科技园区市场调研结论分析科技园区市场调研结论分析?时间：2008年5月12日至5月14日?范围：上海、苏州、昆山境内，环昆山项目一小时车程范围内的主要技术园区。?目的：考察上述地区主要高科技园区，了解其租售价格、管理费用、基础设施、优惠政策、配套服务等相关信息，为昆山项目提供参考。各地主要技术园区情况比较各地主要技术园区情况比较园区名称租售价格基础设施配套服务优惠政策上海天地软件园办公租金3.0元/平层高2.63米13号地铁（2010年通对于集成电路等高新企业（普陀区金沙江路）方米/天架空地板/吊顶车）（经认证），政府实行物业费用6.0元/平单间面积200左右15号轻轨（规划）增值税地方收入部分返方米/月三部电梯商业娱乐（梅川路欧亚还的优惠政策（增值税用电1.1元/度中央空调商业街）17%的比例中，4%上缴用水3.0元/吨得房率66%金融中央，13%为地方收取售价2万元/平方供水/电医疗后返还的部分）：应税米网络通讯（结构化综合注册额100万元以下，返还布线）邮局部分的50%归企智能化安防网络增值业，50%归园区；应税商务中心人才培训额100万元以上300万多功能会议室以下，返还部分的60%归企业，40%归园区；应税额300万元以上，返还部分的70%归企业，30%归园区。上海紫竹科学园办公租金1.8—供水/电/天然气人力资源凡在园区范围内注册的（闵行区的东南部）2.0元/平方米/天电梯风险投资“三资”生产型企业，从物业费用20元/平中央空调中介咨询开始获利年度起三年免方米/月直线电话到户/宽带网通讯信息征，四年减半，评为外水费1.93元/吨络交通运输商投资技术先进企业的天然气2.3-2.6元/照明系统/二路供电24会务展示可再延长三年减按10%立方小时保安监控餐饮住宿的税率征收企业所得税消防系统娱乐休闲。园区名称租售价格基础设施配套服务优惠政策上海金桥出口加厂房租金1.1元/平道路海关办事处企业所得税：生产型企业经营工区方米/天雨污分流出入境检疫周期十年以上，免征；投资、供水/电货运公司扩建产品出口企业或先进技术天然气管道银行企业100%退还已征收税款；网络通讯工商/税务/消防/劳投资其他企业退还已征收税款员工宿舍/食堂动人事代理等服务窗的40%。口上海金桥开发区整栋/大面积出租供电/供水/天然气LOFT经认证的高新技术企业三年减OfficePark（全装修）通讯及视听全装修半征收企业所得税。办公租金4.1元/平有线/卫星电视甲级智能写字楼方米/天智能化系统区内人工湖景观物业费用25元/平方消防/安保酒店式公寓米/月欧美亚餐饮街大堂展示中心上海张江高科技办公租金3.5元/平供水/供电/天然气政府协调企业所得税：生产型外商投资园区方米/天中央空调HR俱乐部企业从开始获利年度起，可享厂房租金0.6元/平网络通信企业家沙龙受二免三减半的优惠；生产型方米/天24小时消防保安监控融资服务企业经营期在十年以上免征，??公交专线物流贸易代理先进技术企业延长三年减按会议会展中心知识产权服务10%征收税税率、双密集企业生活区（餐饮娱乐设施劳动保障在整个经营期内的税率减按）项目前期服务10%征收。?另有14项政府专各类院校设补贴与奖励。园区名称租售价格基础设施配套服务优惠政策昆山花桥商务城办公租金2.0—供水/电投资咨询企业所得税三免两减半；对企亚太广场2.4元/平方米/天雨污分流项目洽谈/审批业总部、业务流程外包、金融管理费用8.8元/平天然气报审文件保险机构后台处理中心等核心方米/月网络通讯接口酒店宾馆产业在商务城内租令办公用房中央空调绿地运动城/家世界的，政府给予一定的补贴。水泥地面/吊顶易买得超市单间面积180左右昆山国际学校四部电梯瑞金医院得房率62%同济大学附属医院昆山软件园六通一平人才培训招聘生产型外商投资企业经营期十（昆山浦东软件供水/电企业注册代理年以上的企业，从开始获利年园）网络通讯著作权代理度起，可享受二免三减半的税软件研发/孵化区商务中心/技术学校收优惠；经认定的高新技术企商务展示区餐厅/宾馆/超市/银业减免期满后，可延长3年减软件培训区行/医院/商业街/度半期；中外合资企业的外国投管理服务区假村资部分，从企业分得的利润汇出境外，免征汇出额的所得税。苏州工业园厂房租金0.4元/平九通一平人力资源开发生产型外商投资企业及经认定方米/天供水/电/气/热消防指挥中心的高新技术企业免征地方所得办公租金2.0元/平网络通讯急救中心税；经营期十年以上的企业，方米/天有线电视/卫星电视防公安分局从开始获利年度起，可享受二灾救灾体系24小时服务热线免三减半的优惠。园区海关风情商业水街一站式服务网站大面积住宅会展中心外资医院各类院校研究分析方向研究分析方向?建筑规模?园区产业?目标客户?机构组织?服务体系?租金预估市场调研结论分析市场调研结论分析?