目录序..........................................................................1第一章武汉市房地产市场走势分析................................2第二章项目分析.........................................................6一、盘龙城区域特征和房地产开发概况..............................6二、盘龙城房地产项目供应状况分析..................................8三、消费需求分析..........................................................11四、区域市场总结..........................................................13第三章产品策略........................................................17一、产品定位及布局.......................................................17二、外立面风格建议.......................................................17三、总体规划建议..........................................................18四、物业形式建议..........................................................21序1662年，英格兰岛上的格林太太在她的住房招租广告中写道：“推开窗子，你可以看到泰晤士河上最美的一段。”结果，她很快地以很好的价格租出了她的房子。2007年4月武汉，我们也在思考，什么会是聚龙逸苑“最美的一段”，而又该怎样将这“最美的一段”与买家共享。第一章武汉房地产市场走势分析在过去几年中，武汉的房地产市场处于一个上升通道，房价增长明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。这种变化，既有“中部崛起”的利好背景下城市经济增长带来的实质性推动，也与武汉以自住为主的市场发展特点密切相关。不过，武汉三镇经济地理环境不同，政府发展规划定位存在差异，导致了房地产区域发展分化现象日益明显。1、土地供应将会持续加大-2-2006年全年武汉市共推出地块64块，面积达2375942.72㎡，合3562.13亩，平均容积率为3.23。其中，面积最大的为527934㎡，面积最小的为1733㎡。且多位于中心及次中心城区，远城区的地块相较少，表明目前武汉正在继续努力进行旧城改造及城区建设，其发展重点也将集中在中心城区和次中心城区。同时地块起始价较之去年有着明显上涨，表明目前武汉的房地产市场虽受宏观调控层层影响，但其需求比较旺盛，发展仍然较为迅速，从地价的上涨及供应的增加可见一斑。由于政策规定“土地闲置两年无偿收回”，将使2007年的土地供应量进一步增加，而行业竞争更加剧烈，从而导致开发商的开发节奏加快。目前，万科、融侨、豫园等知名地产企业已经相继拿下城区大宗地块预备大展宏图，这一举动将会直接导致2007年武汉房地产市场的供应速度加快，极有可能出现供应高峰。2、市场上涨趋势将会放缓过去4年，武汉市财政收入年均增幅达到26.4％，与此同时，武汉城镇居民人均可支配收入由2004年的9545元增长到2006年的12350元。而这几年，正是武汉房地产市场快速增长的时期。根据调查，目前武汉的住宅消费构成中，自住比例仍在七成以上，其中，本地购房者占到64％，而外地购房者占36％。2006年武汉商品住房销售面积895万㎡，同比上涨19.97％；住房竣工面积为700万㎡，同比下降0.33％。通过这样一组数据可以看到，武汉楼市继续保持稳步向上特征可以期待。从2006年的市场发展来看，中心城区房价上涨造成周边区域梯次上涨的拉动效应明显，而武汉高档住宅市场供应量自2006年第四季度开始增加，预计在2007上半年将达到一个新高。在部分区域存在同质化现象，由于外来消费力的不足，销售、价格的增长已经出现放缓迹象。此外，2006年武汉经济适用房施工面积达到306.65万㎡，竣工面积达到110.31万㎡，占房产开发总量的15％，对于房价上涨起到了一定的平抑作用。而2007年，包括经济适用房及廉租房等政策性的住房供应规模将与去年持平，虽然根据上市周期，2年后才真正投放市场，但此类政策如果不打折扣的落实下去，对房价上涨将会起到心理和实质上的抑制作用。