西城区西城区市场简报市场简报贰零零柒年伍月1一、西城一、西城区区房地房地产产市市场现状场现状11、西城、西城区区板板块简块简介介西城区是宝山区未来几年的建设重点。该板块位于宝山区中部，南靠外环线、西临蕴川路、北东块接富锦路、东至同济路，总面积13.28平方公里。概念性总体结构规划由国际著名的法国国北块际思构设计公司设计，规划划分为三个区域。?南块：宝杨路以南，规划面积3.89平方南块公里，定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区；主要项目有康桥水都二期、北上海商业广场、柏丽华庭等。?北块：宝杨路以北，规划面积6.16平方公里，定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易为一体的现代综合生活区，将要建设33.3公顷的大型中央公园和10公顷的大型市民广场。目前主要项目有万科四季花城二期、保集·欧郡、海尚明城、钢领等。?东块：铁山路以东，规划面积3.23平方公里，定位于以轻轨为依托、连接东西城区纽带的现代生活区。22、西城、西城区区房地房地产发产发展情展情况况?南块——最为成熟的区域：由于地处杨行镇中心所在地，南块本身的医疗、教育、交通、商业等已经形成了一定的规模；且距离地铁1号线“共富新村站”仅15分钟步行路程，成为西城区房地产最早发展的区域，拥有康桥水都、柏丽华庭等大型社区，居住氛围浓郁；加上05年建成的北上海商业广场，使得该地区商业设施更加完善。?北块——大力发展的区域：相对于南块来说，西城区北块整体生活配套设施十分欠缺，区域房地产市场刚刚启步，但随着万科、保集、中远等知名开发商的入驻，以及西城区公共中心的建设，该区域未来发展潜力巨大。?东块——有待成熟的区域：根据规划，大多为动迁基地，区域环境及配套设施也多未跟上，整体由待成熟。2二、板二、板块块成交走成交走势势分析分析西城区公寓市场走势06.6-07.4单位：平方米、元/平方米10.0660065008.064006.0630062004.061002.0600059000.0580006.606.706.806.906.1006.1106.1207.107.207.307.4供应面积3.32.81.62.62.28.01.20.01.92.03.0成交面积1.82.41.12.42.12.12.02.01.13.71.9成交均价6433635064346543633964406452646861026544638011、市、市场场需求需求稳稳定定自2006年下半年以来，西城区公寓成交量总体较为稳定，每个月成交量体基本维持在2万方左右，市场已经走出05年的调控低谷（05年同期平均成交量为5000方左右），持续稳定的成交说明区域市场仍有较大的需求存在。22、价格保持平、价格保持平稳稳目前西城区板块公寓价格走势十分平稳，自06年6月起，市场成交均价便始终维持在6400-6500元/㎡左右，整体涨幅较小，鉴于目前上海公寓市场再度回暖，我们可以预计的是，该板块的今后还是存在一定的成长空间。33、、紧凑两紧凑两房成房成为为市市场场主力主力目前市场主力成交面积为80-110㎡的2R，其中尤以100的紧凑式房型为主。另从供求比来看，可以看出目前市场上100㎡以下的2R，其需求十分旺盛，供求比基本达到了1：1。06.6至今公寓市场成交配比19%33%100㎡以上：房型面积供求比27.5%80㎡以下1：0.7590-100㎡：42.3%80-110㎡1：0.959030.2%㎡以下：其中100㎡以上1：0.84100㎡以下1：1110㎡以上1：0.7748%110㎡以上80-110㎡80㎡以下3三、板三、板块块在售在售项项目分析目分析西城区板块个案销售率（当期）100%80%60%40%20%0%康桥水都二期万科四季花城二保集欧郡海尚明城柏丽华庭去化率62%92%72%58%74%销售周期10个月14个月8个月7个月18个月?个案销售态势较好，基本完成当期体量的70％去化，说明区域存在相当的客源需求。?一般个案完整的去化周期为1年～1年半，个案品质的差异与价格决定了去化的速度。