2007年宜昌市房地产发展研究报告中国葛洲坝集团房地产开发有限公司2007年1月第一章宏观环境篇一、宜昌市概况（一）区位优势宜昌市地理位置居中，是一座有着楚文化、三国文化、山水文化和三峡工程文化等丰厚历史文化积淀的城市，一座将定位于省域副中心城市、世界水电旅游名城。它具有水运、铁路、公路、航空等综合交通优势，处于南北经济文化交往，东西资源要素对流的交汇处和过渡带，历来是重要的军事和物资重镇集散地。长江开放开发战略、西部大开发战略的实施和三峡工程的兴建，长江流域已形成了以上海为龙头，长江为纽带，上海、南京、武汉、宜昌、重庆“五城一线”的开放开发大格局，在这一格局中，宜昌作为三峡工程所在地，处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。另外，宜昌在长江中上游是具有优良的自然环境与人文环境的，是最适宜居住的城市，是鄂西渝东地区的中心城市和交通枢纽城市。（二）行政划分宜昌总面积21084平方公里，地跨东经110°15'-112°04'，北纬29°56'~31°34'之间，东西最大横距174公里，南北最大纵距180公里。行政区划为5区、3市、5县，即西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、夷陵区、宜都市、枝江市、当阳市、五峰土家族自治县、长阳土家族自治县、远安县、兴山县、秭归县。（三）人口与面积宜昌市总面积为21083平方公里，总人口为399万人，其中市区人口122万人。居住有汉族、土家族、回族、苗族、满族、蒙古族、侗族、壮族、彝族、维吾尔族、白族、朝鲜族、藏族、土族、布依族、瑶族、仡佬族、黎族、畲族、锡伯族、拉祜族等30多个民族，其中汉族占人口比例的89.5％，土家族占人口比例的10.2％。区划名称西陵伍家点军猇亭夷陵枝江宜当阳远安兴山秭归长阳五峰区岗区区区都人口（万3714115555138482119404121人）面积9069546118342513101357210917522328242734302072（KM2）（四）交通状况宜昌市综合交通里程已达8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，铁路223公里。长江黄金水道费通宜昌，西进万州、重庆、东达武汉、上海。火车幅射北（北京等）、东（南京等）、南（广州、深圳、湛江等）。夷陵长江大桥、西陵长江大桥、宜昌公路长江大桥、枝城长江大桥和已经建成的葛州坝水利柜纽的大坝，把宜昌的江南、江北融为一体，规划新建3座长江大桥，分别为宜都长江大桥、香溪长江大桥、宜万铁路长江大桥；规划预留城区西陵二路的过江通道。公路四通八达，其中318国通穿境而过，东进上海，西达西藏。航空运输已开通国内北京、上海、深圳等23即大中城市和国际临时飞机。铁路线路4条，分别为：焦柳铁路，宜万铁路，沪汉蓉高速铁路汉宜段，预留汉（武汉）荆（荆州）宜（宜昌）铁路通道，兼做小溪塔至白洋、枝江城市铁路。综合运输结构向适应型发展。公路运输为最主要的运输方式，年客运量占总运量的88%，年货运量占总量的84%，；水路运输主要以长江航运为主。客、货运量仍仅次于公路运输，航空运量虽远小于其它方式，但其发展速度较快，成为宜昌市交通发展的重要组成部分；铁路运量不断回升，在综合交通运输中仍占据主要地位。客运量构成比例为公路95%，铁路2%，水运3%，航空0.3%；货运量构成为：公路83%，铁路3%，水运13%。（五）资源优势1．水力、水能资源宜昌境内水系属外流水系，以长江为主脉，河流多、密度大、水量丰富，年平均总水量4741.4亿立方米，市境内长度大于10公里的河流有99条，其中集水面积在50平方公里以上的河流有64条，总长3793公里，总集水面积占全市的83.9%。宜昌水能资源可开发量达到3000万千瓦，是我国乃至世界水能资源最密集、开发前景最好的地区之一。目前，全市境内已经建成了葛洲坝、隔河岩等一批大型水电站；正在兴建的长江三峡工程，总装机容量1820万千瓦，年发电量847亿千瓦时，是世界上最大水电站。正在兴建和即将兴建的国家重点工程清江高坝洲、伴峡两座大型水电站，装机总量200万千瓦以上，再加上地方小电站450多座，全市水电装机总量达2300万千瓦，年发电量达1100亿千瓦时。2．旅游资源宜昌是湖北第二大经济城市。2005年宜昌接待国内旅游者862万，收入54亿。宜昌在三圈（武汉、宜昌、襄樊）三带（长江、汉江、清江经济带）中占有重要地位。宜昌旅游资源独具特色，既有秀丽的自然风光，又有丰富的人文景观，还有宏伟的现代建筑工程。境内的长江西陵峡是全国十大风景旅游名胜之一的“三峡画廊”的重要组成部分，葛洲坝水利枢纽工程为全国40个著名景点之一，还有屈原故里、昭君宅第、长阪坡、关陵庙、三游洞等众多的历史文化遗址。