[键入公司名称]武汉市2008年土地市场研究分析武汉思锐房地产开发顾问有限公司市场部2008-12-14[在此处键入文档的摘要。摘要通常是对文档内容的简短总结。在此处键入文档的摘要。摘要通常是对文档内容的简短总结。]一、2008年武汉宏观经济数据分析2002年至2007年，武汉市GDP保持了较快增长，平均年增长幅度在15%以上。2008年，截止10月底，全市完成生产总值3254亿元，全年计划完成4000亿元，较去年增长约27.31%。武汉市依托“中部崛起”计划和中央“四万亿”扩大内需政策，在近两年明显加大了市内基础设施建设、改善民生工程。市政府同时着重改造了投资软环境，多渠道吸引国内外资金。在诸多因素的作用下，武汉经济将持续平稳发展。2002年致2007年，武汉人均可支配收入逐年上涨，增长幅度也逐年增加，由2002年7820元上涨到2007年14358元，增长83.61%。2008年，预计全年完成人均可支配收入16655元，增长幅度约为16%。据官方数据显示，在人均收入增加的同时，武汉市2008年CPI持续回落。10月份我市CPI同比上涨3.8%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中，居住类指数降幅明显。2008年，武汉市1月至11月社会消费品零售总额基本保持平稳。9、10两月为传统的消费旺季，增长幅度较大，其他月份波动幅度较小。在2008年前11个月中，有5个月出现了负增长，虽然下降幅度不大，但是也表明总额快速的局面也较难出现。受到宏观大环境影响，今年武汉市人均可支配收入增长幅度的放缓，和社会消费品零售总额的波动，说明居民消费欲望将降低。2002年至2008年全武汉市固定资产投资增长明显，2004年以后，年增长幅度均保持在25%以上。2008年，预计完成固定资产投资2184亿元，上涨幅度26%，涨幅回落。2008年1月至11月，武汉市完成固定资产投资2014亿元，增幅较去年同期回落。武汉市今年全年的固定资产投资数额增长回落，和前11个月全市较明显的投资额波动，说明固定资产投资并不稳定。2008年开年后的房地产市场转冷和年中以后全球经济危机对我市整体经济的影响，是主要原因。在年底中央出台拉动内需的具体计划后，11月的固定资产投资有所反弹。固定资产投资主体结构的改变，也说明房地产市场逐渐委靡。二、武汉市土地供应成交分析1、2005年至2008年武汉市土地供应概况从土地供应上看，2005年和2006年变化相对较小，而2008年的157万㎡较2007年的397万㎡下降了240万㎡，跌幅60%。2008年的土地供应量也不及2005年和2006年，下跌趋势明显。从土地成交上看，2005年至2008年的土地成交率分别为87%、87%、92%、55%。由此可见，无论供应还是成交，2008年都不可与2005年至2007年同日而语。目前土地市场极为疲软。2、2005年至2008年武汉市土地供应分区域分析2005年，江岸区与武昌区表现活跃。两区供应量共有146万㎡，占总供应量的69%。江岸区永清街片P（2005）008号地块成交面积48万㎡，成交楼面均价2339元/㎡；武昌区主要是有“中南路街武珞路586号”地块成交（“武锅”项目），成交面积53万㎡，成交楼面均价1485元/㎡。市场整体表现平稳，成交的两宗较大地块价格适中，且区位优势明显。2006年，武汉市江南区域整体供应较大，成交情况良好。其中，洪山区和武昌区供应量共有123万㎡，占总供应量的53%。2006年3月洪山区青菱乡26万㎡商业用地成交，成交总价1.95亿元；武昌区主要是有“中北路147号”地块成交（“武重”项目），成交面积46万㎡，成交楼面均价3290元/㎡。“武重”项目2006年挂牌，2007年1月1日成交。