建筑规模－－不断扩张，区域发展　　1.科技园区的圈地运动地正在激烈进行，其中部分园区还存在大面积正在开发的企业用地，个别园区甚至是将整片土地包租给入驻企业，由此看来，昆山项目在规模上无明显优势，可以学习金桥OfficePark的模式，以吸纳多元文化的小规模精品办公为特色；　　2.各地软件园随着规模不断扩大，都在寻找与其他园区的合作，其目的是在更大范围上打造产业链，力图通过地域差异，资源共享，优势互补，形成片区优势；相比较而言，昆山项目在此方面相对薄弱，不过这是项目发展阶段的限制造成的，目前尚处在前期开发阶段的昆山项目应把发展重心放在园区硬件环境的建设上。　　　　?园区产业－－关注定位，打造产业链1.各个园区都在开辟特色发展的路径，注重龙头企业带动有特色的行业发展，此外很多园区开始关注建立完整而广泛的产业链，推进区内企业产业升级。昆山项目可以借助法国凯捷这个领军型企业的优势，顺藤摸瓜，发掘其产业链上的合作企业，吸纳到园区中来，这样不但有助于园区的业务发展，还营造出了产业氛围。2.此次考察的过程中，发现不少园区都有生物科技类、药品研制类企业入驻，当地政府对于此类企业的政策支持幅度较大，未来昆山项目如果想要避开软件企业的重复竞争，可以着手发掘和吸纳此类企业，提升园区的产业阶位。目前的问题是，昆山项目的产业定位仍然比较模糊，还未明确特色发展方向，这虽然是很多园区在开发初期的困惑，但应当尽快确定下来，以便于今后的强势发展。?目标客户－－瞄准主要需求，发掘潜在客户根据昆山项目的产业定位以及其本身的设计规划的特点，大致可以明确未来客户的来源主要有两类：工业区－研发生产型企业写字间－办公需求的企业在市调的过程中发现，租金及人工费用等综合成本是成为目前科技型企业最关注的费用之一，而这恰恰是昆山项目的优势所在，在今后的营销宣传中，应当积极地突显这个方面优势，更大范围的争取潜在客户，此外，通过和其他园区的比较，归纳出以下几点可能是未来客户企业入驻的主要动因：1.综合成本减少（人力、租金）2.办公条件和环境的改善3.优惠政策引导（政府支持）4.特色化的园区服务5.对花桥商务区未来的发展颇具信心?机构组织－－政府支持，作用巨大1.根据组建模式的不同以及管理服务机构的性质，可以将所调研的软件园分为三类：a.公司模式（金桥OfficePark）；b.政府派出机构模式－由政府某一部门负责组建的（天地软件园、花桥商务城）；c.政府和企业共建模式（苏州工业园、紫竹软件园、张江高科）。2.由政府派出机构或政府和企业共建的软件园管理服务机构有如下的优点：a.没有土地开发的压力，可以全力发展产业b.政府参股或直接管理容易落实优惠政策c.风险小，短期内几乎可以不考虑资金回报3.相对而言，公司模式经营的产业园普遍存在以下问题：a.基础建设的资金投入大，回收慢b.需要不断和政府协调，争取优惠政策，而政府为了突显自己的优势，以及自身利益考量，往往把控的很严格。c.产业促进方面，心有余而力不足另一方面，公司模式经营的产业园，也有其不可忽略的优势：a.市场反应更敏锐，产品更能迎合市场需求b.机制灵活，办事效率高c.针对企业的专业服务更能切中要害?因此，在昆山项目的开发过程中，一方面充分发挥公司运作机制的优势条件，另一方面可以考虑与政府机构合作的方式，理由是目前项目开发过程中的很多工作都是代政府职能的行为，政府应当予以最大限度的支持配合。?值得一提的是，目前产业园比较普遍的运营模式是，以房地产养产业园，通过房地产销售的资金回报来供给产业园的开发需求，这样大大减轻了项目开发公司的资金压力，也为园区的发展创造空间。?服务体系－－解决企业难题，真诚服务用户1.“一站式服务”模式已成为大多数园区在服务意识上的目标，有些园区专门成立了“一站式服务”网站，如苏州工业园，因此昆山项目应从专业技术服务方面入手，突显自己的特色，在做好后台服务的同时兼顾前台服务，近来比较领先的一个概念是“网络增值服务”，即优惠引进第三方技术支持服务体系，为园区企业提供专业技术服务的平台，在提升全区品牌的同时，实惠企业。2.通过调研发现，目前各园区在配套设施和服务上不仅仅追求“完善”，而是努力实现“多元化”，昆山项目更应依据自身国际性服务外包基地的特殊产业需求，设置能够应对多元文化的特殊服务，24hr多语种服务热线、生活代理服务等，目前来看此类服务的落实还是空白。3.所调研的园区多数都引进了至少一所技术院校（或分校），保证基层技术人员的供应，另外，不少园区利用政策优惠、生活服务、培训补贴等一系列手段，争取中高端专业人才，目前昆山项目的人才培训主要依靠与周边技术学校签约代培的方式，未来应吸纳至少一所高等院校的分校入驻，以提升园区人才供给的阶位形象。?租金预估－－结合实际情况，积极发挥优势在调研的过程中发现，租金价