富富阳阳地地产产研研究究??月月度度报报告告（（上上海海市市场场））上上海海富富阳阳··宏宏观观组组22000088年年33月月富阳地产研究·月度报告（上海市场）2008年03月刊目录2008年1-2月重大政策、事件综合回顾..............................................................................22008年1-2月商品房市场交易评述......................................................................................4商品房总体概况..................................................................................................................4商品房供需分析..................................................................................................................5商品房价格分析..................................................................................................................72008年1-2月住宅市场交易评述..........................................................................................9住宅需求分析......................................................................................................................9住宅价格分析....................................................................................................................102008年1-2月写字楼市场交易评述....................................................................................13写字楼需求分析................................................................................................................13写字楼价格分析................................................................................................................142008年1-2月商业市场交易评述........................................................................................15商业需求分析....................................................................................................................15商业价格分析....................................................................................................................16版权声明：本报告所阐述的观点均以公开信息或作者实地调研信息为依据，文中所作评述力求客观公正。本报告纯属本机构及作者本人观点，不构成具体操作建议，本机构不会承担因使用本报告而产生的法律责任。本机构保留报告的一切版权，未经许可，不得转载。-1-富阳地产研究·月度报告（上海市场）2008年03月刊22000088年年11--22月月重重大大政政策策、、事事件件综综合合回回顾顾时间政策及重大事件主要内容影响该通知融合了中央19个部门意见，将是我国土地利用的“根本方《通知》重点明确了５个方面的针”。政策措施：按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用2004年3月出台的“71号令”国条院发布《国地标准；充分利用现有建设用地，被看成为针对土地市场调控的务院关于促进节大力提高建设用地利用效率；充第一轮风暴，史称“8·31大限”，2008-1-3约集约用地的通分发挥市场配置土地资源基础性时隔四年，土地交易市场化在全知》（“国二十三作用，健全节约集约用地长效机国范围内已经逐步走向完善与条”）制；强化农村土地管理，稳步推成熟，“国二十三条”应时而出，进农村集体建设用地节约集约利不仅对此前所出台的各项土地用；加强监督检查，全面落实节政策加以细化，而且态度明确，约集约用地责任。20%闲置费的征收更是剑指囤地。按照2007年底召开的中央经济工作会议部署，2008年中国实施从紧的货币政策，从而取代先前为落实从紧的货币政策，中国人实施十年之久的“稳健的货币政08年首次上调存民银行16日宣布，从1月25日策”。2008-1-16款准备金率起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行2008年首次动用这一货币政策工具，也是自1985年央行将法定存款准备金率统一调整为10%之后，22年来新高。提出住房建设的主要目标是：（1）建设总量。新开工住房面积约进一步贯彻中央宏观调控政策，2000万平方米，其中新建、配建坚持以居住为主、以市民消费为经济适用住房和廉租住房400万主、以普通商品住房为主，进一平方米。（2）竣工和供应总量。上海市房地资源步完善住房保障体系，以保障广竣工住房面积约2500万平方米，局下发《关于印大群众的基本住房需要为重点，在建及新开工住房建设项目中预2008-1-31发2008年上海切实调整住房结构，合理引导住计可达到预售标准的面积约2000市住房建设计划房消费。万平方米。同时，将新增廉租住的通知》房受益家庭2万户，累计受益家政府对于房地产市场的调控从庭达到5万户。（3）土地供应。全局性调控转向保障先行的思住宅用地供应800—1000公顷，路。其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。-2-富阳地产研究·月度报告（上海市场）2008年03月刊继“中天置业”、“创辉租售”之上海市工商局局长方惠萍透露，后，目前又一家全国性房屋连锁为防止部分房产中介、职业中介中介商“中大恒基”也出现了部分等机构一夜之间门店倒闭、卷款上海市工商启动网点寻求转租为特征的经营调潜逃，对设立分支机构超过5家2008-2-20对房产中介实时整迹象。以上的，启动实质审查程序，到监控企业分支机构经营场所进行实地今年开始上海工商部门将加大勘查，并对中介机构的设立、变对与老百姓切身利益密切相关更、注销等情况实行监控。的中介行业的监管。2月以来，由于担心美国经济下滑导致中国出口下降，加上南方地区遭受了比较严重的雨雪冰冻灾实施从紧的货币政策，防止通货情，导致市场上出现了希望放松膨胀依然是今年宏观经济调控货币政策的呼声，国家领导人“要的首要任务。科学把握宏观调控节奏和力度”的说法也显示政府态度出现了微目前银行控制贷款总量，每季度央行表态宏观调妙的变化。按比例发放。央行表态向楼市发2008-2-24控政策不因雪灾出的信号是：银行向发展商的贷改变主管货币政策的央行副行长易纲款额度将在今年受到进一步的24日给出了坚决的表态。他声称，控制。虽然国内外情况有所变化，今年中国经济面临的首要风险仍然是实力不济的开发商需采取对应通货膨胀，需要全力以赴防止通措施解决资金压力。胀，既定的货币政策从紧方针并不会因国内外出现的新情况而改变。资料来源：上海富阳物业咨询有限公司研发处根据公开资料汇整-3-富阳地产研究·月度报告（上海市场）2008年03月刊22000088年年11--22月月商商品品房房市市场场交交易易评评述述商品房总体概况近15个月上海商品房总体状况400000010000300000095009000200000085001000000800007500061207010702070307040705070607070708070907100711071208010802新增供给量（平方米）成交量（平方米）成交均价（元/平方米）线性(成交均价（元/平方米）)近15个月上海商品房（剔除动迁配套房）成交状况3500000125003000000115002500000200000010500150000095001000000850050000007500061207010702070307040705070607070708070907100711071208010802成交量（平方米）成交均价（元/平方米）线性(成交均价（元/平方米）)数据来源：网上房地产上海富阳物业咨询有限公司研发处整理由于农历新年在2月，为传统淡季，加上罕见的暴雪天气，上海2008楼市开局寒淡。剔除动迁配套房等保障性用房的影响，普通商品房的成交持续下滑，