重庆房地产市场研究报告第一部分城市概况1、城市地位1.城市地位描述：重庆是中国四大直辖市之一，地处四川盆地东部，它是开放的、连接我国中西部的战略枢纽。重庆是长江上游的经济中心，中国西部最大的多功能的现代工商业城市，也是立足中国内陆、面向五洲四海的中央直辖市。重庆地下、地表资源丰富，组合条件较好，利用价值高，开发潜力大，是我国自然资源富集地区之一。是现已发现矿产75种，初步探明的矿产40多种，探明矿藏产地353处，储量矿产潜在价值3882亿元。重庆境内江河纵横，水网密布，水能蕴藏量巨大，极具开发潜力。2、行政区划与人口构成重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），全市总人口3144.23万人。附图城市行政区划图1第二部分城市规划1、城市总体定位1.城市区域定位；重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽。2.城市性质；重庆是长江上游经济中心，将加快建成西部地区的重要增长极。3.城市职能；重庆将按照建设"三中心、两枢纽、一基地"（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的战略构想，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展。4.城市发展目标；把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。2、城市空间布局与功能布局1、城市用地布局规划（附图）及描述；232、城市居住用地布局规划（附图）及描述；4根据《重庆市城乡总体规划》，到2010年全市常住人口3000万人，城镇人口1615万人，城镇化水平达到53.8%。按照市政府确定的到2012年全市城镇居民人均住房建筑面积超过30平方米的目标，预计2008年—2012年，我市新增住房总需求为1.45亿平方米，其中商品住房需求约为1.22亿平方米，保障性住房需求约为0.23亿平方米。5年内拟建住房14543万平方米规划期内，全市共拟建设住房建筑总面积14543万平方米（含农民工宿舍），其中：中小套型商品住房8166万平方米，其他商品住房3748万平方米，限价商品住房351万平方米，廉租住房250万平方米，经济适用住房2028万平方米。中小户型最低约120万套未来5年内（截止2012年）单套套型建筑面积90平方米以下的住房面积为10795万平方米，占住房建设总面积的74.23%，即使按单套套型建筑面积90平方米计算，今后5年的中小户型供应也有120万套。随着我市房地产业近几年持续发展，商品住房供求基本协调，供销比保持在1∶0.8左右，同时中小套型住房供应比重提高。统计显示，从07年度截止09年10月，全市新批准上市预售商品住房中，90平方米以下商品住房套数占总套数的62.17%。5区县住房建设量占主城一半多在规划期内，部分房地产开发企业在区县市场有望寻找到更广阔的市场。根据《规划》要求，未来5年内都市区拟建设住房建筑面积9457万平方米，其中：中小套型商品住房5152万平方米，其他商品住房2479万平方米，限价商品住房246万平方米，廉租住房195万平方米，经济适用住房1385万平方米。而远郊区县拟建设住房建筑面积5086万平方米，超过都市区一半的住宅设量。从时间段看，今年全市拟建设住房建筑总面积2705万平方米，2009年全市拟建设住房建筑总面积3456万平方米，2010-2012年全市拟建设住房建筑总面积8382万平方米。解读规划——区域定位都市区住房布局各具特色根据《规划》未来5年都市区呈组团式结构，各区域地理环境、产业发展、人群聚居等特点各不相同，住房建设布局要点线结合、各有侧重、富有特色。公共交通特别是轨道交通线路、站点周边的住房建设，通过快速公共交通“廊道效应”，推进住房建设由环线内核心区向环线外拓展区延伸。各有侧重就是要将住房建设与区域特点、发展方向相结合，在各类住房布局上各有侧重。富有特色就是要集中体现重庆“两江四岸”山水风貌，打造多样性、艺术性的住房建筑风格。内环线以内区域——形成既相对均衡又相互补充的居住格局该区域主要有渝中组团、沙坪坝组团、观音桥——人和组团等7个组团构成。按《规划》渝中组团住房建设应顺应市级商业中心发展需要，控制住房建设体量，降低居住密度，发展与产业配套的小户型高档公寓。观音桥——人和组团积极承接旧城区疏解的人口、部分公共服务和交通功能，建设中高档结合的多层次大型居住区，塑造新重庆风貌的城市人居环境。李家沱——鱼洞组团的住房布局应以建设现代制造业基地、能源基地的要求，不断完善居住和配套设施的建设，使就业者就近居住。