200941目录第一篇易居观察............................................................................................................3第一章人口老龄化趋势及老龄人口房地产置业需求研究......................................................................3第二章公寓类豪宅客户产品特征偏好分析.........................................................................................12第三章上海3月房地产消费需求研究...............................................................................................18第二篇消费动向..........................................................................................................21第一章购房观望情绪高涨——北京房屋消费意向调查报告之一.........................................................21第二章经理人高端消费品—时装及配饰消费调查报告.......................................................................26第三篇方法与技巧......................................................................................................29第一章市场调查问卷设计的几类常见错误及纠错..............................................................................29第二章定量项目问卷的编码要求及原则............................................................................................36附录：易居房地产消费需求服务体系简介..........................................................................................44单击目录可链接正文本期看点：1、21世纪的中国是老龄化的中国，老龄化的到来给我们带来了机遇也带来了挑战。而老年人的购房需求如何？他们对产品有什么特殊的要求？本期将通过对老年客户的分析，告诉您老年住宅在配套、房型、营销方面的需求特点。——人口老龄化趋势及老龄人口房地产置业需求研究2、豪宅客户作为处于金字塔最顶端的一群人，一直以来较为神秘。他们的需求如何？他们如何看待房产？本期通过对公寓类豪宅客户的研究，告诉您豪宅客户在产品需求、产品设计方面的特殊需求。——公寓类豪宅客户产品特征偏好分析2及作者：刘晓川、赵琳、苏文坤前言：在人口学上，将老年人口占总人口比例逐渐增大的过程称之为“人口老龄化”。受上世纪七十年代开始实行的计划生育政策的影响，我国人口的出生率在近三十多年中迅速下降，从而大大加快了我国人口老龄化的速度。21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。建国初期的高生育水平、人口平均寿命的大幅度延长以及近30年来生育率降低，使得我国在短短30年内就进入了老龄化社会。而经济水平的上升也使得老年人对住宅的需求提高，一些配套齐全的老年住宅产品已经受到了一部分有经济实力老年客户的青睐。本文通过研究，对人口老龄化趋势以及老龄人口房地产置业需求特点进行了分析。1、我国人口老龄化现状研究及未来趋势预判按目前国际上通用的老龄化判定标准1，我国已经于2000年步入了老龄化社会，截止2007年年底，我国有60岁以上的老年人口1.53亿，超过了总人口的11%。同时，我国老龄化的速度仍在进一步加快，到2050年，老年人口比例将达到总人口比例的30%左右。并且在整个二十一世纪的下半叶都会稳定在这一比例。1国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁及以上老年人口占人口总数的10%，或65岁及以上老年人口占人口总数的7%时，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。3现状：年均328万老年人口增加量，且增速逐年加快从1982年开始，我国人口中老年人口所占比例逐渐增加。截止目前，我国60岁以上的老年人口已经从2000年的1.30亿升至2007年底的1.53亿，占总人口的11.6%，平均每年增加328万。同时，高龄老人占老年人口的比例从9.2%增至10.7%。而老年人口的增加，使得全社会的老年抚养系数2从2000年的15.7%增长到2007年年底的16.4%。图12007年全国人口抽样调查年龄分布140000120000100000800006000040000200000图2我国老年人口历年比例变化图14%11.08%11.30%11.60%12%10.96%人口老龄化65岁标准线10%8%6%4%2%0%198219901995200220032004200520062007.大于65岁人口比例大于60岁人口比例数据来源：国家统计局2老年抚养系数，又称老年抚养比，指在人口当中，老年人口对劳动年龄人口数的比。4未来：2020年老年人口年均增量翻番，2050年进入重度老龄化阶段全国老龄办的研究表明，我国21世纪的老龄化进程初步可以划分为三个阶段：第一阶段是2020年以前的快速老龄化阶段。在这一时期，我国老年人口将平均每年增加596万老年人口。从2021年开始，我国进入加速老龄化阶段，老年人口开始加速增长，平均每年增加620万人。而由于总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。2051年以后，我国将处于一个稳定的重度老龄化阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，占总人口的比例将基本稳定在31%左右。图3我国60岁以上老年人口比例预测40%35%30%25%20%15%10%5%快速老龄化阶段加速老龄化阶段重度老龄化阶段0%201020152020202520302035204020452050206020802100TFR=1.7TFR=1.8注：比例为60岁及以上老年人口比例数据来源：国家统计局特点：未富先老，地区发展不平衡受我国经济社会发展水平的影响，我国人口老龄化也呈现出一些较为显著的特点，即：老年人口规模巨大、老龄化发展迅速、地区发展不平衡、城乡倒置显著、女性人数多于男性及“未富先老”。从以上对中国人口老龄化现状和趋势的研究不难看出，中国人口老龄化问题迫在眉睫，且是影响未来经济社会发展的一个重要因素。房地产业是一个关系人们安居条件，以客户为本的产业，也必将面临这些问题。提前关注研究老年人口、老年住宅，以老年人口置业需求为导向，积极提高现有开发水平，发展创新新产品，是中国房地产企业可持续发展的必由之路。52、老龄人口房地产置业需求趋势分析伴随着人们观念的改变、生活水平以及收入水平的提高，越来越多的老年人愿意与子女分开居住，从而使自己的老年有更好享受的空间。考虑到每年激增的老年人口以及巨大的存量老年人口，预计2015年全国60岁以上老年人口将达到2亿人，假设有10%的老年人口有再次置业需求，按平均每人30平方米的购房面积需求估算，未来老年住宅需求量将达到6亿平方米，该细分市场潜力巨大。然而，目前我国老年住宅产品的开发仍处于初级阶段，对老年客户特殊的置业需求知之甚少，导致有些已开发的老年住宅并不能得到老年客户的青睐，老年客户的置业需求得不到有效满足。因此，我们对全国多个重点城市的老年人口进行抽样调查，并结合全国老年办的相关调查资料进行研究，发现我国老年人口在对居住现状的满意程度、购房动机、置业需求等方面都有一些突出的特征，详述如下。与家人同居意愿：愿意与子女分开住比例提升，市场潜力巨大在2006年全国老龄办的一份调查显示，我国城市老年人口中独居和与家庭成员一起居住的比例接近1：1。而在老年人口的居住愿望调查中，不愿意与子女一起居住的比例已经超过了愿意和子女一起居住的比例，对与子女是否一起居住呈无所谓态度的老年人比例也占到了总样本量的1/5。相信在未来会有越来越多的老年人愿意选择不与子女住在一起的养老方式。老年住宅市场将成为未来房地产市场开发的热点。图4城市老年人口居住现状调查图5城市老年人口居住愿望调查8.3%37%41%50.3%49.7%41.4%21%与家庭成员一起居住愿意与子女一起居住无所谓独居户单独居住数据来源：《中国城乡老年人口状况追踪调查》6未来置业动机：主要是为了改善居住/生活环境，享受晚年生活从老年客户未来置业的原因看，多数的客户是为了改善居住/生活环境。老年客户，特别是一些经济实力较强的活跃老年客户，他们更愿意将自己的积蓄用于改善自己的居住/生活环境，更好的享受自己的晚年。同时很多老年人置业的原因是也是为了和子女分开住，而为了保值、增值的客户也占了较大比例。图6老年客户未来置业主要原因N=22840%30%20%10%0%数据来源：CRIC系统购房关注因素：非常关注交通状况，其次是小区内部环境、配套与管理状况在未来购房时的关注因素中，除了价格外，老年客户最为