2009年度上海房地产业十大事件上海易居房地产研究院2010年第2期总第139期作者介绍回建强:上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员关键词2009年上海房地产十大事件目录事件一：“两中心”建设获批·拓展房地产发展空间事件二：“大浦东”合并成功·浦东再成改革新标杆主编：李战军事件三：“倒楼门”震惊全国·楼市产品质量是根本执行主编：朱光主办：房地产发展研究所事件四：“米老鼠”最终落沪·周边土地价格获重估印发日期：2010年1月3日事件五：“拆迁三措施”发布·旧城改造更加重民意电话：021-60868898事件六：户籍改革始“破冰”·剑指城市可持续发展地址：上海市广延路383号事件七：绿地拿沪上总价“地王”·土地之争白热化文武大楼5楼邮编：200072事件八：“星河湾”销售火爆·投资客占据豪宅市场Email：zhuguang@ehousechina.com事件九：经济房试点“开闸”·住房保障需快步加鞭欢迎投稿承接研究事件十：房价创历史“新高”·谨防泡沫化扰乱市场2009年上海房地产业十大事件回建强事件一：“两中心”建设获批·拓展房地产发展空间3月25日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见。上海是中国经济发展的龙头，为共和国的发展做出过巨大的贡献，也获得了良好的发展机遇。国务院明确了上海“两中心”建设，为上海经济的发展，特别是第三产业的发展明确了方向、提供了动力。从房地产角度看，“两中心”建设拓展了上海房地产业的发展空间，有利于产业长期稳定，同时，将吸引大量的国际和国内高端人才进入上海，国际金融和航运机构如商业银行、保险公司、担保公司、船公司、物流公司等也会大量进驻上海。这些高端人才和机构的进驻将带动商品住宅需求的增长，商业消费需求的增长，以及办公场所需求的增长。这是上海“两个中心”建设给房地产业带来的最直接的促进作用。事件二：“大浦东”合并成功·浦东再成改革新标杆5月6日上海宣布国务院已批复了上海关于浦东扩区的申请，同意撤除南汇区，将南汇区行政区域并入浦东新区。8月8日，上海浦东新区举行了新一届区政府领导班子媒体见面会，浦东新区区长姜樑表示，南汇划入浦东已完成了所有组织上的程序，8月9日零点起，南汇在行政区域上将不复存在，需更换的章印已准备就绪。至此，拥有1210平方公里土地的大浦东正式形成。浦东是中国改革开放的一面旗帜，但近年来的发展日益受到土地因素的限制。此次通过“扩区”，与南汇区合并形成“大浦东”，有利于浦东新区继续深化经济体制改革，有利于浦东新区综合配套改革的顺利推进。实际上，大浦东地理概念及产业联动的理论研究和内部探讨，在九十年代初期以后就始终没有停留过。在当前历史条件下，将南汇完整地并入浦东新区，其直接原因既是浦东南汇两地产业联动发展、提振上海经济的发展需要，也是浦东开发开放国家战略进一步推进的改革需要，更是上海国际金融中心和上海国际航运中心的建设需要。两区合并对上海房地产市场的格局也将产生巨大影响，预计未来的浦东新区将牢牢坐稳上海市房地产开发总量和交易总量第一的位置。地价房价将会从东到西、从北到南得到显著的提升。事件三：“倒楼门”震惊全国·楼市产品质量是根本6月27日，上海闵行区“莲花河畔景苑”小区一幢在建13层高楼整体倒塌。由于该楼盘并未交付使用，因此并未造成重大人员伤亡的后果。由于倒塌的是一幢在建楼盘，因此该事件一经曝光立即引起了社会各界的广泛关注。“倒楼门”是在上海楼市逐步回暖，销量屡创新高的背景下发生的。事件犹如“巨石落水”，在中国房地产业界引起巨大的震荡。事件发生后，上海有关部门立即展开对事件原因的调查，并最终得出结论是由于开发企业施工程序错误，即先盖楼、后挖地下停车库，保护措施不当，形成地基“压力差”，最终导致楼体倾覆。由于政府对此事处置迅速，外加万科企业的介入，最终该“事件”得以解决。“倒楼门”的发生给房地产业的发展敲响了警钟：在房地产市场快速发展的今天，利润对企业而言非常重要，但作为企业不能忘记产品质量才是根本。对于政府管理而言，现行商品房开发体制要进行适当调整，查找漏洞，加强监督力量的介入，加强企业开发资质的审查和监管，用强有力的制度设计和制度执行来避免类似事件的发生。事件四：“米老鼠”最终落沪·周边土地价格获重估7月14日上海市委书记俞正声指出上海今年要重点抓好6件大事，其中包括大力争取并推动重大旅游建设项目落地。而在8月8日新浦东区政府成立的记者见面会上，“重大旅游建设项目”被副区长刘正义证实就是迪斯尼项目。10月28日，英国路透社发消息表示北京方面已经批准了上海迪斯尼项目。一周后，上海市政府终于证实迪斯尼落沪的消息。在接触和谈判十几年后，迪斯尼项目终于确认要落户上海浦东，这一消息犹如“点金术”，瞬间影响到浦东迪斯尼项目周边的地价和房价。