2009年上海房地产市场总结及2010年市场展望2009-12-4上海杰星第一部分2009年房地产市场回顾2009年的中国楼市，在摆脱了2008年全球金融海啸以及美国次贷危机的阴霾后，出现了绝地反击般的局势扭转，成交量、价均已达到历史最高点，这另所有人始料不及。纵观整个09年的走势，大致可以分为几个几段，第一阶段是09年新年后由于刚性需求拉动的楼市反弹；第二阶段是09年5月份开始的楼市全面“井喷”；第三阶段是“金九银十”效应带动下的延续辉煌；第四阶段则是临近年底的市场微妙阶段。2009年市场成交数据?2009年1-10月份，上海商品房累计新增供应量2062.8万平方米，成交2612.7万平方米，累计成交均价12216.8元/平方米。一、2009年市场回顾1、住宅市场1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第一阶段：2009年1~4月——楼市回暖受2008年国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008下半年至2009年一季度，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。压抑了一年多的刚性需求、诸多楼市优惠政策，以及中国经济的逐步抬头，使得2009年春节前后，楼市出现明显“回暖”迹象。附：2008年底开始出台的相关楼市优惠政策?央行年内五度降息?10月30日起，央行再降存贷款基准利率0.27%10月9日起，央行再降存贷款基准利率0.27%9月16日起，首降贷款基准利率和存款准备金率?免印花税增值税，契税下调[印花税]-财政部从11月1日起对个人买卖住房暂免印花税[增值税]-下月起对个人销售住房暂免征收土地增值税　[减契税]-首次购买90平方米以下普通住房契税调到1%?购房首付/房贷利率下调政策回顾：商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第二阶段：2009年5~8月——全面井喷全国房地产市场的反弹是由住宅市场率先起航的。相关统计数据也表明，从5月份开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同，产生了质的变化：在08年市场低迷环境下压抑已久的刚性需求得到迅速释放，成交量和成交价格均呈加速上升之势。观望期正式结束，刚性需求开始井喷1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第三阶段：2009年9~10月——历史之巅从9月份开始，“金九银十”态势重现，成交量和成交价格达到历史的最高点，需求结构也从上半年月份的“刚性需求”为主逐步向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。在市场回暖及种上海利好概念的推动下（两个中心、大虹桥、崇明隧桥、迪斯尼、世博等），房地产开发企业的信心正在逐步回升，企业发展战略也正在由“保生存”向“谋发展”转变，从而带动未来房地产开发投资的进一步活跃。投资热潮、防通货膨胀预期及多项上海利好概念进一步将房市推向高潮1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第四阶段：2009年11月~至今——微妙过渡从11月份开始，由于上海及全国房市均出现高涨态势，社会开始流传政府将有政策性收紧传闻出现，由于前一阶段的火爆热销，可售房源大幅减少，供应量不足导致上海市场一手房成交量开始出现回落，但价格仍然高居不下；二手房市场房东想持币过年价格开始小幅跳水。目前房价已在历史最高点，赚钱速度已经赶不上房价上升的速度，价格泡沫集聚。2、商办市场2009年上海商办市场受全球宏观经济衰退、众多企业营运不佳的情况下，买卖行情供求双双萎缩，租金下降、空置上扬。办公数据10月新增可售写字楼物业共13例，共计23.33万平方米（1888套），环比减少了31.6%；而售出写字楼物业达18.94万平方米（1954套），环比锐减了53.3%。3、重点关注——“抢地”2009年，由于市场的持续活跃，使得开发企业有了一定的回款，随后纷纷加大投资及开发力度；同时由于各地政府迫于土地财政的压力，纷纷出台措施鼓励开发商购地，如分期及延期支付地价款、资本金比例下调等，从而促使开发商在土地市场又开始积极行动，增加土地储备。特别是一些有实力的央企纷纷进入土地市场，各地土地市场出现回暖迹象，并开始频频出现溢价成交的情况。使得楼板价已经大大高于一些地区的成品房价格。　　