保利·花香假日项目市场分析及定位项目认识项目地处三片交汇地带，楼盘开发的密集区域。东接声势迅猛的光谷片区南与南湖新城雄楚片紧密联系西北与卓刀泉片楼盘紧紧相邻东湖珞喻路街道口商圈卓刀泉片本项目光谷商圈大道楚雄雄楚及光谷片大道南湖新城片南湖该片区南邻南湖，西连片区内楼盘供给产品及街道口，东至光谷商业建筑形态较为单一。产中心，处于街道口商圈品集中为小高层、高层和光谷商圈的包围之中普通住宅，其他物业形，地理位置优越。态比较缺乏。南湖新城雄楚片区域内楼盘开发较早，外部景观优势较为明显。规模大多一般，目前多北眺东湖，南望南湖，湖处于尾盘状态，仅余名景丰富而独特，成为该片都花园、领秀城等项目区楼盘的一大卖点，也成“独撑门面”。为片区楼盘维持高价位的强有力的支撑。该片区紧邻东湖和街道与相邻的南湖新城雄口商圈，被桂子山、伏楚片相比，该片区楼虎山及众多高校包围，盘产品较为丰富，小景观优势突出，外部配户型公寓和普通住宅套相对齐全。共存，房价也较高。卓刀泉片区域发展环境较为薄弱有利的地段、良好的外部景，楼盘开发较少、规模观以及充足的客户来源是支小，缺乏大盘和名盘、撑该片区高房价的主要因素。名企的品牌带动，整体随着片区道路交通的逐渐完竞争力较弱。善，其房地产行业也将得到较大发展。中国“光谷”高新技术产业的区域房地产市场开发呈多样快速良性发展，为片区房地产化发展，多层、小高层、高行业持续走强提供了十分强大层等各种建筑形态一应俱全的支撑。世界500强企业的陆；花园洋房、酒店式公寓、续加盟，直接促动需求剧增，房价跳涨，光谷也一跃成为精装小户型等各种物业形态2007武汉最为风光的近郊板块也孕育而生。。光谷片目前，该片区内聚集了万科随着区域城市建设的加快及集团、长城建设、东盛地产富士康等大批企业的进驻，、利嘉置业和广州恒大集团该片区的房价一度大幅度上等众多实力雄厚的开发商。涨，再次印证了该片区房地众多大规模、高品质的楼盘产发展之迅猛。也齐齐亮相。三片紧紧相邻，光谷片为主心，卓刀泉片、南湖新城雄楚片借助光谷东风，价格一路狂升。以光谷为核心的辐射区域，已一跃成为武汉近郊房地产最耀眼的明星。但与此同时，随着板块的快速发展，在区域内也掀起了一股区域性的颠峰之争。近30个楼盘扎堆开发，大盘与名盘密集。外来巨鳄与本土名企云集。目前已有万科、恒大、保利、南益、诚投、长城等名企，但依然有众多的地产企业仍在蓄势加入。分析结论：客户充足，水涨船高是三片楼盘的共享机遇，而颠峰地位将只是少数者的荣誉。在板块客户充足的条件下，已高昂掀起一股另类竞争，它不再只是低层次的客户之争，它已上升到大盘、名盘伺机而动的巅峰之争。本项目位处三片交汇核心区域，周边楼盘密集，对手如林，项目遭遇着周边楼盘与相邻板块的重重包围与时刻潜伏的市场危机！回避竞争，默默前行，基本不太可能！项目思考面对复杂的市场竞争，我们如何才能有效突围？首先，我们看清敌人，将其加以区分：谁才是我们最强劲的敌人？竞争片区之一：卓刀泉片楼盘。以本土化、小规模、小体量、零星开发为主缺乏名企、名盘促动产品定位灵活，充分差异尾盘开发阶段，后续供应少竞争力研判：邻华师、近街道口、邻光谷商圈、依伏虎山，凭借相对优越的地段、景观和配套等先天优势取胜，项目自身核心竞争力并不突出。竞争片区之二：南湖新城雄楚片楼盘双湖水景、双重商圈，临近交通主干线，配套完善，出行便利中小规模楼盘数量多，大盘、名盘较少产品供应常规为主，中小紧凑居家户型少量补充大多较早开发，接近尾声，相对成熟，存在后续开发的项目少竞争力研判：仅名都花园、领秀城等大盘处于开发中期，能够对周边楼盘造成一定威胁。强弩之末，缺乏后劲。竞争片区之三：光谷片楼盘土地资源丰富、楼盘分布广阔，但开发多不成熟。单一外部绿景支撑，大部分项目品质塑造不够突出。产品结构与建筑形态较为丰富，常规户型为主，中小户型作补充。海量供应之势仍将持续，后期产品仍将十分丰富。竞争力研判：凭借光谷的良好发展势头，获得飞跃性发展，但大部分楼盘品质塑造不够突出，陷入低层次客户的平庸状态之中，整体的竞争威胁不足。竞争片区综合分析：从对竞争楼盘与竞争板块的发展来看，它们大多数凭借机遇而上，享受着光谷片区迅猛发展、水涨船高的良好机遇，却并没有十分强大的楼盘内力作支撑，是房地产行业典型的“爆发户”。从楼盘后续供给情况来看，大部分楼盘销售接近尾声，对后来项目造成的竞争威胁较小。仅有一小部分楼盘，既有出色的品牌、突出的地段，又有可供延续开发的巨大规模，同时通过后天的建筑、景观与配套建设，实现了较好的突破。从本项目的品牌、规模与地段等特点与三片楼盘的竞争对比发现：复杂的竞争环境之中，我们也并非草木皆兵。我们的竞争对手将主要是：规模较大、有延续开发，品牌突出、品质出众，地段显要、地位突出，为数并不多的一小部分楼盘。