此外，以“百岛湖”清幽秀丽而著称的清江风光正吸引着越来越多的中外游客。宜昌市旅游收入亿元（RMB）%1201211.453.81001043.745.029.4808.2834.87.56057650.6347.574036.584202002002年2003年2004年2005年旅游业总收入国内旅游收入相当于JDP宜昌城市游客接待（万人次）2000454286240790.71500761.6353060325100020803.6804.7218880613.74314.021550010.743105002002年2003年2004年2005年接待游客其中：国内游客入境?03年非典给旅游业带来影响（六）宏观经济宜昌独特的地理位置和丰富的水电资源，决定了宜昌工业发展的重点是载电体工业，即以市场为导向，立足宜昌水电能源优势，依靠科技进步和技术创新，发展以高耗能、大耗水、环保型为特征的载电体工业。形成以输配电、电子元器件、磷化工、有机化工、生物及医药、新型建材等为支柱产业的载电体工业体系，设有点军载电体工业试验区、猇亭台商工业园和宜昌高新技术开发区等产业园。2003年宜昌市实现GDP491亿元，比上年增长9.5％。2004年宜昌市实现生产总值（GDP）588.68亿元，增长17.5%，增长幅度创近几年来之最。2005年全市生产总值达608亿元，同比增长13%，区域内财政收入总计首次突破百亿元，达到105.5亿元，同比增长32.4%，其中地方一般预算收入22.5亿元，同比增长23.2%。全年规模以上工企业增加值完成242.8亿元，同比增长29.2%，可实现利税125亿元，同比增长37%，实现利润85亿元，同比增长41%。城区规模以上工企业完成增加值164.8亿元增长28.1%完成地方预算收入13-23亿元，同比增长19.3%。县城经济发展势头强劲，宜都、枝江、当阳、夷陵等地连续几年高位增长的基础上实现新的突破。区域经济协调发展，全年共完成固定资产投资资金295.8亿元，同比增长9%。2005年招商引资到位资金55亿元，同比增长22.2%，吸收外商投资1.05亿美元，增长12.8%。接待国内外游客878.4万人次，旅游综合收入57亿元，同比增长21%，其中三峡大坝旅游突破百万人次。汽车、住宅、通讯等消费热点持续升温，社会消费品零售总额完成226.5亿元，增长12.7%。第三产业增加值为185.4亿元，增长12%。价格涨幅趋缓，居民消费价格总水平涨幅为2.6%。城镇居民人均可支配收入8156元，同比增长7.4%。全市农民人均纯收入3108元，比上年增加170元，增长5.8%。全市金融机构各项存款余额596.99亿元,比年初增加72.9亿元，各项贷款余额494.04亿元，比年初增加66.6亿元。全市城镇新增就业7.1万人，增长16.9%，人口自然增长率控制在1.8‰。2006年是宜昌十一五规划的开局之年，是宜昌经济发展的最佳机遇期；三峡工程将在2008年全部建成，充沛的电能、巨大的品牌效应和独特的对口支援机遇为其招商引资和培育优势产业提供了新的契机；国家实施西部大开发和促进中部地区崛起两大战略深入推进，将对宜昌经济发展产生巨大的推动力。2006年1-11月，宜昌市共完成全社会固定资产投资275.81亿元，同比增长了15.8%，继续保持了增长的态势，投资运行呈现了以下五大特点：1．2006年新开工项目多，投资大。1-11月，宜昌市新开工项目1287个，新开工项目计划总投资达239.17亿元，同比分别增长18.7%和64.9%。新开工项目平均规模由去年同期的1338万元提高到1858万元。11月全市又有湖北香溪化工有限公司20万吨电石、宜昌太平洋热电有限公司12万吨PVC等4个亿元以上项目开工建设，1-11月新开工项目已累计完成投资97.39亿元，同比增长了31.4%。2．地方项目增长是投资增长的有效支撑。1-11月，宜昌市市县属投资项目达1541个，占全部施工项目的95%，完成投资190.26亿元，同比增长了33.3%，而中央、省属项目投资完成83.04亿元和2.51亿元，分别比同期下降了10.1%和17.4%，因此地方项目的增长有效的支撑了全市投资的增长。3．农村投资增幅高于城镇投资。1-11月，宜昌市城镇以上项目完成投资246.26亿元，同比增长了10.4%，镇以下农村完成投资29.55亿元，同比增长了96.3%，农村投资增幅高于城镇投资增幅85.9个百分点。农村投资高速增长的原因主要是建设社会主义新农村项目，如村村通公路、土路硬化、农村小集镇建设、村村通广播电视、人畜饮水、沼气建设等项目的全面启动，带动了投资额高速增长。4．一三产业投资高速增长。1-11月，全市投资中一产业投资5.78亿元，同比增长了103.3%；三产业投资101.5亿元，同比增长了37.3%；二产业投资168.53亿元，同比仅增长4.5%，增速低主要是受三峡工程投资下降的影响