目录一、武汉概况………………………………………P2二、武汉城市规划…………………………………P3三、武汉经济状况…………………………………P3-P6四、武汉房地产市场现状及价格趋势分析………P7-10五、目前武汉房地产开发主要集中区域分析……P11-35六、武汉土地供应量分析…………………………P35-49附件：2004年-2006年武汉市土地出让一览重点关注区域市场研究资料系列——武汉篇1、武汉概况武汉市位于江汉平原东部和长江中游，是长江和汉江的交汇处。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇，陆地面积8494.41平方公里。现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲13个区；户籍总人口781.19万人，武汉对周边区域辐射面广，是华中区域政治、文化、经济、教育、交通中心，享有“九省总汇之通衢”美誉。武汉有着充足的水资源，全市共有水域面积2187平方公里，占全市总面积的25.8%，居全国大城市之首。汉口武昌汉阳武汉有丰富的旅游资源，人文景观及自然景观类型多样。在市内有位于武昌东郊东湖风景区，是国家重点名胜风景区，总面积88平方公里，是杭州西湖的6倍；有位于风景秀丽的武昌东湖之滨的东湖梅岭，是毛泽东主席除中南海外居住时间最长、次数最多的地方；有位于长江南岸的蛇山黄鹄矶头的黄鹤楼，与湖南岳阳楼、江西滕王阁并称“江南三大名楼”；还有晴川阁、铁门关、辛亥革命武昌起义纪念馆、湖北省博物馆、龟山电视塔、洪山宝塔、龟山三国城、武汉长江大桥等名胜之地。除市区的景点外，还包括了市郊的木兰山风景区、木兰湖风景区盘龙城、石门风景区、道观河风景区、世界宝玉石博览馆、龙泉山风景区、白云洞九真山、嵩阳山等景点。近年来，依托于湖泊自然景观的房地产开发项目逐渐增加，其中有临近东湖的东湖山庄、东湖林语，南凭西北湖的西北湖公寓，紧靠汤逊湖的宜家·汤臣等等。这些项目都取得了较好的销售业绩。二、武汉城市规划：新格局初步划定武汉三镇中，汉口是商业中心，武昌是文教中心，汉阳是工业制造业中心。根据近期建设规划，武汉将形成都市繁荣圈、都市实力圈和都市辐射圈三圈层式，及三镇分工协作的新格局。其中，汉口主要利用传统商贸金融优势，提升旧城商业区，重点发展金融贸易、购物娱乐、办公管理、信息咨询等现代服务业，形成辐射华中地区的商务中心和信息服务中心。武昌则规划建设武汉江南金融商务中心和历史文化名城，使服务业特别是现代服务业成为武昌具有区域竞争力的支柱产业。未来五年武汉将重点完成两大城市建设内容：1、地铁建设。2006年11月，武汉首条过江地铁正式破土动工。这是武汉城市建设的一大里程碑，预计在2012年前武汉将开通三条地铁线路，武汉的跨江交通将进入新的轨道交通时代。2、阳逻新城拓建。五年内，武汉将集中人力物力建设一座集现代港口、物流、重工制造产业于一身的阳逻新城，其总体规划已通过专家评审。12月通过评审的总体规划中，建设用地共45-54平方公里，人口拟增至45万（远景发展到60万人），相当于一个中等城市。其定位为：华中地区集装箱主枢纽港和物流基地武汉最具潜力的重工产业基地，宜居的生活城。近期，阳逻新城国家稻米交易中心、港口保税物流区、华中钢材大市场、阳逻国家物流基地四大项目即将启动，总投资近100亿元。三、武汉经济状况（1）武汉科技教育发达，科教综合实力居全国大中城市第3位，工业基础雄厚，是我国六大综合性工业基地之一，现已形成门类比较齐全、配套能力较强的工业体系。以光电子产品制造为主的高新技术产业、汽车和钢材制造业在全国名列前三位。2004年武汉市国民经济稳步增长，全市国民生产总值达到1956亿元，比上年增长14.5%。2005年武汉国民生产总值达到2238亿元，同比增长14.7%，增幅达近5年之最。第二产业与第三产业的总值差距进一步减小，工业增长明显。（2）虽然武汉经济增长速度连年加快，目前经济总量已接近大连的水平，但拉动增长较为明显的汽车与钢铁制造业为能源消耗型产业，受全球经济波动影响较大。光电子产业作为培育产业已有一定成就但要成长为支柱产业尚未可期武汉未来几年的经济总量增长幅度随着高消耗型产业爆发期过之后将逐步放缓。（见下表）表一：重要年份武汉市国民生产总值(单位：亿元)年份生产总值第一产业第二产业第三产业人均生产总值（单位：元）19991085．6878．54378．39528．751475120001206．8481．36533．31592．171620620011347．8085．03594．84667．931788220021492．7490．44660．46741．841956020031662．495．13741．80825．