如名都花园、领秀城、光谷中心花园、光谷世界城等后续开发项目的直接竞争和以及少量的潜在市场竞争。挑战劲敌，我们是否具备足够的资本？?地块分析：总用地面积211798㎡地上总建筑面积561200㎡住宅建筑面积530702㎡商业建筑面积21160㎡容积率2.79总户数5264户地理位置：项目位于洪山区虎泉街以北，用地东邻空军干休所，西临华师一附中初中部，北临空军干部住宅区与东湖高新区管委会大楼相望。项目东距鲁巷商业中心仅1000米左右，1站路距离，处于规划中的地铁鲁巷站与卓刀泉之间；项目地块先天优势突出：近鲁广，出则繁华。避喧扰，入则宁静。坐落两大商圈间，配套完善，生活方便。邻近城市主干道，道路通达，交通便利。位踞成熟教育和生活圈，资源丰富，客群充足。合适的项目规模，纯粹的居住环境，奠定项目高品质。过硬的企业品牌，增加项目竞争的有力资本。与三片区楼盘相比本项目品牌、规模并不逊色，而项目地段在三片内却是首屈一指！既可近距离直抵光谷商圈又可享受双重商圈、双重湖景照应还能充分退避主干交通与繁华商圈喧扰此外，我们还面临着难得的市场机会：?市场供给的空白突出。绝大多数的楼盘延续着传统开发与小幅度、小体量创新的老路，为后来者预留了足够的突破口，市场空白十分突出。?光谷效应，客户充足。紧邻光谷广场，可充分享受光谷发展带来的充足客户。初步判断：挑战劲敌，项目资本初具！产品初定，有效突围，快速上位我们的核心竞争力在哪里？首先，不得不承认，首屈一指的地段优势，就是地块先天已经赋予的不可复制的核心竞争力。其次，出色的景观、建筑规划，使本项目拥有十分突出的楼盘气质，大大提升了楼盘的综合竞争力。尤其是在建筑充分利用中式风格异化、创新、突出品位的基础上，以十分稀有的超长坡地落差水系，贯穿社区，将项目住宅品质迅速拔高到极致，为三片区众多楼盘所不能及。蜿蜒灵动的超长水系，是项目核心竞争力体现之二。其三、差异的产品定位与创新设计，以面积精简、功能加强的高品质、宜居、创新小户为主力。53.7%的户型位于90㎡以内，且相当一部分宜居小户同时配有双卫和入户花园。33.5%的户型位于90~120㎡之间，入户花园、双卫、双厨同时具备。80%以上户型拥有入户花园、室内花园和空中花园等与户型相匹配的设计，使高层住宅均拥有超高的洋房品质。适应房价变化和市场需求的差异和创新的产品设计，颠覆三片区楼盘小幅度、小体量户型创新和供应的拘谨局面，是项目核心竞争力体现之三。综合分析，我们的核心竞争力是：成熟地段，坡地水系，宜家高层洋房社区它将完全使项目从三片区楼盘中，脱颖而出。项目最终将以两类产品引领市场，以小户公寓作为补充——其一、紧凑型临水高层洋房：品质确保、总价控制；其二、舒适型滨水空中别墅：高档品质、高端品位。项目定位目标客户定位三片交汇地带，看似八面玲珑，它将为项目寻找客户带来什么样的机遇？可以充分巩固南湖新城雄楚片置业客户有效分流光谷片区内新生购房客户拦截中心城区到光谷购房的二次置业客户和投资型客户。我们的客户主要来自哪里？通过上面分析，发现我们的客户群体将：以街道口、卓刀泉及光谷片区内的教育、医疗单位、IT行业精英以及新兴产业的白领人群为主；以来自中心城区的新生代白领、二次置业者及投资、养老人群为辅。他们有些什么样的消费特点？本项目丰富的产品构成，将吸引不同目的的置业客户，其消费需求也将与置业的目的紧密联系，而且适度差异。第一类：长期自住型客户，占据客户主导地位。中青年、行业精锐是该类主力客群的主体特征。他们以解决长期居家为第一要务，同时也带有一定的投资动机。他们收入水平较高，但经济积累却不一定十分强大，对房价水平也相对较高，对总价的承受能力却相对有限。在总价合适、功能与品质确保的情况下，他们愿意为一定的高单价买单。他们需求的面积不大，但必须确保主要功能的齐全和一定的舒适度；作为人文素养最高的一类人群，他们拥有学院派理想主义的人性精髓，追求实用与完美的最佳契合。对居住的品质十分关注，要求有良好的居住环境和较为突出的景观资源；第二类：投资型客户不断上升的房价，日益见涨的楼市行情，保值增值的置业目的，对项目升值潜力的关注摆在他们眼里总是摆在第一位。该类客户具备一定的经济实力，有一定的资金积累，但在住房投资上也较为谨慎。关注项目升值潜力和发展潜质，需要有充足的租赁与住房需求作支撑。周边高校密集、商业、商务发展迅速，新生的购房群体十分充足。在住宅房价快速提升而人们购买力提升缓慢的情况下，中小户型将成为各类经济积累有限的高收入客户关注的焦点，这也短线投资这的关注重点。周边有大量的学生及年轻白领租户，租赁客户十分充足，也将有效带动长线投资者介入。第三类：过渡及养老型居家客户以年轻的过渡型居家人群为主，收入水平相对较高，但大多经济积累十分有限，承受的总房价和首付款较低。由于工作繁忙，他们更偏好地段的便捷与繁华，对其早期居住的生