是当时地王，其创下的楼面地价达到3290元/㎡，由此也拉开了去年土地市场疯狂成交价格的序幕。2007年，武汉市土地供应主要是汉阳区有大量土地挂牌。随着武汉市新内环的重新规划，汉阳区有大量土地被纳入新内换的范围，同时，汉阳区作为武汉市未来十年发展的重点区域之一，土地供应量较大。2007年武汉市土地供应量的特点是供应量大，成交率高。全年供应的土地中，成交率达到92%。市场急速过热发展，给后市带来了较大隐患。2008年，武汉市土地市场回冷。各区域土地供应量明显下降，成交率更是回落到50%左右。在经过了2007年的快速发展后，国家的宏观调控政策对过热的房地产市场进行了有针对性的调整。进入2008年，世界有遭遇了百年一遇的经济危机，全球经济陷入萧条。我过也受到一定程度的冲击，其影响在2008年全年逐渐显现。特别是房地产市场的全年低迷，严重影响了土地市场的供应和成交情况。在整体经济环境没有明显好转的情况下，这样的市场格局还将会持续发展。3、2005年至2008年武汉市土地市场量价分析?2005年至2008年成交土地分类别分析由上图可知：除2007年以外，居住类产品一直是市场主要供应的土地使用类别，2005年达到75%。而到了2008年，居住类土地供应为45%，2007年只有18%，说明土地市场的结构在不断调整，其他类型的土地供应在逐渐加大。商业类土地供应在各年份占比比较平稳，变化幅度较小。这是受到商业产业开发的特点所决定的。城市中心的商业类土地供应有限，而新的商业聚集地和商业中心等还有待发展。商住两用类土地变化幅度较大。在2007年，土地市场随着房地产市场一起繁荣，在开发商疯狂拿地的同时，地价也一路上涨。在购地成本增加以后，政府和开发商用增加土地用途来拓宽收益渠道来平衡收益。在2008年，商业类和商住两用类土地缩水明显，而住宅类和其他类占比基本持平。这样的市场表现和宏观经济形式有密切关联在2007年尾至2008年中，全球性经济危机逐渐拖累了国内的房地产市场，并在土地市场上反应明显。在国家出台了一系列的经济振兴计划以后，各地方政府相继出台了配合措施，其中，启动基础设施建设和相关的民生工程是主要内容。由此带来的相关用地的增加，使今年的土地结构发生了明显变化。?2005年至2008年成交土地成交均价分析2005年至2008年，各类别土地成交均价走势基本相同。以2007年为分界，先扬后抑。目前，住宅用地和商业用地已经基本回复到2006年水平，其中，住宅类土地价格已经在2005年水平附近。2008年，只有商住两用类土地的成交均价有所上升，达到4064元/㎡，这主要是由于成交量较少，引起成交均价受单个项目的影响较大。三、土地市场研究总结?2008年，武汉市土地供应明显减少，成交量下降，土地市场低迷。供应量和成交量的减少，使未来三至五年内可开发土地面积下降，目前市场主要在逐渐去化05至07年供应量。?汉阳区将成为未来武汉市最主要开发区域。在四新新区规划和新内环线规划出台后，各种倾向性政策明显为汉阳未来的发展铺垫了基础。大量的可供开发的土地，使汉阳成为武汉城区最后一块有望高速发展的区域。?商住两用类用地受到市场重视。结合成交量和成交均价，此类土地在2007年成为市场主流。商住两用类土地和纯住宅、纯商业用地相比，有着开发更为灵活的特点。2005年至2008年，其稳中有升的价格走势也说明了它的价值受到普遍认可。?土地成交均价在2007年达到近四年峰值后，2008年明显回落。从量、价对比分析，这样价格回落，基本反映了土地价值，是市场过热发展后的理性回归。在土地价格下降后，房地产开发成本将有所下降，从而影响商品房价格，未来的土地市场和商品房市场将很难出现如2007年那样大的价格波动。从长远来看，这样的理性调整有利于整个房地产市场的持续发展。