2008重庆市房地产业发展分析2008.6.7主讲内容n认识重庆n一小时经济圈n重庆市开发区n重庆交通与地产开发n城市发展不同阶段购房趋势分析n商业地产n外企竞争在重庆n开发商近视问题n重庆特色开放——山水滨江认识重庆1.1地理特征合川市万州市主城区涪陵市永川市黔江市江津市北京=特大城市重庆=特大城市=∑Xi环=∑主城区+∑大城市+∑开发区1.2中央对重庆的战略定位和目标n2007年3月8日，胡锦涛总书记参加全国十届人大五次会议重庆代表团审议，为重庆站在新起点、实现科学发展导航定向：三大定位：西部地区的重要增长极长江上游地区的经济中心城乡统筹发展的直辖市一大目标：在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标四大任务：加大以工促农以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改造步伐着力解决好民生问题，积极构建社会主义和谐社会全面加强城市建设，提高城市管理水平n2007年9月20日，国务院批复了《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》，明确指出：重庆是中国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，中西部地区综合交通枢纽，城乡统筹的特大型城市。国务院还要求重庆科学引导城乡空间布局，加快以都市区为核心的“一小时经济圈”发展，引导渝东北和渝东南地区协调发展，逐步缩小城乡差距和地区差距。1.3重庆城乡规划?规划面积与期限8.24万平方公里；2007―2020年?城镇体系规划着力建设特大城市，加快培育大城市与区域性中心城市，重点发展中小城市和有条件的建制镇。?都市区市域中心城市，全市政治、经济、文化中心。?城市空间规划延续重庆特有的“多中心组团式”空间结构特征，在现有“三片、四中心”的基础上，布局“五片、六中心、十六组团”。1.4主城九区支撑点和未来兴奋点主城九区区域支撑点未来兴奋点渝中区重庆的政治、商贸、金融和信息中心解放碑CBD大渡口休闲娱乐、旅游、物流中心、四大产业钓鱼嘴半岛江北城、寸滩、观音桥、江北区购物中心、商业圈、物流中心滨江路渝北区水环境居住、旅游城区、人和组团、航空中心两路、龙溪、北部新区主城中心区，都市工业区、国际会展区、中央商务区南滨路沿线、经开区南南岸区（南区）风景旅游区和对外开放的窗口区、茶园新城重庆高新技术产业开发区和西彭工业园区、九龙工业园中梁山一带、黄桷坪半九龙坡区区、杨家坪商圈岛、杨家坪商圈名山古镇旅游、都市休闲旅游、田园生态旅游、科教文沙坪坝区三峡广场、西永组团化产业、三峡广场商业圈、专业批发市场、工业基地以南温泉风景区为中心的旅游休闲经济圈、综合园、高巴南区鱼洞、巴南区长江沿线新科技园、食品园、新材料园和产业研发基地旅游、山水居住、嘉陵江黄金渠道、仪器仪表工业基缙云山、渝武高速一带、北碚区地、玻璃制品生产基地。嘉陵江沿岸主城热点开发区空港开发区北碚新城两路工业园北部新区经开区北区港城工业园重庆大学城经开区南区茶园新城区高新区南部新城西南新城1.5区域性中心城市城市名称方位重点产业辐射范围机械、盐气化工、商贸、物流、带动东北部城镇发展，逐步形成重万州东部医药、旅游、农副产品深加工等要的航运中心、物流中心。辐射川产业东北、陕南、鄂西的区域中心。医药化工、食品、建材等工业产涪陵中部业群，高科技产业推进核能能源强化对乌江流域的辐射作用。开发。乌江流域物资集散地。积极承接都市区产业转移，发展发挥紧邻都市区的区位优势，加强技术密集型和劳动密集型产业，与都市区的经济社会联系，加快对江津南部大力发展商贸、旅游等第三产外交通建设，加强与四川省南部、业。贵州省北部等地区的经济联系。食品、轻纺、建材、商贸等产加快对外交通建设，加强与四川东合川北部业，积极发展旅游业，大力进行部地区的经济联系。以电力为主的能源开发。商贸物流业，加快水利工程建加快对外交通设施建设，加强与四永川西部设，积极发展职业教育产业和旅川省东南部地区的经济联系。游业，发挥区域商贸基础优势。加强对外交通设施建设，加快建设食品工业、农副产品加工业和旅黔江舟白机场，完善城市功能，带黔江东南部游业，渝、鄂、湘、黔四省动渝东南地区发展，充分发挥对鄂（市）商贸重镇。西、湘西交界地区的辐射和集聚作用。2006年中国城市GDP总量排名前20名分布图沈阳北京唐山天津大连烟台青岛无锡苏州上海成都武汉南京重庆杭州宁波广州东莞佛山深圳一小时经济圈2.1都市圈定义:城市化发展到相当阶段时出现的，以一个或少数几个大型城市为中心，以圈域内若干大中小城市为次中心或节点，辐射周边腹地区域，依托发达便利的交通、通信网络，经济联系紧密，具有较高城市化水平和一体化特征的社会经济活动空间组织形态。五项原则：?区域内有比较密集的城市?