目录1、市场分析（1）宏观市场分析1．宏观政策分析2．武汉市楼市分析（2）区域市场分析1．硚口区区情分析2．硚口区楼市分析3．区域同类可比性楼盘分析4．市场调查启示2、项目分析（1）项目经济技术指标（2）项目周边配套分析（3）项目SWOT分析3、项目价格定位（1）定价方法分类（2）确定定价方法（3）项目价格定位4、投资计划赢利成本预算（1）项目基本情况（2）项目总投资情况（3）成本盈利预算1、市场分析（1）宏观市场分析连续四年来，不少城市的房价上涨过快，过猛。成为政府和广大老百姓关注的经济热点和担忧的问题。国家相继出台了多次文件，从2002年的11号令到2006年的“国六条”，从土地调控再到相关的实施细则。这一系列的调控房地产市场的政策被业界称为房地产新政。“房地产新政”的出台并不突然，这是国家根据市场走向进行的宏观调控的必然选择。是落实科学发展观，以人为本，构建和谐社会实现房地产持续快速发展的科学决策。新政的精神宗旨是：突出重点，区别对待，因地制宜，分类指导。房地产新政的调控是全程调控，调控涉及到房地产开发的诸多环节，有开发、保有和流通等几乎所有的环节。1、宏观政策分析◆涉及的供给政策层面：◎加大土地供应结构调控力度；◎完善低价住宅供应政策；◎加大住房供应结构调控力度；◎加大二手房供应及调控与支持力度；◎加大发展住房租赁市场。◆针对需求政策的安排：◎根据居民购房数量对契税实行改进税序；◎加强对房地产开发、保有和流通等环节的管理；◎加强拆迁计划的管理；◎进一步规范房地产开发经营行为，完善房地产市场监管制度及销售管理；◎加强舆论宣传力度，增强市场透明度，正确引导市场心理预期，引导理性购房；◆理性投资与消费；◎开辟多种投资渠道，丰富社会投资品种，分流社会资产；◎控制住宅使用性质，严控住宅非居住使用。◆新政及对武汉地产发展趋势的影响◎用地和房地产信贷的宏观调控使群众产生商品房供给的减少，房价上涨的错觉和预期，加大土地价格的持续上涨，直接推动了房价的上涨；◎境外或外地机构及人员的购房需求增加；◎城市改造和拆迁所带来的被动性购房需求；◎钢材、水泥等原料价格上涨，住宅小区的精心打造和房屋质量的提升，客观上导致了楼市成本的增加；◎其它投资渠道和投资品种的单一，导致大量资金转投房地产市场；◎某些不法机构投资商和房地产开发商联手抬哄房价，以房价的领袖抬高区域房价，从中牟取开发的巨额利润；◎一线中心城市：上海、北京、深圳、广州等地房价的大幅上涨，对武汉房价有明显的助推作用；◎武汉作为华中经济圈的核心位置，具有良好的发展前景和发展潜力；◎一线城市的上升势头被挤压和调控，相关资金转向具有良好前景的二线中心城市武汉。◆武汉市政府应对措施◎加大经济适用房的开发力度2006年武汉市经济适用房开发项目20个，总开发面积为222.77万㎡。据最新统计，2007年5月份前武汉经济适用房投资达9亿元，比上年同期增长近两倍，经济适用房施工面积达158.5万㎡，同比增长98%。◎90㎡以下住房必须达总面积70%以上省级人民政府落实调控政策，城市新审批、新开工的住房面积、套型面积90㎡以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。◎舆论导向，指责那些利益集团在幕后助推房价新华社12日发文剖析楼市怪现象：一些房地产商、地方政府、党政官员、专家学者等构成了一个特殊利益集团打出楼市“涨价组合拳”，消解房地产调控政策，使普通购房者极易陷入“越涨越抢，越抢越涨”的陷阱。以上这些都是政府对房地产发展过快的一种控制。其主要目的就是要抑制房价的过快过猛的增长速度，改善目前的房地产的供需结构。2、武汉市楼市分析武汉市房地产市场信息网统计结果显示，2007年1-8月份全市主城区在售楼盘417个，其中新增楼盘167个，成交均价4180.45元/㎡，销售总套数57896套。2007年上半年武汉市楼盘价格大幅度上扬，尤其是5-8月形成前所未有的爆涨之势，其均价月涨幅最高达到4.2%。2007年1-8月份武汉市楼盘均价月走势图2007年1-8月份武汉市楼盘均价周走势图4500440043004200410040003900380037003600一月二月三月四月五月六月七月八月第一周第二周第三周第四周2007年1-8月份商品住宅成交均价主要集中在4000～5000元/平方米，占到了整体成交量的35.11%；其次是3000-4000元/平方米，占总成交量的31.24%；3000元/平方米以下占总成交量的7.38%；5000-6000元/平方米和6000元/平方米以上分别占总成交量15.89%和10.38%。（2）区域市场分析1、硚口区区情分析◆极具发展潜力的区位硚口区地处武汉市商贸中心地区──汉口，东部是繁华的商贸旅游区，西部是广阔的武汉市新经济增长带，北接武汉市中央商务区，南滨长江最大的支流汉江，拥有14.5公里长的滨江景观资源，是武汉市最具活力和发展潜力的城区之一。