浦东地杰国际城项目顾问研究报告(缩略版）2009年5月报告演说者简介邓汝舜先生目前担任仲量盛达华中区总经理一职驻于上海。全面负责华中区商业不动产的各项服务，包括前期定位、项目招商以及购物中心运营管理服务在内的全方位零售服务。?经验经历邓先生有着超过二十年的商铺领域从业经验，曾先后在香港、台湾和中国大陆工作。2005年邓汝舜加入仲量联行出任北京金融街购物中心项目总经理一职，主要负责项目开幕前后各项工作的整体筹备、规划和执行，其中包括招商、营运管理、物业管理、行销推广等，成功地完成了项目全部的招商工作。?学历及专业资格邓汝舜2004年企业管理硕士，台湾天主教辅仁大学1988年商业及财务管理专科毕业，英国伦敦默顿学院学历LilyNg吴嘉保,高级副总裁?美国康乃尔大学房地产硕士吴嘉保小姐拥有企业战略策划、酒店接管和开?上海同济大学工程学士业筹备、管理合同谈判和酒店交付使用等各方经验面的丰富经验，她在中国、亚洲和美国各地参?18年房地产工作经验与的项目酒店资产价值逾百亿美金。吴小姐精?8年深圳房地产开发通三种语言，持有麻省理工学院理科硕士学位、酒店及饭店管理专业学士学位，并辅修心理学。?3年仲量联行香港顾问?1年仲量联行伦敦顾问?中国商业地产联盟专家委员?清华大学商业房地产总裁高李杰LilyNg吴嘉保级研修班教授2目录1.场地分析及房地产发展周期分析………………………………………………………………………….........42.项目整体定位……………………………………………………………………………………………………163.各物业品种深化建议……………………………………………………………………………………………26?零售部分……………..………………………………………………………………………….………….27?酒店部分….………..………………………………………………………………………….……….…...61?办公楼部分……….…………………………………………………………………………………….…..784.整体财务分析…………...……………………………………………………………………….…..…………11031.场地分析及整体房地产发展周期分析4项目概况A地块用地性质地块面积(ha)容积率建筑密度绿地率(%)高度控制(m)可建建筑面积(m2)A-1商业办公2.813.7403060103,970A-2二类居住1.472.525456036,750A-3旅馆业1.433.235408045,760A-4防护绿带0.91//100/A-5防护绿带0.70//100/A地块中社区中心占地面积为3000平方米，社区中心建筑面积3365平方米。A地块可用作商业部分的占地面积为39,400平方米，可建建筑面积146,365平方米。H地块用地性质地块面积(ha)容积率建筑密度绿地率(%)高度控制(m)可建建筑面积(m2)H-1商业2.052.740356055,350H-2防护绿带0.69//100/H-3防护绿带0.31//100/*A地块和H地块总可建商业面积为201,715m2（146,365+55,350）?地杰国际城总规划占地面积110公顷，其中住宅建筑面积约80万平方米。?其集中商业部分，即为本报告所研究的部分，为项目西侧A和H地块，具体技术指标如上表所示。资料来源：复地集团所提供建筑资料55交通可及性同济沪西分校站白丽武威新路站村祁上海西站站站连山路铜川路站站曹杨路站陆家嘴金融贸隆德路站易区江苏路站沪南路华山路站连接浦东南北中环线徐家汇站方向的一条主干道建设中上海体育馆站华夏西路站龙漕路站外环线中环线罗山路站御青路站龙水南路站三林站沪南路济阳路站A20外环线地铁号线上南路站11康桥东站连接着外部各区县的快地铁13号线速干道地铁18号线66上海轨道交通对商业发展影响串珠状发展阶段带状发展阶段网状发展阶段?2000年以前，上海轨道交通起步阶段，?2000年后，随着地铁1号线延伸段、2、?配合世博会的建设，上海市远期交通由于没有形成完善的轨道交通网络和3、4号线的开通运营，加上轨道交通系网络不断完善，城市整体轨道交通将换乘系统，对商业的影响只能是局部统整个换乘系统逐步完善，地铁对沿形成一个四通八达的快速交通网络，的区域。线商业的影响区域平均化。加上便捷的换乘系统，一个个城市边缘的商圈正在迅速崛起。?上海轨道交通1号线为代表，主要分布?商业的发展沿地铁沿线呈现出带状发在各站点的周围，范围以步行5分钟-10展趋势，轨道交通1、2号线下穿淮海路?随着上海城市整体外延，轨道交通逐分钟为限。和南京路，有效带动上海两大商业街渐成为居民的首选出行模式，轨道交的人气，同时沿轨道交通线带状发展通逐渐成为居民生活和工作的主要连?在整个地域上沿着地铁呈现出串珠状的模式日趋明显。