西城区板块个案主力房型及总价万科四季花城个案康桥水都二期保集欧郡海尚明城柏丽华庭二期成交70006600650064007500均价1R：56-651R：60房型2R：91-1132R：902R：87-1002R：71-762R：94-102面积3R：129-1393R：100-1403R：1263R：1383R：104-1231R：42-45万元1R：32-40万元总价2R：60-75万元2R：60万元2R：65-75万元2R：53万元2R：60万元段3R：85-92万元3R：65-90万元3R：95万元3R：96万元3R：65-80万元?1R主力面积段：60-65㎡?2R主力面积段：90-100㎡；?3R主力面积段：100-120㎡，125-140㎡；西城区板块个案07年成交走势?康桥水都二期简介：康桥水都位于宝山西城区最南端，是市中心通往西城区的第一站。项目紧贴地铁黄金线路一号线的始发站—共富新村站，紧靠城市主动脉南北高架与外环线交汇处，与众多公交线路组成比肩莘闵的立体交通网络。康桥水都二期总建面近42万㎡，总户数约3704户，由小高层、多层及联排等多种建筑形态构成，采用板式及点式错落分布，呈现丰富多彩的生活表情。二期规划商业建面近13000㎡，令日常生活更为便捷完善。主力卖点：4?紧靠地铁，出行便捷?北靠北上海商业广场，商业设施完善?二房占70%，适合中低端住户2007-012007-022007-032007-042007-05供应套数0001730成交套数2122120成交均价(元)66866522651368807033?万科四季花城二期简介：四季花城地处宝山西城区未来行政中心、商业服务、文化休闲的核心。社区紧邻规划中的大型公共绿地—绿龙，东侧是风景优美的体育公园。电梯公寓、全装修房、复式、私家别墅，产品多元房型出众。主力卖点?多元化的产品，满足不同购房者需求?知名的万科物业，保证未来生活的便捷?优家工程紧凑小户型，是年轻购房者的选择2007-012007-022007-032007-042007-05供应套数00000成交套数1214341027成交均价(元)62916346639564986607?保集欧郡简介：小区总建面近10万㎡，由16幢多层和8幢小高层组成，小区东面还规划2-3层商业建筑，与相邻的待建社区的沿街商业房一起形成融休闲、娱乐、购物于一体的步行商街。06年9月28日开盘，推出多层，均价6500元/㎡，物业费1.35元/㎡/月。主力卖点：?区域内少见的多层公寓房，得房率高?底层附送地下室，经济实惠2007-012007-022007-032007-042007-05供应套数0163000成交套数2316633720成交均价(元)64576329657967016617?海尚明城简介：万业企业继成功开发中远两湾城后，在宝山开启新一轮的造城运动。项目总建面达30万㎡，占地面积约17万㎡，容积率1.49，绿化率45%。为宝山西城区北块5200亩核心高尚居住区最先启动的项目，规划近50栋11-18层的小高层。项目主力面积从60㎡左右的一房到103㎡的三房，均价6400元/㎡，物业费1.5元/㎡/月。得房率82%。5主力卖点：?以1房为主，总价不高，比较适合年轻白领以及首次购房的业主。2007-012007-022007-032007-042007-05供应套数0021400成交套数41151264218成交均价(元)62516338636863476282?柏丽华庭简介：小区位于西城区南块，紧靠地铁及北上海商业广场，配套设施完善。总占地面积约3.9万㎡，总建面约8.4万㎡，容积率约2，规划总户数700户，建筑密度约20%，绿化率约50%。由11幢18层小高层组成，2梯4户，得房率84%左右，层高约2.9米。11月197日开盘，均价7500元/㎡，物业费1.8元/㎡/月。主力卖点：?周边成熟的商业2007-012007-022007-032007-042007-05供应套数000680成交套数2412431219成交均价(元)74516933714274157077丽景翠庭小区总占地面积66102平方米左右，总建面122489平方米，其中地上总建面94701平方米，地下总建面27504平方米，容积率1.43，绿地率41%。项目西块为复式叠加住宅、多层住宅、小高层住宅组成的75000平方米高尚住宅小区，东块为近20000平方米的大型社区配套服务中心。06年11月25日开盘，均价6000元/平方米，物业费1.35（多层）-1.75（小高层）元/平方米/月。6