蔡甸房地产市场调查报告武汉大鱼房地产营销策划有限公司二〇〇七年六月十九日目录第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3一、武汉市蔡甸区简介二、蔡甸区总体社会经济发展状况三.、蔡甸区规划与城市建设状况第二部分蔡甸街办地产市场分析…………………………………………………………………………Ｐ10一、区域市场分析二、蔡甸新区房地产市场典型案例剖析三、2007年蔡甸房地产市场重点楼盘信息汇总四、提案附则……………………………………………………36第一部分市场背景及经济发展动态一、武汉市蔡甸区内发展及相关产简介蔡甸在武汉市总体规划体系中被列为二级重点城镇。蔡甸区位于武汉市西大门，地处长江和汉江夹角地带，京珠、沪蓉高速公路在此交汇。蔡甸城关距武汉中心城区10公里，距汉口火车站、武汉港各20公里，距天河机场30多公里。这里水、陆、空交通便捷，承东启西，联北通南。蔡甸资源丰富，山水旖旎。54平方公里的南湖水系，水质清纯，景点密布，是武汉地区人们的旅游度假胜地。环绕6个街镇的沉湖水系，鱼肥水美，百鸟鸣栖，有天然珍稀湿地保护面积150万亩。闻名遐迩的莲花湖穿布城关，形成“三面荷花一面柳，满城春光半城湖”的亮丽风貌。境内的“江汉平原第一峰”九真山、佛教圣地嵩阳山，均被列为国家级森林公园。近年来，蔡甸区围绕构建富裕、和谐、秀美新蔡甸这一总体目标，积极发挥本项目所在地区纳入武汉新区总体规划以及毗邻武汉经济技术开发区的优势，大力实施东部开发战略，坚持引进大项目、营造大环境、培植大产业、实现大发展，逐步形成了汽车配件、医药化工、通讯电子、轻工纺织、农产品加工等五大支柱产业集群。目前，全球最大的显示器生产企业冠捷显示科技公司、全国第二大规模的洗发水生产企业香港丝宝集团等大项目、大企业、大财团发挥龙头效应，支撑带动全区经济实现了高速发展。全区五大工业产业集群配套项目已发展到200多家，其中规模以上的项目52家。蔡甸区重视工业、农业经济和旅游业的发展。大力推进农业结构调整和现代都市农业和生态旅游业接轨。莲藕、藜蒿、西甜瓜等特色农业效益、规模和面积在全省保持领先地位，其中莲藕种植面积达15万亩，成为全国最大的区县级莲藕生产基地和全国莲藕标准化生产示范区。2006年实现生产总值66亿元，同比增长24.4%；财政预算收入达8.5258亿元，增长25.9%；全社会固定资产投资完成20.2亿元，增长29.5%；社会消费品零售总额19.02亿元，增长14.9%；在岗职工年人均工资收入11932元，增长8%；农民人均纯收入4774元，增长9.96%。根据该区今后五年的规划，继续实施东部开发战略，促进区域协调发展。到2011年，全区生产总值年均增长15%，财政收入年均增长18%以上，城镇职工人均工资和农民人均纯收入年均分别增长8%以上。二、蔡甸区总体社会经济发展状况2006年，全区完成地区生产总值66.04亿元，比上年增长24.4%。人均地区生产总值达到15717元。年末全区从业人员21.09万人，全年下岗失业人员再就业4056人。年末城镇登记失业人数4968人，登记失业率为4.36%。全年实现农林牧渔业总产值20亿元,比上年增长7%；完成工业增加值321455万元，比上年增长84.3%，其中：规模以上工业企业完成增加值298923万元，增长100.9%；完成建筑业增加值51000万元，比上年增长4.1%。全区社会消费品零售总额达到190186万元，比上年增长14.9%。2006年，全区完成全社会固定资产投资202320万元（不含房地产投资），比上年增长29.5%。【位置面积】蔡甸区位于武汉市西郊，地处汉江与长江汇流的三角地带，江汉平原东缘，地跨东经113°41′-114°13′，北纬30°15′-30°41′之间。北傍汉江与东西湖区唇齿相依，南临通顺河与汉南区山水相连，东濒长江与江夏区隔水相望，西与汉川市交错接壤，东北邻汉阳区，西南邻仙桃市。【人口民族】总人口444413人，其中农业人口331216人，非农业人口113197人；男性225406人，女性219007人。农村劳动力146896人，其中男劳力75011人，女劳力71885人。人口密度为421.7人/平方公里。老年人口56369人，占总人口的比例为12.25%。城市常住人口118423人，流动人口4765人。全年农村外出务工经商人员14857人。【区内地形】境内地势由中部向南北逐减降低，中部均为丘陵岗地，坡度较缓，最高处九真山海拔263.4米，为全区群山之首。北部为平坦平原区，地面高程多位于20-24米之间，土层深厚，土质肥沃。南部为洼地平原区，属于汉水与长江两个河漫滩之间的湖洼低地，高程在19-22米之间。