在上海迪斯尼获国家有关部门核准的消息发布一天后，具有2幅迪斯尼概念的川沙土地受到开发商疯狂争夺，最后分别以264%和427%的高溢价率成功出让。2009年年底出让的唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块以楼板价19039元/平方米被一家浙江房企拍得，总价16.611亿元，溢价达379%。另外，迪斯尼项目周边的房价在短时间内上涨了40%。在感受迪斯尼概念神奇魔力的同时，业界是否应该冷静一下，如此高的地价是否真的有市场前景。当前上海楼市确实正在高烧中，再加上迪斯尼概念的烘托，浦东地块价格高于房价的现象已经出现。这种现象值得警惕，现在国家正在进行房地产调控，一旦市场预期转向，脱离市场水平的高地价可能会给企业带来沉重的财务负担，到那时再后悔就来不及了。迪斯尼的到来势必促使周边地价获得重估，但重估不意味着疯狂的炒作和上涨。事件五：“拆迁三措施”发布·旧城改造更加重民意2月4日，上海市政府出台了《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》，主要内容是旧区地块改造前实施两轮征询、补偿办法从以前的“数砖头”转变为“数砖头加套型保底”、信息公开，引入第三方全程监督。在以往的旧城改造过程中，由于商业利益的驱动，拆迁户和拆迁企业之间利益矛盾冲突，往往引发一些社会问题，“钉子户”的出现是这一问题的集中体现。由于信息不透明、个别拆迁户的非理性利益诉求、拆迁程序的混乱等，造成该拆的拆不掉，不该拆的反而大量拆迁，形成资源浪费现象。“拆迁新政”中的事前征询制度实际上是赋予了拆迁户自我管理权和自我决定权，最大程度上解除了拆迁群体和政府发生矛盾的可能，也从更大程度上保障了全体拆迁户的合理权益，避免因个别拆迁户的不合理利益诉求造成拆迁进程的延误。补偿“数砖头加套型保底”及信息公开则体现了相对的公平性、公开性，保障了政府、企业和拆迁户三方权益。引入住房保障机制，则体现了政府对住房面积较小的困难群体的政策保障，也是对住房保障的灵活运用。综合而言，“拆迁新政”体现了政府科学施政的思路，值得推广。事件六：户籍改革始“破冰”·剑指城市可持续发展2月23日，上海市政府下发了《持有上海市居住证人员申办本市常住户口试行办法》。强调其目的是“深化本市户籍管理改革，完善居住证制度，吸引人才来沪”等。上海将对持证人员申办常住户口实行年度总量调控，符合条件的持证人员排队轮候办理。户籍对于在上海奋斗的外乡人具有很大的吸引力。上海有条件地放开户籍对上海房地产业的发展具有积极的影响。虽然上海并未把转户籍和购房联系在一起，但把转入条件定在持有居住证满七年，能够在上海待七年的人才很大程度上也是上海住房的消费者，实际上是为房地产的发展提供了充足的需求潜力。另外，新的户籍政策也是着眼于上海人口结构和产业结构的匹配问题，能在上海工作7年以上的人，必定是能很好嵌入上海产业之中，当然是上海产业升级所需要的人。综合来看，无论是对于房地产的长远稳定发展、还是改善人口结构，引进急需的产业人才，还是缓解社保压力，这次户籍改革都非常具有针对性和长远性。事件七：绿地拿沪上总价“地王”·土地之争白热化9月30日，绿地集团以72.45亿元的价格，力克群雄拿下徐汇龙华路1960号地块，楼板价格27231元/平方米，溢价率111%，再次刷新上海地王记录。该地块出让面积约9万平方米，规划总建筑面积约26.6万平方米。其中，商办项目建筑面积17.75万平方米，住宅项目约8.6万平方米。上海作为全国房地产市场的重点区域，在今年“地王”频出的背景下，上海也是“地王”集中的地区，“地王”头衔的价格也被不断推高。9月30日，上海单幅土地出让价格被再度刷新：绿地集团以72.45亿元成功竞得上海市中心城区徐汇区一幅大型综合性地块，一举超越中海普陀长风70亿元“地王”。无论绿地还是中海，他们都是有着深厚的政府背景，虽然从市场的角度看，企业拿地无可厚非，但在现有体制下，国企扎堆抢购土地，并把地价推送到如此高的位置，显然就是在制造风险。虽然上海的发展有目共睹，未来的发展依然潜力巨大，但“地王”扎堆，导致地价房价高涨，因此12月出台的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》中，提出“遏制地价、房价过快上涨”，“研究实施房地产开发企业资质等级与土地招拍挂相挂钩，提高准入门槛”。事件八：“星河湾”销售火爆·投资客占据豪宅市场8月8日浦东星河湾开盘，首日销售264个单位，成交金额超40亿元，开盘共开售322个单位，销售均价更是达到4.68万元，创造了世界和中国房地产发展史上的一个奇迹。星河湾项目并不在上海内环线内，但它的市场价格却大于绝大多数内环线内的商品住宅。新河湾项目处于花木街道的边缘地区，但其开发成果的市场价格却成为花木街道范围内最高的房价，一举超过了仁恒、上实、天安、绿