2008年汉口住宅市场分析报告一、汉口房地产市场发展现状　　优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉口房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。　　2005年以后，随着大量外埠资本注资汉口，房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态，房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使汉口的房地产业不能满足细分市场的要求，2007年后，这一局面被打破，汉口滨江地产及商业地产继续呈现出积极的发展态势。　　目前，汉口房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现，在国家宏观调控措施之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。　　二、汉口商品住宅发展特征　　产品特征：汉口区域住宅以高层住房、高档公寓为主,城郊结合部以多层,小高层,连排别墅为主。　　价格特征：汉口区域商品住宅均价水平在6500元/平方米以上，均价在6500元/平方米以下物业主要集中于金银湖,二七、后湖片及古田片区。　　供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占据了36%。汉口区域楼盘供求基本平衡。　　消费者特征：公务员,商人,公司职员,企业老总,外来人员等。　　产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少。　　文化诉求特征:浓厚的商业、娱乐的都市文化特征。　　三、2008年1月份—2008年2月份汉口商品住宅供给和销售基本分析　　(1)商品住宅价格与销量分析　　汉口区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，2008年2月，汉口住宅均价达到6387.26元/平方米，与去年同期相比，价格增长了30.67%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入2008年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，2008年第一季度，汉口住宅销量为2368套，与去年同期相比，减少了39.52%。　　如下图：　　从上图可以看出，汉口区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在汉口中心城区，中低档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。　　汉口中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售套数在35000套左右，从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。　　同时，由于交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，促使这一带的房价将有一定升值空间。　　(2)汉口商品住宅市场供求关系　　1、2008年汉口商品住房市场总容量约为4万套，第一季度市场容量(总需求)8千套，总供给1.8套，总体供需比2.25：1　　根据亿房网监测数据估计2008年汉口住房市场全年的市场总容量约为4万套，其中，第一季度的市场容量为8千套，而第一季度市场的实际总供给量是1.8万套，供给已经远大于需求，供需比例达到2.25：1。　　2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少　　为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在2005年对拆迁规模进行了压缩。2005年-2007年，全市旧城改造拆迁面积为151.58万平方米，同比下降36.2%;拆迁户数为14800户，同比下降16.8%。　　同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网上半年的网络调查数据和对80个楼盘的调研数据。家庭已拥有一套住房进行第二次或多次购买行为的占到59%，其中，包含了改善居住和投资购房等动因，由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响最大，成为住房市场中可伸缩性的需求。　　汉口作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。　　3、购房者对汉口中心城区的住宅偏好度高　　亿房市场研究中心的2007年调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于汉口中心城区，但受到该区高房价影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群在别的片区寻求替代品。　　4、主要销售的住房产品价格集中在6000-7000元/平方米　　如下图所示：6000-7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的35%以上，8000元/平方米以上产品的销量逐步上升。　　武汉三镇泾渭分明的地理特征也使各区域的房地产消费以本地居民为主，据亿房网市场研究中心的调研数据显示：汉口、武昌、汉阳的本地购房者占到72%—80%。其中，又以武昌区居民的本地消费意识最强，在外地购房者的选择区域上，汉口要略高于其它两镇。在具体位置上，前进一路、解放大道、沿江大道等区域是外地购房者比较看重的地段。　　5、第一季度主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米　　2008年汉口区域商品住宅成交户型面积主要集中在90-120平方米，占总销量的32.08%，其次是120-140平方米的户型，占比为28.71%。在新政的影响下，90平方米以下户型的成交量逐渐加大，占比为28.17%。140平方米以上户型占比为14.04%　　四、汉口各区域住宅市场发展概况　　汉口目前由汉口中心区、古田片区、二七、后湖片区、东西湖区四个大的片区组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：　　(一)汉口中心区：　　2008年2月该区商品住宅平均价格为6692.37元/平方米，住宅销售套数为256套.　　汉口中心区：　　汉口中心区2月成交均价为6692.37元/平方米，较上月上涨43.43元/平方米，涨幅0.65%。本月成交套数256套。　　从目前市场情况看，商品住房交易结构有所调整。商品住宅成交总量上升，高价位、适中型住房成交量继续有所上升，中低价位、中小套型住房成交量较为平稳。　　(二)二七、后湖片区：　　2008年2月该区商品住宅成交均价为5088.69元/平方米，较上月上涨39.97元/平方米，涨幅0.79%。本月成交套数245套。　　住宅价格变动的主要特点：　　(1)价格在5000—6000元/平方米的项目销售分额明显增加　　(2)新项目价格定位较为集中　　从新增项目的价格定位来看，区域主要集中于5000元/平方米——6000元/平方米。　　从区域来看，在产品类型上主要以小高层为主。从销售情况来看，不少临近交房的项目实际销售率在60%—70%之间，未售出的户型多为140平方米以上的大户型、异型房等。　　(三)古田片区：　　2008年2月该区成交均价为5214.43元/平方米，较上月上涨20.18元/平方米，涨幅0.39%。本月成交套数64套。　　从楼市新增供应量来看，新项目较少，在售楼盘多为前期项目的延伸。　　从08年第一季度的住房新增面积和销售面积的对比来看，开发商对中小户型的开发支持力度正逐步加大。　　房地产市场运行特点：　　(1)房地产开发较为集中，以古田片区，滨江片区的项目开发最为活跃。　　古田片区及滨江片区分别规划为古田的居住组团和旅游观光组团，因此在市政配套上具备一定的优势，交通及配套设施的完善促进了该两大区域房地产市场的发展。　　(2)轻轨的建设提升了古田片区的区位优势。　　轻轨二期横贯整个古田片区，提高了该区域的快速出行能力，也提升了古田片区在消费市场的心理地位，周边区域的置业者明显增多，充分体现了古田的区位优势。　　(3)产品形态向高层发展　　古田区域的高层住宅是市场主流产品，价格多在5000-7000元/平方米之间。建筑形态的高层化反映该区域的土地资源已显稀缺性。　　(四)东西湖区：　　2008年2月该区商品住宅成交均价为4632.54元/平方米，较上月上涨21.48元/平方米，涨幅0.47%。本月成交套数147套。　　该区域价格在5000元/平方米以下的项目销量所占的比重较大，6000元/平方米以上的高价格项目销售比重有所上升。　　房地产市场运行特点：　　该区域的多层住宅是市场销售的主流产品，平均价格为4721.65元/平方米，项目优势更多的体现在产品附加值上，如：较高的绿地率、较低的容积率、小区生态景观等。在产品形态上，由于项目盘量较大，基本涵盖了别墅、情景洋房、多层、小高层等多种物业形态。　　在产品规划建设方面，目前主要以中端市场寻求创新和突破，在面对区域竞争时具有产品和价格的双重比较优势(产品同档时价格低、价格同档时产品优)，目前，已形成了以单一或多个项目为代表的高尚生活区、环湖生态居住区、黄狮海生态居住区等。　　受道路交通条件的影响，东西湖区的商业服务设施分布较为分散，缺少一个"核心"。区域内的商业中心多是以社区底商的形式出现，除部分业态能够满足居民日常生活需求外，缺乏外向型商业，不能有效的将目标客户群锁定，且总体的商业服务设施水平较低，服务的辐射面较小，大多只可辐射至周边地区300米左右。