接方式。分布，形成许多“地铁型”商业物业，例如徐家汇、人民广场等。?同时，随着轨道交通环线的完善，越?居民的日常生活消费逐渐呈现分散化、来越多的消费者依赖地铁出行。就近性的消费原则，各个居住聚集区逐渐出现了大型的商业设施。1995年上海轨道交通图2005年上海轨道交通图2020年上海轨道交通图7交通可及性分析?综合分析项目区位条件，消费者将主要通过以下四种交通方式到达本项目。?目前项目周边地区公共交通设施较发达公共交通-沪南路上已通行几十条公交线路分别到人民广场、周浦镇、上海火车站、南京西路-有4条公交路线的起点设在项目住宅社区内部，分别到张扬路、淮海东路和东方路?13号线由丰庄至浦东华夏西路，11号线一期从嘉定至江苏路已开工，预计09年通车；二期从江苏路至南汇临港新城途经本项目，预计2012年通车?距离本项目最近的是华夏西路站点，但未直接经过本项目地块轨道交通?18号线由共康新村至航头,本区域内与11号线同站换乘?未来大部分乘坐轨道交通的消费人群一般为居住在浦东、南汇地区的地铁沿线周边居民?项目北侧临中环线，南近外环线，西临沪南路?据规划，沪南路将由目前的双向四车道被拓宽为双向八车道中环线为双向8车道，路宽为70一自驾车、出租车100米，中环线正在建设中，2009年就将通车，届时可直达张江及金桥，并且连通项目和中环沿线各地区，大大增加本项目的交通便利程度?中环线近本项目的上下匝道口位于中环线-御青路，将使得主要车流方向通过御青路至御桥路进入本项目?一般消费者步行的范围在1公里以内，通过步行到达本项目的消费者一般以居住在项目周围的居步行民为主?项目南侧北侧拥有大量住宅社区-北蔡板块和周康板块，提供超过15万人口的居民消费者，可方便通过步行或非机动车到达本项目。8项目SWOT分析（一）优势劣势?地块形状不规整且过于狭长，中间被御桥路分割成两块，导致零售、办公和酒店的布局有一定难度。?项目地处浦东新区中部，中外环线间，紧靠南北方向交通主?由于地铁站点的位置离本项目较近，因此地铁利用度相对较低。干道，可以方便地连通浦东的任何区域，亦可依靠环线达到与其他区县取得联系。?该区域的整体配套尚在开发中，目前商业环境不成熟，仅有的御桥购物广场档次较低。?地块对面有正开发的红星美凯龙与宜家浦东店，将会未来区域效应产生极大助力。?目前周边消费人群普遍消费能力不强、消费档次较低，区域内缺乏高素质的办公消费人群支撑。?地块东西两面均有较长的展示面，且西面紧邻主干道，可视性较好。?酒店需求结构主要为商务客人；住宿需求比较单一，主要于周一至周五，周末的入住率较低；因此可达的平均入住率会有一?项目集零售、办公、酒店为一体，是综合性项目，互相产生个上限。协同效应。?康桥工业区总体的住宿预算有限，因此该酒店客源市场可达到?酒店可通过较高档经济型的定位来吸引康桥工业区、新国际的最高房价可能会受到限制。博览中心的商务会展客源；并通过相对较低的价格吸引部分旅游客源。?因为本案无直接近距离客源，会展和旅游源均是其它区域的分流客源，处于较为被动状态。另会展和旅游客源具有较强的季节性，因而会对酒店入住率的稳定性产生影响。99项目SWOT分析（二）机会威胁?紧靠项目西北方有宜家、红星美凯龙两大专业市场，可以为项目带来目的性消费人流，使得本项目目标客群范围不仅仅局限于区域内。?项目位于非传统的零售商业聚集区域，需要一定时间培育?随着地杰国际城住宅分批开发及出售，将为项目周边带来市场。具有一定消费能力的人群。?本项目将面临一定的市场培育期，周边住宅区域的人口导?随着三林世博功能区的启动，以及2010年世博会的进行，入需要时间，尤其是有一定消费能力的人群。三林地区的整体商业氛围将得到长足的发展。?三林地区和邻近的花木、康桥等区域均有现存的社区零售?在建的交通体系、轨道交通11号线将连接本项目与徐家汇项目，未来也将有大量大型商业供应，将给本项目带来巨和未来的迪斯尼，中环系统的完工可以提高该区域和上海大竞争，挤压本项目辐射范围。其它区域的连接，有助于吸引其它区域的客源至本案驻留。?该区域未来将有三林快捷假日和康桥假日酒店在2010年底?目前本案所在附近区域内无其它成规模，品质较高的酒店。开业，开业时间均早于本案。本案开业时期是上述两个酒在本案引入专业化酒店国际品牌的前提下，其运营、营销店的稳定期，是酒店经营和客源市场的最大威胁。和管理上都将会有明显的优势。10南汇区与浦东新区合并之影响2009年5月6日，国务院批复了上海关于浦东扩区的申请，同意撤除南汇区，将南汇区行政区域并入浦东新区。这将对整个区域发展产生深远的影响：-有利于促进上海“两个中心”建设。根据上海建设国际金融中心和国际航运中心的发展方向，陆家嘴和洋山港作为两大中心的核心区域，重要地位日益凸显。因此，借助行政区