武汉高档住宅市场分析本报告所研究的高档住宅界定为城市中心，拥有稀缺资源（景观或核心地段），价格在当时市场上属领导性的项目。（一）武汉高档住宅市场发展特点1、分布特征从高档项目的分布来看，目前已经基本形成四个片区：西北湖片区、汉口沿江大道片区、东湖片区、积玉桥片区。汉阳鹦鹉州片区由于世贸集团的进驻，即将形成继四大片区后的又一高档住宅片区。表明武汉市高端住宅在呈现片区化的同时，朝着多元化的趋势发展。2、供应量在售高档住宅项目基本情况一览表项目东湖天水岸星九龙仓楚世家新世界两湖中侨观东湖锦江国下城中心总都邸上领际区位武昌梨武昌徐汉口兰东湖风武汉市汉口北汉口台武昌水武昌临园东二路陵路口景区黄硚口区湖小路北一路生科技江大道2号鹂路68航空路99号29号所旁号口总占地687013634001750040599372349413140002000060015（㎡）1总建22000064964719357449600223651555387700030000142699（㎡）已售4894557639193574116086723634336518142727268236(㎡)量体171055592008149289379921564152120225186272874463(㎡)总户数86337876952824442414802201123（住宅）容积率2.531.712.61.266．05.95.51.52.38绿化率44．1540%15%50%23.70%15%35%40%45％%建筑类24-别墅\50F/2,多层32F32F/232F/211F/小高层\小型32F/5洋房\56F/1,高层高层高层62F/1开盘时2005．2006.42006.2006.32006．2005.2004.12006．2005.9间6541126交房标毛坯房装修房毛坯房毛坯房毛坯＋毛坯房装修房毛坯房毛坯房准装修均价7500610085008000毛坯：63006200100006500（元/6800㎡）装修：7200潜在高档住宅项目基本情况一览表项目天下国际公馆外滩棕榈泉锦绣长江瑞安新天地区位汉口区喷泉公汉口山海关汉阳区鹦鹉洲汉口永清街园旁路总占地8945．330682572000478854（㎡）总建（㎡）6700010740016500001675989产品类型普通住宅、公寓普通住宅综合综合总户数500，公寓1897007800，一期1000--套余户容积率7.493.52.683.5绿化率35%40%53%40%建筑类型30F/3高层高层高层开盘时间预计2006．10预计2006.7预计06.9预计07.9主力户型一房一厅、三房两房两厅、三三房两厅三房两厅两厅房两厅交房标准毛坯＋装修毛坯房毛坯房毛坯房均价（元/预计6500元/预计7000预计7000预计7000㎡）㎡在售项目：目前武汉市在售高档住宅项目9个，其中5个项目在武昌。总供应量为165万平方米，已销售面积56.1万平方米，在售项目存量为123万平方米；将售项目：2006年下半年及2007年即将推出项目的高档项目5个，总体供应量2382.1平米。该阶段,高端住宅市场总体供应量约123万方，按照35％的实际推售面积计算，预计到2006年9月份总体市场供应量（包括市场存量）在150－170万平米之间，未来市场供应量巨大。3、项目户型项目名称户型及面积范围主力户型东湖天下三房两厅：170㎡四房两厅四房两厅：205-240㎡五房两厅五房两厅：249-660㎡水岸星城三房两厅：130-150㎡三房两厅四房两厅：143-163㎡四房两厅五房两厅：160-235㎡六房两厅：253-259㎡华润凤凰城两房一厅：93-95㎡两房一厅三房两厅：103-142㎡三房两厅四房两厅：158㎡九龙仓时代广场两房两厅：120-130㎡两房一厅三房两厅：150-180㎡三房两厅五房两厅：324㎡楚世家三房两厅：150-190㎡三房两厅四房两厅：200-300㎡新世界中心一房一厅：73㎡两房两厅两房两厅：86-117㎡三房两厅三房两厅：121-153㎡四房两厅：180㎡五房两厅：280㎡两湖总都三房两厅：132-172㎡三房两厅四房两厅：190-240㎡五房两厅：250-300㎡中侨观邸两房两厅：80-110㎡三房两厅三房两厅：110-140㎡四房两厅：180-220顶层复式：300㎡东湖上领两房两厅：113㎡三房两厅三房两厅：170㎡3四房两厅：240-260㎡锦江国际一房一厅：30—80㎡三房两厅两房两厅：90-104㎡三房两厅：122-156㎡四房两厅：159-170㎡复式：224、268㎡从上表可以看出，在售高档项目的户型面积都比较大，主要以三房两厅为主。