有相当多的大城市和都市区?有联系方便的交通走廊把核心城市连接起来，都市区之间有密切的经济联系；?达到相当大的规模，人口在2500万以上；?属于国家的核心区域，且有国际交往枢纽的作用。?初级标准：中心城市人口不小于100万，外围地区城市化率在30％～50％之间；圈域总人口在1000万以上，圈域GDP达到1000亿元以上；圈域范围在距离中心城市100公里范围内，圈域内各地到中心城市有较便捷的公、水或铁路，以铁路为主。?中级标准：中心城市人口达到500万水平，至少出现一个圈域次中心城市，其城市人口规模次于中心城市，但应达到100万以上，外围地区城市化率在50％～70％之间；圈域总人口在3000万以上，圈域GDP达到8000亿元以上；圈域范围在距离中心城市在200公里范围内，除公、水或铁路外，圈域内形成较为发达的高速公路网。?高级标准：中心城市人口达到800万以上，出现数个次级中心城市，城市人口分布在100万一800万之间，外围地区城市化率达到70％以上；圈域总人口在5000万以上，圈域GDP达到45000亿元以上。2.2重庆一小时经济圈“一小时经济圈”是指以主城为核心，在交通1小时可通达的范围内，形成一个具有明显聚集效应、具备竞争优势的西部地区最大城市群。“1小时经济圈”由23个区县组成：主城9区、长寿、合川、涪陵、永川、江津、万盛、璧山、綦江、荣昌、南川、大足、潼南、铜梁、武隆。幅员总面积接近28700平方公里，约占全市幅员总面积的35%。据2006年年报统计，截止年底，区域内年末乡村人口1204.0万人，占全市的比重为49.8%；常用耕地面积约1042.9万亩，约为全市的一半；农林牧渔业总产值实现367.3亿元，占全市的比重达57.6%。重点发展矿产资源开发、旅游等产业，依托长江、乌江等交通干线优化产业布局。核核心心副副城城：：涪涪陵陵和长和长寿：寿：重重点点发展发展化工化工、食品、食品纺纺织、织、新型建新型建材等材等产业产业江江津津和永川和永川：：发发展商展商贸、职贸、职业业教教育育、、机械机械制造制造等等产业产业合合川和川和铜梁铜梁：：发展发展节能节能、、能能副副产产品、品、特色特色旅旅游游等等产业产业一小时经济圈人口与经济发展历史数据指标名称2002年2003年2004年2005年地区生产总值（现价，亿元）1990.012272.822692.813070.49增速（%）10.311.512.211.5其中：一小时经济圈1520.961738.552054.632386.55其他区域469.05534.27638.18683.94人均地区生产总值（元，常住人口，现价）70708108964010974其中：一小时经济圈9201105461244414365其他区域4037462755876017常住人口（万人）2814.832803.192793.322798其中：一小时经济圈1653.071648.521651.121661.38其他区域1161.761154.671142.21136.62城镇人口（万人）1163.771205.71265.32其中：一小时经济圈901.03927.92969.64其他区域262.74277.78295.68说明：资料来源于《2003年-2006年重庆统计年鉴》。ü经济增长“一圈”继续加快地区生产总值地区生产总值地区生产总值增幅全市前五位增幅全市后五位名绝对额占全市同比增速区县增速称区县名（亿排位排位比重％±%称（％）名称（％）元）双桥区26.51巫溪县13.31全市2757.910015.3渝北区23.82巫山县13.52一小时2162.378.415.5荣昌县19.93渝中区13.53经济圈渝东北443.0316.114.8秀山县19.74酉阳县144地区渝东南大渡口九龙坡152.585.51518.25145地区区区ü固定资产投资稳定增长1-3季度，“一圈”完成固定资产投资1443.74亿元，占全市投资的89.4%，同比增长30.1%，增幅比上半年回落0.8个百分点。ü消费品市场快速发展1-3季度，一小时经济圈社会消费品零售总额增长速度在上半年18.3%的基础上，不断攀升，达到18.8%，增幅比全市快1.6个百分点，比上半年提高0.5个百分点，实现社会消费品零售总额951.13亿元，占全市社会消费品零售总额的79.4%。ü财政收入形势继续向好1-3季度，一小时经济圈、渝东北翼和渝东南翼分别实现地方财政收入200.93亿元、24.90亿元和10.58亿元，扣除市级财政收入部分，分别占区县财政收入的比重为85%、10.5%和4.5%。ü居民收入持续高增长?前三季度，“一圈”农村居民人均现金收入达到3566元，比上年同期增加765元，增长27.3%，比全市农民平均收入水平高808元，增幅比上半年上升6.3个百分点。?一小时经济圈职工工资收入达到16209元，超出全市职工平均工资