472146020041956.0010390395020052238.00109.5710191109.43表二：19城市国民生产总值（单位：亿元）（3）近3年来武汉全社会固定资产投资占GDP总量的比重逐年增加，2005年已达到47.7%，说明投资是本轮武汉经济增长的重要推动力。而今两年来的武汉房地产增长也水涨船高。表三：武汉近年来全市经济走势（4）收入和购买力：收入水平比较低武汉2004年的最低工资收入标准为400元/月，普通职工收入水平在800-1000元/月，中等收入为1200-1500元/月，效益好的企业员工的收入在2000元/月左右。武汉人均收入较高的单位集中在外企、政府单位、教师等，一般收入在2000元/月，多的在3000元/月以上。还有一些高收入阶层是商业街的私营老板，而下岗职工只有200—300元/月。武汉人的收入差距较大，中高收入的人群集中在政府、外企、教师和私营老板。但总体而言，居民的收入水平不高。2005年，城镇居民人均可支配收入比2004年上涨13.4％，达到了10849元。根据统计数据可以看出，06年上半年人均可支配收入出现同比下降。表四：武汉近年来人均可支配收入走势表五：19城市人均可支配收入（单位：亿元）四、武汉房地产市场现状及价格趋势分析4.1武汉房地产市场概述武汉市97——99年是楼市发展的高峰期,住宅均价达过2600元/平方米左右;2000年,2001年楼市有所回落,均价在2000元/平方米左右徘徊,近两年楼市开发,销售正逐步回升。2003年底开始武汉市房地产市场迅猛发展,经过04、05年的高速增长,至2006年底成交均价已达3958元。其中2006年5月，受多个高档沿江楼盘开盘影响，成交均价一度突破4000元。从最新开发类数据分析，2006年1-11月武汉商品房市场新开工面积、销售额和销售面积的同比增长率继续下滑，其它的供应类指标及其同比增长率持续增长，商品房销售价格也继续小幅增长。4.22006年市场统计数据（1）房地产开发投资增幅回落，市场调整回落2006年1-11月，全市房地产开发投资296.9亿元，同比增长23.63%，增幅较今年前10个月回落3.82个百分点；商品房新开工面积为931.7万平方米，同比下降3.11%，降幅较前10个月回升5.76个百分点；施工面积2866.4万平方米，同比增长16.1%；竣工面积448.2万平方米，同比增长14.77%，有效供应显著增加。2006年1-11月，全市商品房（包括现房与期房）销售额270.9亿元，同比下降0.56%，降幅较上月减少2.47个百分点；销售面积727.3万平方米，同比则下降了17.73%，降幅比上月减小了1.38个百分点。商品房销售价格为3725元/平方米，较前10个月上涨了0.4%。图一：2006年上半年武汉住宅成交量走势图图二：2005-2006年房地产开发投资额与商品房销售额（单位：亿元）35048%43.7%30040%39.1%38.4%25033.9%32%29.7%20027.7%28.8%28.3%27.5%24%15020.0%23.6%16%100508%00%345678911121-1-1-1-1-1-1-1011:1-:1-6:6:6:6:6:6:6::1-:1-050500000000606房地产开发投资额商品房销售额投资额同比增长率数据来源：国家统计局、CREIS图三：2005-2006年商品房新开工面积（单位：万平方米）140020%18.1%17.1%120015%13.3%100010%8004.5%5%6000.2%0%7-3.1%400-5.1%-5%-6.5%-8.4%200-8.8%-8.9%-10%0-15%1234567890111-------11--:1:1:1:1:1:1:1--:1:16666666:1:1550000000660000商品房新开工面积新开工面积同比增长率数据来源：国家统计局、CREIS图四：2005-2006年商品房竣工面积与销售面积（单位：万平方米）90088006.937.0876.5970066005500440033002.612.342.0122001.771.761.621.241000.831001234567890111-------11--:1:1:1:1:1:1:1--:1:16666666:1:1550000000660000商品房竣工面积商品房销售面积销售面积/供应面积数据来源：国家统计局、CREIS（2）商品住宅市场供应持续增加，需求相对下降1-11月份全市商品住宅开发投资额221.9亿元，同比增长36.09%，增幅较前10月回落0.89个百分点；新开工面积842.4万平方米，同比上涨1.14%；施工面积与竣工面积分别为2471.8万平方米和415.6万平方米，同比分别增长了21.88%和15.49%。销售方面，