3、城区上涨空间出现差异-3-在2006年，中心城区地块拍卖屡创新高，目前武汉高档在售住宅项目均价在6000元/㎡以上的已经超过10个，多分布在武汉三镇中心。从未来看，由于后续土地供应缺乏，汉口传统商圈尤其是滨江地区市场将会保持稳定的上涨势头，其均价将继续向上突破；汉阳城区房价在2006年增长达到20％以上，稳定保持在4000元/㎡左右。今后几年，汉阳三分之一的城区将进行拆迁改造，市场需求面临增加，区域房价有进一步增长动力，不过，由于拆迁政策调整和经济适用房及廉租房供应的同步加大，其房价上涨幅度将会得到一定的抑制。　　对武昌积玉桥等老城区而言，土地拍卖记录不断刷新，房价上涨仍有空间，上涨幅度取决于区域规划改进和项目产品本身特质。中南-亚贸商圈具轨道交通和城区稀缺因素双重优势，房价仍将有很大上行空间，预计均价将会突破6000元/㎡；而“武昌CBD”建设的启动将使东湖及沙湖地区面临新的利好因素，地区房价增长已经通过二手房价格上涨得到体现。　　青山地区有价无市，在售和开发的项目很少，其区域消费者已经成为徐东、光谷、二七等区域楼盘争夺的对象，而在阳逻大桥建成以后，客户分流作用将会出现，加上其交通优势的弱化，其周边市场价格增长将会受到一定的影响，影响程度取决于客户对交通因素的重视程度。　　近郊地区将会持续上攻：轻轨2期、轨道2号线、过江隧道、“六湖连通”等市政项目的开工，将给硚口、鲁巷、南湖等地区带来利好前景。据其他城市发展经验，地铁正式开通以后，沿线物业较开工时将再次升值20%左右。古田、南湖地区由于轨道交通和紧邻中心城区的优势，上涨势头不容小视，2007年有望突破4000元/㎡大关。而同样紧邻汉口中心城区的后湖地区，由于交通不便、环境不佳，同时加上其区域供应量较大，价格徘徊在3300元/㎡左右，短期之内其价格上涨动力不足。4、远郊板块房价上涨有限：光谷、沌口、金银湖、盘龙城等区域楼盘扎堆，供应量都超过100万㎡，而且无论是从人气、销售还是价格，表现都较城区楼盘逊色很多，部分地区甚至出现了实质性下降（打折优惠增大导致房价暗降）。由于武汉城市规划短期内不会出现实质性的突破，2007年郊区房地产发展将更多依靠经济产业调整所带来的机遇，如沌口地区和光谷地区目前价格在2900元/㎡和3400元/㎡，如果外来企业投资不能带来地区经济持续增长，仅依靠本地自住及投资者拉动，房价继续上涨将面临瓶颈。-4-而对于金银湖、盘龙城等其他远郊板块而言，交通及生活配套的问题如果短期没有大的改观，可能出现销售停滞，价格上涨有限。第二章项目分析聚龙逸苑（暂定名）地处武汉市北郊、黄陂西南部，外环线与中环线之间，与市区隔府河相望，南距汉口火车站6公里、武汉港15公里，东距阳逻深水港20公里，西距天河国际机场3公里；阳逻深水港、汉口火车站、天河机场这个“黄金三角线”将其围于之中，素有“武汉最大原生态山水湖泊群落”之称盘龙城核心地带盘龙大道上，沿大道经盘龙大桥可达直达汉口。向北经机场高速10分钟即到到天河机场；繁华与平静完美的结合，地理位势优越，未来升值潜力巨大。一、盘龙城区域特征和房地产开发概况武汉盘龙城经济开发区是由滠口经济开发区变名而来，创办于1992年，规划面积为88平方公里。至开发区成立以来，区政府、管委会一直致力于道路交通、绿地景观、生态环境规划等市政基础设施的建设之中，为盘龙城经济开发区的长期发展铺下了坚实的基础，其特征如下：１、自然环境优美：盘龙城开发区地处木兰山黄金旅游线路的咽喉要道，区内有武汉市政府投资十亿元的盘龙城名胜风景区，风光如画的后湖，规划中的世界最长环城林带将整个开发区紧紧环绕，区域内自然生态保持得相当完好，山青、水秀、蓝天白云，这对于向往贴近自然，移居郊外的城市人来说，无疑是最大的亮点。２、文化积淀浓厚：一个城市最重要的就是城市文化，位于区域内的盘龙城遗址被誉为“武汉城市文明之根”，早在3500年前商朝人就选址在这里繁衍生息。随着盘龙城风景区的开发，这里将成为闻名国内外的旅游胜地，成为武汉市的又一张名片，并会赢得越来越多的关注，从而对区域的发展起到举足轻重的作用。３、典型项目提升区域知名度：2002年区内第一个别墅项目——F、天下，超大型生态纯别墅群首次在武汉秋季房展会上亮相。作为华中地区最大规模的纯别墅群，其容积率、绿化率规划设计水平都处于领先地位，取得了良好的销售业绩。F、天下的成功无疑极大地提高了区域房地产的地位和知名度。1）道路:盘龙城大桥06年5月18日通车。这座长1.2公里、宽27米、双向6车道、通往汉口的大桥上，从汉口新华路驱车至盘龙城楚天大道只需15分钟以内，不受收费站制约，将极大的促进区域经济的发展...-5-2）机场:2004年，首都机场正式收购武汉天河机场，准备将其建成国际性机场。届时将跻身为全国六大航空枢纽，规模将超过成都、西安、杭州等地机场的航站楼。同时