以城市核心地段为主要卖点的项目以两房两厅为辅，如新世界中心，九龙仓等项目；以江景、湖景为主要卖点的项目以四房两厅甚至面积更大的户型为辅，如东湖天下，水岸星城等项目。均价在6000元/平方米以下的可比项目，主力三房面积集中在103-140平方米之间，均价在6000元/平方米以上的可比项目，主力三房面积集中在120-170平方米之间，总体来看，项目价格越高，同类户型相比面积越大。4、价格走势7000650060005500500045004000350030002001年2002年2003年2004年2005年2006年价格（元/平方米）410045005000550060006500目前，在售高档住宅项目整体均价6500元/平米，九龙仓、楚世家均价都已超过8000元/平米，是当前整体市场均价的2倍以上。与早期相比，5年时间里武汉市高端项目增幅超过60％以上。5、已售项目消化情况分析4项目名称销售时间售罄时间地理位置建筑面户数成交均价二手价积（元/（元／㎡）（㎡）㎡）世纪华庭2001年2003年西北湖建4000018941006300-6800银大厦旁东湖林语2002年2003年武昌东湖7000045545006000-8000路368号怡景花园2003年2005年卢沟桥路7358129960006500-72001号惠园2003.12005年江岸区建3900015959006000-6500设大道959号万豪国际2004.62005年西北湖路3800039460006300-65003－85号香榭水岸2004.62005年东湖路7600047853005500-6000329号以上已售楼盘的平均消化时间为2年左右，目前二手市场均价已经达到6000－8000元/平米。04年以前销售的高档项目，价格与开盘期相比，涨幅较大，东湖林语开盘均价为4500元/平米，目前二手房价8000元/平米，4年时间里，价格上涨77％以上。04年以后销售的豪宅项目，二手房价涨幅不太明显，2年时间，涨幅仅为8％－13％。从以上已售项目的二手市场反映出来的变化表明，由于近年来武汉市豪宅项目的集中放量，价格增长过快，价值增长空间已经逐渐减少，豪宅市场投资存在一定的风险。（利润空间越来越小）6、在售项目销售情况项目名总建筑总套数开盘时消化时已销售销售率已销售平均每平均每称面积间间面积套数月销售月套数(㎡)(㎡)面积(㎡)东湖天下2200008632005.612个月4894522.25%192407916水岸星城64964737872006.43个月576398.87%33619213112华润凤凰14130010002005.118个月5115036.20%362639445城九龙仓时1935746952006.52个月4428522．8%15922142805代广场楚世家496002822006.34个月1160823.40%66290217新世界中2236516322006.43个月6723630.06%1902241263心两湖总都555382412005.118个月3433661.83%149429219中侨观邸770004802004．119个月5181467.29%3232727172东湖上领300002202006.61个月2727290%200---------锦江国际14269911232005.910个月6823647.82%537682354总计17830099323//462521/25141010947（数据来源：武汉市房地产市场信息网）可比在售项目销售状况较好，平均每月销售套数47套，每月平均销售面积10109平米。在售项目中销售状况最好的为新世界中心，开盘当天销售约150套。这主要是由于开发商在本地具有较高的知名度和品牌效应，并且项目的配套相当齐全，因此市场反响比较好。东湖天下于2005年6月开盘期销售情况良好，开盘当天销售150余套，主要是由于项目拥有稀缺、不可再生的景观资源。因此其一线临湖户型消化状况较好。开盘后，项目销售进度比较缓慢，平均每月仅销售4套左右，主要由于开盘后不久，景观好的户型已所剩不多，并且面积较大，销售抗性较大。水岸星城一期共推430余套，开盘销售率达95％以上。良好的销售业绩与项目宣传推广力度有很大关系，该项目在开盘前一年左右便开始了强大的宣传攻势，同时项目的开发商福星惠誉集团，在本地具有较高的知名度，因此产品市场接受程度好。九龙仓时代广场销售情况较好，开盘销售近150套，平均每月销售22142平方米,主要由于项目位于武汉商业中心，周边的商业氛围非常浓厚，交通配套、生活配套非常完善，地段极具升值潜力，投资“钱”景被市场看好。楚世家在前期宣传比较低调，但由于其紧邻东湖林语，拥有得天独厚的地段优6势，一期共推66套单位，开盘当天便销售一空。该项目二期4月开盘以来销售进度平缓