央企圈地，楼王频出“面粉”价格已经大于“面包”价格2009年各地地王列表?2009年11月20日北京顺义区直属企业大龙地产以50.5亿元的总价拿下天竺22号地块，最终成交的楼面地价超过30000元/平方米，创下北京今年以来单价、总价、成交单价的“三料地王”。?10月29日广州科学城原先被收回的地王KXC-F8-1-1地块被番禹雅居乐以43.41亿元购得，刷新广州新的地王记录。?10月29日重庆中海集团与九龙仓再度联手，以41亿的天价豪取江北嘴CBD江北体育公园一开发地块，刷新保利拍下的鸿恩寺地块的38.1亿元的地王记录。?9月10日上海长风长风6B、7C地块9月10日下午成功拍卖，最终中海以70.06亿夺下了长风地块溢价率达129%。长风地块6B、7C地块一举夺下当时“中国地王”称号。?2009年9月30日上海上海绿地以72.45亿元的天价竞得上海龙华路1960号地块。折合楼面价为27231元/平方米，溢价率高达111%，成为09年中国新的双料地王。?9月10日深圳招商华侨城投资有限公司昨日以5.3亿元总价拍得深圳宝安尖岗山编号A122-0322居住用地，以楼面价每平方米1.89万元刷新纪录,成为深圳新地王。4、重点关注——“投资转移”2009年，沪综指跌破2800点，深成指接近11000点，反而楼市是一路飘红，面对股票市场动荡，股票资产收益率的持续下降，通货膨胀的预期，相当一部分热钱从股市转向到了楼市，使得本已经相当红火的上海房地产市场更为火爆异常，主推了房价的快速飙升。2007年盛行：今天你炒股了么？2009年盛行：今天你买房了么？5、重点关注——营销定价模式哄抬房价巨大利益驱使供应量的持续减少投机的卖方市场持续火爆的买方市场抛弃理性定价，增加泡沫成分不理性的定价模式抬高了房屋价格增加了价格泡沫6、重点关注——“扭曲的平衡”台北市区房价9年涨7成，上海市区4年就涨了近9成。近4年上海市区(外环以内)一手住宅均价涨幅达88.5%。2006年上海市区一手房成交均价为1.22万元，2009年(截止到10月)均价攀升至2.3万元，不到4年的时间里涨了近一倍。2008年上海房价收入比超过20倍。(美国的房价收入比是5倍，英国的房价收入比是4倍)。高房价导致上海房价收入，名列世界前茅附注：特别关注?“面粉”价格超过“面包”价格?房地产业占中国GDP比重过高?房价与收入已成为社会问题?二手房成交全面赶超一手房?上海步入豪宅时代1、特别关注一面面包包比面比面粉粉贵！贵！实例：长风地王楼板价：22409元/㎡目前市场价：20000元/㎡川沙地王楼板价：14020元/㎡目前市场价：13000元/㎡2、特别关注二目前中国房地产及相关产业是与国民经济高度关联的产业，以目前态势长期发展，不利于国家发展，危险程度较高。全国房地产开发投资占固定资产投资总额近20%，占国内生产总值近10%，直接相关产业达60个，已经成为中国经济的直接命脉。一旦房地产市场出现大的波动，现阶段依靠房地产发展生产的几十个行业，如钢筋水泥生产商等，还有那些投资房地产业的大中型企业都将受到无法估量的损失，甚至可能因为大量资金的丧失，让失血严重的中国实体经济崩溃。房地产房地产占占GDPGDP比重比重过过重，重，实体实体经经济相对济相对薄弱薄弱，，抗抗风风险系险系数数较较低。低。3、特别关注三目前京沪城目前京沪城市平均收入不市平均收入不记东京记东京的的1/101/10，，但但房价收入比大于房价收入比大于2020倍，倍，社会社会呈呈现出“月现出“月薪薪过过万也可万也可能无能无力力购房”的购房”的现现象象。。4、特别关注四?一手房供应不足且价格较高?二手房供应充足且价格有优势?市场对于2010年宏观政策不乐观二二手手房市场已经房市场已经超超越越一一手手房市场成为成房市场成为成交交主力主力5、特别关注五从成交量上看，2009年1-10月上海豪宅市场共成交1139套，比2008年同期增长143.3%，比2007年同期增长15.9%；成交面积313376平米，比2008年同期增长105.2%，比2007年同期增长22.5%；整体成交均价为65106元/平米，比2008年同期增长4.5%，比2007年同期增长44.2%。上海上海难道难道已经步入已经步入豪豪宅宅时时代？代？第二部分2009年房地产市场总结2009年的中国楼市，为我们展示了一片价格飞速飙升、有房子不愁卖的火爆异常房地产盛世景象……上半年：刚性需求井喷+多项利好政策出台+全球经济的好转下半年：投资热钱的涌入+防通货膨胀的预期+利好概念的提出1、导致上海2009年房价的快速飙升2、国家政策的不得当调控只会导致房价更为凶猛的反弹。相关政策居民首次购房最低首付款比例减至20%（原比例30%）暂免征收印花税、免土地增值税、免征营业税个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点3、我们如今已经站在了房价的“历史之巅”上海11月商品住宅的供应量为126万平方米，略低于10月；但成交量却大幅攀升11.3%，达到167万平方米。高达41万平方米的供需差，使得11月份一手商品住宅可售量跌破500万平方米关口，仅存478万平方米。供应不足导致11月商品住宅的平均成交价达18