重庆房地产市场调查分析第一章重庆市概况一．地理环境重庆位于东经105°17'-110°11'、北纬28°10'－32°13'之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，属亚热带季风性湿润气候。辖区东西长470公里，南北宽450公里。地界东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，成层性明显。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。重庆中心城区为长江、嘉陵江所环抱，各类建筑依山傍水，错落有致，以“山城”著称于世。二、行政区划重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区）;21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。三、比较优势重庆作为是中国西部最具投资潜力的特大城市，相较其他城市具有五大优势：1、区位条件优越。重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。2、基础设施功能完备。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。3、工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。1重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、房地产建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。4、科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员。5、市场潜力巨大。重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。抓住中国实行西部大开发战略的历史性机遇，重庆将按照建设"三中心、两枢纽、一基地"（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的战略构想，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展。四、综合实力把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。——胡锦涛按照胡锦涛主席的指示，重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。2007年，全年实现地区生产总值4122.51亿元，比上年增长15.6%，按常住人口计算，人均地区生产总值达到14660元，比上年增长15.3%。全市地方财政收入达到788.56亿元，比上年增长48.9%。全社会固定资产投资3161.51亿元，比上年增长28.9%。城镇建设与改造投资2121.47亿元，比上年增长27.7%。重庆两江环绕，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。已初步建立起面向全国、联动长江、辐射西南、层次清晰、结构紧密，由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。2007年全年实现社会消费品零售总额1661.23亿元，比上年增长18.4%，扣除价格因素，实际增长13.6%。2007年年末全市常住人口2816.00万人，比上年增加8万人，其中城镇人口1361.35万人，增加50.06万人，城镇化率达到48.3%，提高1.6个百分点。全年城镇单位职工平均工资达到23098元，比上年增加3883元，增长20.2%。城市居民人均可支配收入达到13715元，扣除价格因素实际比上年增长10.3%。城市居民家庭恩格尔系数为37.0%。城市居民人均住房建筑面积27平方米，比上年增加2.8平方米。（数据来源：重庆市国民经济和社会发展统计公报）2第二章重庆市房地产及相关政策环境分析众所周知，房地产是与国家政策密切相关的一个行业，政策方向的变动直接影响到这个行业的发展，作为这个行业的市场主体—开发商对政策的敏感度和运用力必然影响其项目运作的顺利程度。所以，特将2008年重要的政策、法规以及政府新举措收集、整理如下：一、金融政策分析1、央行半年内连续五次上调存款准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%。中国人民银行在今年上半年，连续5次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。也是07年以来第15次动用这一货币政策工具。此次调整后，普通存款类金融机构将执行17.5％的存款准备金率标准，创历史新高。次数公布时间调整前调整后幅度08年06月15日和2515日16.517.51%1408年05月20日16%16.5%0.5%1308年04月16日15.5%16%0.5%1208年03月18日15%15.5%0.5%1108年01月16日14.5%15%0.5%1007年12月08日13.5%14.5%1%907年11月10日13%13.5%0.5%807年10月13日12.5%13%0.5%707年09月06日12%12.5%0.5%607年07月30日11.5%12%0.5%507年05月18日11%11.5%0.5%407年04月29日10.5%11%0.5%307年04月5日10%10.5%0.5%207年02月16日9.5%10%0.5%107年01月5日9%9.5%0.5%分析：央行年内5次上调存款准备金率，这一举措是为强化落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。同时此举也在很大程度上也打压了房地产市场发展，在调控市场的同时加快了房地产市场的洗牌过程。2、固定利率房贷首降央行在多次上调存款准备金率对抗通货膨胀后，加息却不见动静。利率水平没有提高，固定利率房贷的吸引力下降。为留住客户，重庆市某商业银行降价吸引市民其固定利率房贷有3年以下到20年等不同的贷款档次，优惠利率每个档期下调了5到35个基点不等，平均下调幅度在4%左右。该行固定利率优惠利率下调后已为同行业最低，但依然比央行基准利率优惠15%后的利率要高出许多。3调整固定利率房贷后部分情况，(优惠档)3年以上到5年期由6.86%下调至6.78%，5年以上到10年期由7.18%下调至6.93%，10年以上到15年期由7.58%下调至7.33%，15年以上到20年期的由7.93%下调至7.58%。假设市民贷款20万，贷款期限为20年，以等额本息还款法计算，在未调整前，每月需要还款1664.18元，总共支付利息199402.64元；调整后，每月需要还款1620.98元，总共支付利息189036.15元。总计少支付利息近10367元。二、土地市场分析进入08年后，随着房市的低迷，土地交易市场也逐渐转冷，众多开发商在07年疯狂拿地后，过高的土地成本也致使开发商们密谋退地。重庆退地传闻高位满仓被套在重庆土地市场上演。有重庆开发商割肉退地，以维持正常开发的现金流的消息开始在业界疯传。可靠消息证实，本土开发商已有多家密谋退地。亦有外报报道，去年重庆的地王之一香港信和也在准备退出其在三钢厂的地块。至于哪个地块将会是重庆首例退出的土地？哪个开发商将会是推动退地风波的第一块多米诺骨牌？由于重庆土地交易中心秘密封锁消息，暂时还无法得知退地一事的具体进展。退地开发商的两方面压力重庆疑似退地的地块位置大多属于城市核心区域，在房地产火爆的市场局面下，都有可以预测良好的发展前景，以拍卖地块占多，且拍卖地块都有“面粉贵过面包”的现象，土地的楼面地价与周边房地产销售价格相差不大。退地的开发商们巨大压力来源于两个方面，一是在2007年拿地过猛，二是在销售回笼资金不理想的情况下，出现巨额的开发资金缺口。重庆土地拍卖遇冷买下的土地想退回，相关部门计划推出的土地则遇冷。来自重庆国土局土地交易信息称，今年5月，通过招牌挂共卖出13块土地，总成交金额5亿多，其中最大一笔是南方东银置地有限公司(以下简称“南方东银”)拿下的2.95亿的小龙坎地块，当月第二名拿地出让金为4950万元，是第一单的1/6，其中由房地产公司出手拿下的仅有6块地。重庆嘉华拍卖公司有关人士表示，1~5月，嘉华拍卖一共只拍出了3块地，5月份拍出的九龙坡地块金额仅有几千万。而去年1年所拍出的地块有20多块，其中包括弹子石70多亿的天价地和香港信和40多亿的地块。土地交易已现全款交易对于土地，开发商不敢轻易接招，相关部门也小心谨慎。以南方东银拿下的小龙坎土地为例，土地出让方要求南方东银一次性付清土地出让金。一般来说，大型地块都是分期付款的。事实上，4重庆一些开发商往往以土地作抵押向银行贷款，待房屋销售后再上缴出让金和归还贷款，有的甚至继续购买土地。此次的拍卖将规定调整为全款交易，是否为规避退地的风险？对此，重庆土地交易