宏观市场篇壹、上海社会经济发展研究一、上海宏观环境分析（一）、上海近年总体经济运行情况分析1、GDP增长上海市近年GDP增长及产业发展情况1000090008000700060005000400030002000100002001年2002年2003年2004年2005年第一产业第二产业第三产业GDP（亿元）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　数据来源：上海统计年鉴?近几年上海经济增长迅速，GDP增长保持了较快的速度近年上海经济增长迅速，2005年上海市GDP达到了历史最高点9154.18亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%，其中，第一产业增加值79.65亿元，下降9.7%；第二产业增加值4475.92亿元，增长12.1%；第三产业增加值4588.38亿元，增长10.5%。2、城市居民人均收入支出分析上海市城市居民人均收入支出情况（元）200001.441.36150001.281.20100001.121.0450000.960.8800.8020012002200320042005城市居民人均可支配收入城市居民人均消费支出收入支出比　数据来源：上海统计年鉴?上海市城市居民人均可支配收入逐年上升，2003—2005年增长更明显从统计数据来看，上海近年城市居民人均可支配收入逐年上升，到2005年以达到18645元，相比2002年时的增长了5395元，涨幅达40%。3、固定资产投资分析上海市固定资产及房地产投资分析（亿元）35000.3530000.325000.2520000.215000.1510000.15000.050020012002200320042005固定资产投资房地产投资额房地产投资增幅数据来源：上海统计年鉴?近年上海市固定资产投资增幅明显，一直保持上升态势2004年上海固定资产投资达到历史最高点3084.66亿元，相比2003年有632.55亿元的涨幅，2005年也是保持了上升态势，但其增幅不明显，相比2004年有少量的涨幅，这主要取决于2005年宏观政策的影响。?投资额增幅明显，与未来市政重大规划有关未来上海一系列重大市政规划的实施是造成固定资产投资猛增的原因。世博会，沿江两岸等地区的基础建设高速启动。一方面带动了固定资产投资上升，另一方面，也造成大量动拆迁的发生，直接拉升刚性需求的增大。?近年上海房地产投资增幅较大，而2005年受政策影响其增幅显缓慢从上图能看出，2002—2004年三年中，上海房地产投资增幅都已达到了较高的发展速度，2004年更达到了惊人的投资增幅——30.43%，可是到了2005年，其涨幅骤降，涨幅刚达到6.07%。由此可见政策对其影响之大。4、人口因素上海人口增长分析（万人）250020001500100050002001年2002年2003年2004年2005年常住人口16401625171117421921户籍人口13271334134113521326外来人口313291498536581非农业人口9991018104110971130数据来源：上海统计年鉴从上图可以看出?上海户籍人口增长平稳，居住环境更新等需求客观存在近几年上海户籍人口增长平稳，2005年统计户籍人口在1300多万人，其每年更新居住环境需求客观存在。?上海外来人口增长明显，而常住人口增幅较大每年平均增长在40—45万左右，居住半年以上的常住人口增幅较大，此类人群不断的进入上海城市，一方面推动了上海的经济，另一方面起到了对上海房产的居住需求的不断扩充。5、消费结构与消费能力2001年2002年2003年2004年2005年十一五预期城市居民家庭1288313250148671668318645稳步增长人均年可支配收入城市居民人均933610464110411263113773稳步增长消费支出城市居民服务24823033336940844447\性消费支出服务性消费比26.59%28.99%30.51%32.33%32.29%消费结构逐重步升级单位：元（人民币）数据来源：上海年鉴、2005年上海市国民经济和社会发展统计公报、上海十一五规划发展纲要城市居民家庭人均年可支配收入从2001年以来逐年增加增长率依次为2.85%、12.20%、12.21%、11.76%，在2002年至2005年基本上是符合整个上海地区经济总量增长的速度（依次为11.8%、13.6%、11.1%），所以，我们假定在十一五期间城市居民家庭人均年可支配收入的增长速度和上海十一五规划的GDP增长速度一样，同为9%，那么2007年到2010年，城市居民家庭人均年可支配收入将达到22152，24146，26319，28688元。同样的，城市居民人均消费支出将达到16364、17836、19442、21191元。