内环线与绕城高速间区域——承担部分城市核心区居住的外溢该区域要重点处理好产业发展和住房发展的关系，在区内“就业-居住”基本平衡的同时，承担部分城市核心区居住的外溢。主要由两路组团、大竹林－礼嘉组团、西彭组团等8个组团组成。根据《规划》，两路组团主要结合空港国际新城规划，加强基础设施配套建设，提升人居环境，建设多种住房形态的综合性居住区域。大竹林－礼嘉组团考虑住房品质提升的需求，充分依托良好的生态环境，建设中高档住宅。鱼嘴组团的住房建设应围绕工业拓展区的定位，以中小套型商品住房建设为主，满足产业发展的住房需求。公共交通沿线区域——疏解建成区居住压力公共交通沿线区域住房建设应充分发挥公共交通“廊道效应”，疏解建成区居住压力。重点加大城市交通换乘枢纽周边住房建设用地的供应，完善居住配套设施，建设综合性居住社区；加强轨道交通站点周边土地利用的引导和控制，高密度建设保障性住房和中小套型商品住房。两江四岸区域——合理适度地建设高品质居住区两江四岸区域住房建设要与城市空间布局相协调，体现亲山近水、观山览水的独特风貌。要控制住房用地规模，限制高密度、高容积率居住开发，合理适度地建设高品质居住区。按《规划》，重庆市未来5年供应的住房建设用地为6454公顷，其中中小套型商品住房用地3416公顷，其他商品住房用地1881公顷，限价商品住房用地151公顷，廉租住房用地131公顷，经济适用住房用地875公顷。6454公顷的土地量折合成亩约96810亩。但从供应土地的分配比例看，中小套型商品住房仍是重头戏。根据土地供应结构控制目标，规划期内，供应中小套型商品住房和政府保6障性住房用地共计4573公顷，占住房用地供应总量的70.86%。为确保土地的供应，除了新增土地外，还将加大对闲置土地的处理力度，促进存量土地利用，同时将禁止别墅类住房的土地供应。按住房建设用地的区域安排看，未来5年都市区共供应住房建设用地3881公顷，其中中小套型商品住房用地1981公顷，其他商品住房用地1152公顷，限价商品住房用地98公顷，廉租住房用地97公顷，经济适用住房用地553公顷。远郊区县共供应住房建设用地2573公顷，其中：中小套型商品住房用地1435公顷，其他商品住房用地729公顷，限价商品住房用地53公顷，廉租住房用地34公顷，经济适用住房用地322公顷。今年全市共供应住房建设用地1357公顷。都市区共供应住房建设用地756公顷，远郊区县共供应住房建设用地601公顷。2009年全市共供应住房建设用地1521公顷。都市区共供应住房建设用地794公顷，远郊区县共供应住房建设用地727公顷。2010-2012年全市共供应住房建设用地3576公顷。都市区共供应住房建设用地2331公顷，远郊区县共供应住房建设用地1245公顷。3、城市交通规划（附图）及描述（包括轨道交通规划）；74、城市主要产业区分布（附图）及描述；85、城市主要居住区分布（附图）及描述；910第三部分城市经济发展状况1、总体经济发展状况全市实现地区生产总值（GDP）突破5000亿元大关，比上年增长14.3%，增幅高出全国平均水平5.3个百分点。重庆市GDP还远不及国内一线城市，但其GDP增长迅速，预计2010年GDP将达到5800亿元，超过目前天津整体经济水平，快速向一线城市靠拢。附表重庆市2000年-2008年GDP人均GDP及增长情况2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年GDP总量1603.161765.681990.012272.822692.813070.493491.574111.825096.66GDP增长率8.5%9.0%10.3%11.5%12.2%11.5%12.2%15.6%23.9%人均GDP5616621970528091962410982124571462218025人均GDP增长率8.9%9.5%10.9%12.0%12.6%11.6%12.0%15.2%23.3%附表2008年重庆市与其他同等规模城市GDP比较　GDP总量GDP增长率人均GDP人均GDP增长率重庆市509623.9%1802523.3%成都市390112.1%308559.6%武汉市396015.1%4400015.1%2、产业发展状况1.第一二三产业总体发展状况2008年全市实现地区生产总值5096.66亿元。其中：第一产业增加值575.4亿元，增长6.8%；第二产业增加值2433.27亿元，增长18%；第三产业增加值2087.99亿元，增长12.4%。三大产业分别拉动全市经济增长0.7、8.1和5.5个百分点。三产业对全市经济的拉动作用明显增强。分区域看，一小时经济圈仍是贡献主力，完成额占据了全市生产总值的近八成。按常住人口计算，全年人均GDP达到18,025元，比2007年增加了约2,172元。附表重庆市2000年-2