北有汉水逶迤西来，南有长江浩瀚东去，东荆河自西向东横切全境，构成三面环水之势，全境地貌是垄岗为主体的丘陵性湖沼平原。【区内气候】气候属北、中亚热带过渡性季风气候，具有热丰、水富、光足的气候特征。年平均无霜期为253天，年平均降水量在1100-1450毫米左右，且雨量分布的地域差异不明显，但年际差异较大，最高降水量可达1865.8毫米。日照充足，年均日照时数可达2111.8小时，光能辐射每平方厘米112.4千卡，均集中于春、夏、秋三季，具有明显的温光同季的特点。南北温差不明显，平均气温为16.5℃。春季月平均为16℃，夏季27.6℃，秋季17.5℃，冬季4.8℃，一年中最冷月与最热月多出现在1月和7月，极端最高温达39.6℃(1978年8月3日)，最低温为－14.1℃(1977年1月30日)。【区划一览】现辖蔡甸、张湾、侏儒、永安、大集、奓山、军山、沌口8个街道办事处，索河、玉贤2个镇和消泗乡、桐湖办事处及洪北农业示范区管委会。有村民委员会333个，村民小组2220个。【矿产资源】境内现有矿床(点)58处，9种。1、溶剂石英砂岩矿。11处，储量9926万吨。主要产于大集街伏牛山、玉贤镇盐山、奓山街奓山、侏儒街横山一带。2、耐火粘土矿。3处，储量150万吨。主要产于大集街姜湾、玉贤镇蝙蝠山、蔡甸街凤凰山。3、水泥石灰岩。9处，储量19238万吨。主要产于侏儒街、奓山街宗许湾、永安街张湾等地。4、玻璃石英砂岩。3处，储量1740万吨。主要产于军山镇大军山、永安街雷公山、索河镇嵩阳。5、水泥粘土矿。产于侏儒街乌龟山。6、建筑石英砂岩。11处，储量80841万吨。主要产于蔡甸街凤凰山、索河镇六神山、军山镇王家山等地。7、砖瓦粘土矿。17处，储量5651万吨。主要产于张湾街牌坊湾、蔡甸街丘湾等地。8、河沙。沿汉江分布。9、煤矿。2处，主要产于奓山街陈家岭、蔡甸街。目前实际开采矿种有水泥石灰岩矿、石英砂岩矿、玻璃石英砂岩矿、耐火粘土矿和砖瓦粘土矿，主要满足武汉市建筑业和水泥及其他产品生产原料。【水利资源】境内长江过境流程19.5公里，多年平均流量30913立方米/秒；汉江过境流程37.5公里，多年平均流量1784立方米/秒；东荆河由仙桃市入境，过境流程77.3公里，多年平均年径流量7.82亿立方米。境内降雨以蔡甸区站数据为标准，水资源总量多年平均10402.9万立方米，汉江多年平均过境客水量536亿立方米。雨水丰沛，地表水资源较丰富且地下水贫乏，地表径流总量（即全区水资源总量）多年平均为47321万立方米。境内河汊纵横，湖泊星罗棋布，大小湖泊57个，承接了区内绝大部分地表径流产水，蓄水面积93.4平方公里。其中：东湖、西湖、小奓湖、桐湖、官莲湖、沉湖主要湖泊正常蓄水位在19.5-22.8米之间，正常蓄水量约1.26亿立方米。在汛期时为洪水调蓄区，其中东湖与长江相通，小奓湖与东荆河相联，沉湖、官莲湖、桐湖等与杜家台工程分洪道为一体，汛期洪水可排，枯水期江水可引，调度运行十分方便。有塘堰8492口，蓄水容积3381万立方米。2002年，国家投资2.67亿万用于两江干堤达标整治建设，使两江干堤全面达到防御“五四”型洪水标准。【主要物产】农作物：莲藕、冷食瓜、蔬菜；水稻、小麦、玉米、大豆；棉花、油菜、芝麻；花生、红苕、杂豆等。　　动物资源：分为两大类。一是家养畜禽，主要有猪、牛、羊、鸡、鸭、鹅等。二是野生动物，30余种，以山禽和水禽为主。其中白鹳、黑鹳属国家一级保护动物，小天鹅、小麂属国家二级保护动物。客禽有天鹅、野鸭和雁等。　　植物资源：主要植被25种，其中灌木类有盐肤木、山胡椒、胡枝子、杜鹃、栀子、六月雪、南竹、冬青、竹类、野蔷薇、野花椒、芫花、白栋、奓木、野山楂、野柿子、紫藤等17种。草木类有丝茅、蕨类、藓类、狗尾草、苔草、拨葜、葛藤等8种。树种共有69科，140属，250种，主要用材树种有马尾松、湿地松、火炬松、马褂木、杉木、水杉、池杉、侧柏、川柏、樟树、檫木、法桐、枫香、意杨、榆树、柳树、楠竹、泡桐等。主要经济树种有柑桔、银杏、梨、桃、枇杷、茶叶、葡萄、李等。　　水产资源：有鱼类资源16科77种，其中理科鱼类48种，占62.3%，青、草、鲢、鳙、鲤、鲫、鳊、鳜、乌鳢是主要经济鱼类。主要经济水生动物有甲鱼、河蟹、黄鳝、泥鳅等。【主要产业园区】1、华中商贸园区慎重选址于最具交通便利优势的武汉市蔡甸区军山镇长山村现址，并于2001年初开始全力开发以物流产业为重心的多元化商贸园区。华中商贸园区现拥有良好的经验环境，依托全国三大高速公路交汇点之优势，商贸园区初期规划的项目有：八达通农产品果蔬竞价交易中心；集休闲、娱乐、教育、饮食为一体的地球村欢乐世界旅游景区；天外开荣华花园渡假村；福特整车物流及正好运汽车用品物流中心；生态观光果园；宠物养殖美容中心等。随着其各项目盺逐步引进，华中商贸园业务领域将会覆盖全国，形成以