届时，上海居民的消费能力将上一个大台阶。上海的居民消费水平在逐渐地提高，消费结构日趋合理，恩格尔系数逐渐降低，按照国际通行标准，到了2002年，上海的居民生活水平就已经到了富裕的水平。而医疗保健、交通通讯、教育娱乐等支出比重不断地上升，从另一侧面反应了居民消费能力的扩大。反观居民居住的支出，从1998年开始至今，基本保持在10%的水平上，主要由于房价的快速上升抑制了消费能力的上升，从而使支出比重维持在一个相对稳定的水平上。在上海的十一五计划中，房地产业的目标是“保持房地产市场持续健康稳定发展”，可以预期的是房地产行业的发展速度将下降，行业结构将进一步调整，使其更加符合市场需求，这样会刺激对住房的自住需求，所以上海居民的居住消费能力与比重将会逐渐地加大。同策观点：上海有固定的居住需求人群，加上不断增加的大量外来常住人群的有力支撑，上海房地产需求会有保障，随着上海人均消费能力、特别是居住消费能力的提高，上海房地产市场会朝着健康有序的方向发展。（二）、2007－2010年上海整体发展规划研究2007-2010年是上海“十一五”规划开始提速发展的四年，是上海深入实施科教兴市主战略、加快“四个中心”建设进入关键阶段的四年。因此，我们可以积极的展望未来三四年后的上海的发展。全球生产要素流动和国际产业转移速度加快，居民消费结构逐步升级和产业结构调整和城镇化进程加快一直以来是上海高速发展的有利因素。在未来几年里，上海又将面临国际金融中心和国际航运中心建设、推进浦东综合配套改革试点、中国2010年上海世博会、国家规划长江三角洲区域发展多个巨大的机遇。面对这种情况，上海在“十一五”规划中明确地提出了把增强城市国际竞争力作为发展主线。可见，上海将加快建设“四个中心”，真正实现现代化国际大都市的目标。我司对于上海“十一五”整体规划进行了一定的研究，并就其中重要的发展目标的纲领抽出，做出一定的预判1、总体经济发展指标——经济稳步增长，创新、金融、物流产业提速综合考虑到未来四年的发展环境和基础条件、世博会的有利带动，上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，取得现代化国际大都市建设的阶段性进展，基本完成“十一五”规划的经济指标，并对房地产需求和供给产生深远影响。1）、经济保持持续较快健康发展。在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，全市年均经济增长率预期为9％以上，到2010年全市生产总值达到1.5万亿元，逐步形成服务经济为主的产业结构，地方财政收入与国民经济保持同步增长。指标单位目标现阶段状况年均经济增长率%9以上11.1第三产业增加值占全市生%50以上50.2产总值比重中心城区第三产业增加值%80左右75占中心城区生产总值比重地方财政收入/与经济保持同步增长16数据来源：上海十一五规划同策观点：上海市稳定的宏观经济增长走势保证了房地产产业的稳定发展，并且其合理的增长速度和房地产对GDP贡献比重的下降也增强了房地产市场的抗风险能力。2）、　科教兴市主战略实施取得新突破。城市创新体系基本形成，全社会研发经费支出相当于全市生产总值的比例达到2.8%以上，科技进步贡献率达到65%左右，形成一批拥有自主知识产权和知名品牌、国际竞争力较强的优势企业。教育综合改革进一步深化，劳动力素质继续提高。指标单位目标全社会研究与开发经费支出相当于全市生产总值比例%2.8以上科技进步贡献率%65左右高技术产业自主知识产权拥有率%30每百万人口发明专利授权数件200左右政府财政性教育投入相当于全市生产总值比例%4新增劳动力平均受教育年限年14.5高技能人才占技术性岗位从业人员比重%25数据来源：上海十一五规划同策观点：上海市政府将在未来几年对建设完善多个科技产业聚集区，完成多个科技产业的功能分区，并且也将吸引一大批国内外高科技人才进入。这一措施同样也会形成多个产业聚集区周边的房地产需求，并且由于此类产业人才档次较高，对房地产需求的档次也较工业人口的需求较高。浦东地区则是科技产业的重点发展区域，因此，未来房地产的发展也必然逐步走高。3）　城市综合服务功能明显增强。在进一步巩固国内金融中心地位的基础上，成为具有国际影响的金融中心之一。基本建成洋山深水枢纽港和上海航空枢纽港。指标单位目标金融市场直接融资额占国内融资总额比重%25左右口岸进出口总额亿美元5500以上国际标准集装箱吞吐量万标准箱2400以上机场旅客吞吐量万人次8000以上轨道交通运营里程公里400数据来源：上海十一五规划同策观点：通过国际金融、航运、贸易中心的互动融合，经济中心城市的集聚辐射功能显著增强，将和周边区域逐步形成一体化，人口流动更加频繁，由于工作、提升居住城市档次、看好上海城市的预期等因素将进一步扩大上海房地产市场的需求。4）　人民生活质量进一步提高。城乡居民家庭人均可支配收入持续稳定增长，城镇登记失业率控制