硚口区总面积为41.92平方公里，常住人口68.63万人，区内6座桥梁横跨汉江，分别连通京广铁路、武汉内环线和中环线，辖区内沿河大道、中山大道、京汉大道、解放大道、建设大道5条城市主干道和即将建成的轻轨1号线贯通全区。硚口区紧邻汉口火车站，离武汉天河国际机场只有二十多公里的路程，区内107国道连通京珠、沪蓉高速公路，交通极为便利。◆极为厚实的工商业基础硚口区商贸历史悠久，明末清初，汉口镇位居“天下四大名镇”之首，名满天下。硚口区内的汉正街即为昔日汉口镇之正街和商业中心。改革开放以来，汉正街率先在全国发展个体私营经济，被誉为全国改革开放的风向标。全区已形成以汉正街市场、西汉正街市场、顺道街市场为主的市场群，市场总面积达到200万平方米，市场商户2.4万户，云集国内外知名商品总经销、总代理商千余家。其已规划的古田产业新区达16.81平方公里，基础设施完成“六通一平”，全区基本形成了东贸西工的经济格局。◆强大的投资吸引力硚口区具有得中独厚的区位、辐射力强的市场、丰富的存量资源和较为完善的基础设施，投资环境较优，发展潜力巨大。截止目前，已有来自全球18个国家和地区的外商在我区投资，投资项目涉及工业、商业、房地产业、基础设施建设等诸多领域，麦德龙、家乐福、好又多、泰国正大等315家外资企业在我区落户，硚口已成为一片投资开发的热土。◆城市建设驶入发展的快车道面对中国加入WTO的挑战与机遇，硚口区制定了新的发展规划，全面实施“开放先导、体制创新、强东兴西和区域经济一体化”发展战略。在中部着力完善商务功能，建设中央商务区；在西部规划了集居住、科研、生产、生活等多种功能于一体的古田产业新区，发展高科技产业和都市工业；在滨江地区制定了汉江（北岸）滨水区域发展规划，建设新家园区、东风居住生态区、SOHO商务公寓区和汉正商贸文化区，营造优越的人居环境。◆理想的人居环境硚口区地理坐标为北纬30°33"、东经114°19"，属亚热带湿润季风气候，年降水量1150毫米──1450毫米，年日照总时数1810小时──2100小时，年平均气温16.3℃，环境舒适、气候温和、四季分明。硚口区公共服务设施完善，是理想的安家置业乐园。全区有商业网点2万余个，有同济医院、武汉第四医院等众多知名医疗机构与金融机构，各级各类学校115所，现代化教学园区2个，其中武汉市第11中学与武汉市第4中学等省级示范高中，能够为市民提供良好的医疗、金融、教育服务。2、硚口区楼市分析从房地产市场角度来看，硚口区可分为三个主要片区：宝丰片区、古田片区与东西湖片区（包括金银湖片区）。这三大片区拥有地理、经济、基础设施等各方面的不同环境，因此造就了各自不同的楼市特征。同样，受2007年武汉市房价出现前所未有飞涨的大趋势带动，该区各楼盘售价均飞跃到一个新的高度。◎宝丰片区：该片区为汉口最核心地段，与武广商圈一街之隔。由于片区经济发达，交通便利，各类基础与配套设施极为成熟，因此，区内多数楼盘被定位为城市中心的高尚楼盘，现售价多在7000元/平方米至9000元/平方米之间。代表楼盘有同馨花园、时代天骄等。◎古田片区：该片区位于硚口区西部，属汉口老工业区。早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。随着区域内交通条件、周边环境与配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成，片区区域价值不断提升，房地产市场迅速发展。该片区内大部分楼盘现售价多在5000元/平方米至7000元/平方米之间，成为武汉市楼盘均价仅次于汉口中心区、武昌中心区、汉阳中心区的房地产片区。代表楼盘有融侨锦城、天泽一方等。◎东西湖片区（包括金银湖片区）：该片区离城市中心较为偏远，属近郊地区，房地产发展受到较大限制，但随着城市向近郊的逐步推进，该片区配套与交通均有明显改善，各楼盘售价也有了一定幅度的攀升。片区楼盘售价现处于3000元/平方米-6000元/平方米之间，水平较为参差。代表楼盘有万科高尔夫城市花园、万科西半岛等。2007年8月份武汉市各片区楼盘成交均价一览表3．区域同类可比性楼盘分析（1）、同馨花园2期（2组团）地理位置：武汉市桥口区解放大道582号（同济医院斜对面）开发规模：占地面积156256平方米，建筑面积669124平方米，容积率4.28，绿化率暂无，总户数1350户物业形态：高层交房标准：毛坯开盘时间：2007年，3组团08年4，5月交房时间：2008年2组团价格组合：高层均价7100元/平方米销售情况：2组团已销售98%，剩几套185㎡大面积户型。楼盘点评：项目整体体量较大，分多期开发。现2期2组团在建设当中，以高层为主。通过前期的发开，项目得到了很好的口碑，有较好的市场竞争力。户型信息：A型四室两厅152.28平米