2008年上海房地产市场年度报告2008年12月20日卷首语转向2008！转向2009？一个完整的经济周期需经历繁荣、减速、衰退、复苏；房地产行业的发展也相应地需经历发展、调整、复苏。阶段交替、百业转向。2008年，是中国经济、房地产行业的阶段交替之年，注定了这是转向的一年。国际经济转向！08年，美国次贷危机逐渐升级，以雷曼兄弟倒闭、美林被并购、AIG国有驻资、大摩、花旗转制的五大投行跌下神坛为标志，美国本土的次贷危机已演变成一场全球的金融危机。年初还在研究如何应对流动性过剩，而到了年中世界经济前景风云突变，全球经济增长预期急剧逆转、石油价格和各类初级产品价格猛然暴跌，进而资产蒸发、经济衰退、国家破产。国内经济转向！亚洲金融危机，中国独善其身，获得了前所未有的发展机遇。特别是进入21世纪后，中国经济持续、稳定地快速发展，速度之快反令人担忧。2007年制定的从紧货币政策正努力促使国内经济朝着“两防”的目标发展，却在国际经济衰退和国内抑制调控双重压力下，出口大幅下滑、中小企业倒闭、国内需求缩减、失业危及民生，GDP增幅连续五个季度下滑，2008年前三季度GDP增幅下落到个位数的9.9%。从经济增长过快到下降风险、从通胀危险到通缩可能，国内经济在不到半年的时间里发生了转向。房地产市场转向！2007年，房地产需求不理性膨胀、供求矛盾突出、房价飞速上涨。07年9月27日第二套放贷政策开始，上海房地产市场成交下滑，到08年的“金九银十”上海商品住宅月度成交仅50万平方米，不足07年同期的四成，供求比从07年的1：1.6下降到了1：0.7；鉴于成交低迷，房价滞胀并从08年7月开始部分楼盘开始降价、新开楼盘低价入市。与此同时，土地流标频现，全年共有8幅住宅属性用地流标；土地溢价能力有限，底价拿地成风。调控政策转向！经济形势、房地产市场的转向促成了调控政策的转向。07年，为控制过快上升的经济和房地产，国家采取抑制性的调控：六次加息、十次上调存款准备金率、以及07年中央经济工作会议确定的从紧货币政策，目标在于“两防”。直到08年3月全国两会，从紧货币政策、抑制性调控和两防的表述依然并未改变。然而，国内外经济的压力已使从紧政策的基础消失，调控政策面临转向。6月13日，国务院会议强调“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”；8月15日，央行货币政策报告“保持货币政策的连续性和稳定性，根据国内外形势变化适时微调”；8月23日，上海市房地局党政负责干部大会提出下半年6大工作重点之一“保持房市房价基本稳定”；9月15日，今年首次双率下调……由此，调控政策正是转向，从抑制性调控转向鼓励性调控。信心转向！政策的转向目的在于恢复经济活力，而市场信心成为了最为重要的环节。对经济形势的信心有了，那对就业薪资预期恢复正常；没有了后顾之忧，消费投资可呈上升之势；内需拉动，各行业出现平稳发展；行业稳定健康，国民经济止跌复苏……国民经济、行业发展、个人消费是个有机的整体，市场低迷时形成恶性下滑；而信心恢复后，则形成良性上升。所谓“波浪式前进，螺旋式上升”。仅就上海房地产市场而言。据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统统计，08年11月，上海商品住宅成交70.21万平方米，环比增幅达40.7%，触底反弹的市场格局已经形成，月度成交已恢复到08年7月的市场水平。研究发现，新政优惠、房价贴底等因素对市场回升的影响都还只在其次，最重要的正在于市场信心的逐渐恢复促进了解囊入市的步伐。不过我们必须看到，市场信心正在恢复的过程之中，还没有到完全恢复的地步；同时，4万亿投资等各项政策也不可能立即产生局势扭转的效果。09转向？在2008年中，国民经济、房地产市场从顶点转向谷底，年末调控政策又从下调转向上拐，如此复杂的背景下，国民经济、房地产市场在2009年又将走出一条怎样的曲线？预测2009年的市场走势是一件非常困难的事，或许谁都无法准确预测，但政策和信心已经转向，创造改革开发30年辉煌成就的魄力和能力让我们有理由相信，09年即使不是转向之年也应是转向前的铺垫之年。回顾2008年、预测2009年，内涵之丰富使我们感概万千。我们力求能在报告中还原一个客观、真实的2008上海房地产市场，同时我们也试图以严谨的数据基础来预测2009年上海房地产市场的走势。不过，限于篇幅和写作能力，这份上海房地产市场年度报告并不能涵盖全部，报告中的不足和疏漏也恐难避免，欢迎各界同仁给予我们批评和指正。目录卷首语..............................................................................................................................................2第一章2008年度上海房地产大事件............................................................................................6一、年度关注TOP10...............................................................................................................6（一）2008年政策关注TOP10.......................................................................................6（二）2008年市政关注TOP10.......................................................................................6（三）2008年房产市场关注TOP10...............................................................................6（四）2008年企业关注TOP10.......................................................................................7（五）2008年人物关注TOP10.......................................................................................7二、年度重点事件回顾...........................................................................................................8（一）市政类...................................................................................................................8（二）市场类...................................................................................................................9（三）企业类.................................................................................................................11第二章背景篇..............................................................................................................................14一、经济环境分析.................................................................................................................14二、政策环境分析.................................................................................................................17三、房地产投资分析.............................................................................................................33第三章市场篇..............................................................................................................................34一、土地市场.........................................................................................................................34二、商品住宅市场....