需考虑到同期供应压力à未来甲级写字楼新增供应量较大，未来竞争较为激烈。结合到本案项目的现状，初步建议本案项目的写字楼产品避开2010年的供应高峰，在2011年进入市场CBRichardEllis|Page9DRAFT成都优质写字楼市场甲级写字楼历史需求成都甲级写字楼历年需求情况200,00030%150,00025%20%100,000米15%平50,00010%-5%(50,000)0%2009年420012002200320042005200620072008月新增供应量--61,676-54,37566,09444,700158,222-新增吸纳面积--40,26215,24732,39048,99945,028107,807-15,146整体空置率10.0%10.0%20.0%10.0%18.0%19.9%17.0%21.9%25.1%资料来源：CBRE§2001年前，成都甲级写字楼市场的年均吸纳量约为40,855平米。由于川信大厦及冠城广场代表了当时成都最高品质的写字楼产品，因此在较短的时间内（约1年左右时间）就达到了相对成熟的入住率水平（约90%）；2001-2004年间，新增供应较少，入住率保持上升，年度空置率仅10%左右§2005-2006年的供应量逐渐加大，但是伴随着同时期成都外商投资的加速发展，空置率水平分别约18%、20%、主要在于2006年新增供应较多，如中环广场塔1、汇日央扩大厦§2007年，仅香格里拉投入市场，汇日央扩大厦、中环广场、时代广场的空置面积得到迅速的吸纳，市场整体空置率下降到17%CBRichardEllis|Page10DRAFT成都优质写字楼市场甲级写字楼历史需求（续）：§2008