2007重庆市商品住宅市场年度报告1.1.7、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》....................................................7第一章市场综述1.1、政策2007年的重庆房地产市场注定不是不平凡：直辖市刚过10周岁，又迎来重庆“试验区”元年，房地产市场随风就势一路高歌猛进。2007年，重庆地产注定是一个新时代开启之年，地产业在重庆的巨大潜力将在未来几年得到酣畅体现，而重庆地产江湖注定将在更大血雨腥风中一路飞奔！2007重庆地产影响力之10大政策1.1.1、央行5次加息7次上调存款准备金率2007年9月15日开始，金融机构人民币存贷款基准利率一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。由于自2004年10月以来9次加息，今年以来五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在2004年10月29日前，申请一笔50万元，20年期的贷款，每月还款为3310.84元；而2007年9月15日后，申请相同的贷款每月需要还4129.46元，每月累计涨了818.62元；而即使可以享受优惠利率，其每月的累积成本也增加了462.94元。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。从目前央行持续对存贷款加息的情况来看，未来不排除继续加息的可能。这将给地产商和消费者的资金带来更大的压力。目前银行利息已处于高位运行，虽然后期仍会有加息可能，但加息频率会放缓，同时以提高首付标准，控制贷款条件（特别是对个人多套住房及开发商的贷款严控）等方式取代单一的加息。受加息影响的不止购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。一边是开发资金紧缺，一边是购房压力加大。如果说房地产金融市场的要素只有这么简单，房地产回调之日早已到来。而今年一路狂飙的楼市行情，说明另一只金融之手正在“擎肘”加息威力，那就是因人民币升值预期引来的热钱冲动。对于大多数需要资金的开发商和固定资产投资人而言，升值似乎是他们更愿意看到的现象。分析人士指出，受汇率体制的影响，人民币升值还有一个相对漫长的时间，此间热钱进入热情将维持高涨。而港股直通车、股指期货等政策的谨慎“惜出”，又会令内地市场的流动资金“难出”，资本价值单线追涨的局面未改。一个典型的证据是，今年五次加息均没有引发A股大盘下跌，反而每一次加息都会带来一轮股市牛市，可见流动性过剩和投资渠道单一已令加息影响化之无形。于是，开发商通过不断高涨的股市热情增发融资，从另一个方面解决了资金饥渴。加上宏观调控下收紧“地根”的政策，楼市供需矛盾进一步加大，最终上演了一骑绝尘的房价2007！加息与升值又是一对互相对冲的金融工具。高盛大中华区首席经济学家梁红就公开表示，在人民币被低估的情形下，货币政策的操作空间已极为有限，加息会拉大中美之间的利差，导致更多的热钱涌入。从这一意义上说，流动性涌入成为加息的另一种成本。众多地产股分析师因此维持地产股增持评级，这似乎也在预示明年房地产业的金融大势。1.1.2、房贷新政:央行收紧房贷的信贷管理通知对于房地产金融市场而言，影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管理通知，新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。“这个政策确实对楼市走向产生了较大的影响，也会持续影响2008年楼市。一些有二套以上房屋的购房人的资金门槛确实抬高了，即便是刚性需求，也在观望中。”上海一位中介公司高层表示。据调查，10月以来，深圳、广州、北京、上海等一线城市的房价上扬态势已显松动迹象，成交量更是急速“晴转阴”。中原地产统计数据显示，深圳10月新房均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成。与此同时，二手房交易量锐减，价格暴跌。据深圳市房管局数据，深圳二手房交易量10月下降36.78%，9月的二手房成交价格比8月下降47.09%。广州一边，10月份住宅成交面积为55万平方米，环比下跌18%。北京，11月份一手房成交量日均364套，环比下降近10%，进一步延续10月7%的跌幅。而上海二手房中介人士则介绍，11月上海二手房销售量下滑三成……业内人士分析，央行五次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策是导致此轮楼市阴天的影响因素，但各地楼市境况不同，一些地区可能在观望结束和刚性需求的刺激下，于明年初再现楼市“艳阳天”。对此，易居房地产研究院的结论则是，明年楼市基本面将与今年相仿，现有调控政策的落地执行仍是主基调，但因为周期性影响，楼市调控效果真正显现还有待时日。1.1.3、物业税“空转”去年十月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。此后，第一批六省市试点区域消息传出，有市场人士预测，物业税正式征收可能在2008年。专家介绍，尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但基本框架已经确定：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在买房子时需交的税，放到买房子后按年交。目前，物业税的模拟“空转”已经在北京、深圳、重庆等几个城市试点，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。国税总局官员此前表示，目前我国不动产征税存在内外税制不统一，房、地分设税种，计税依据不合理，对房地产征收的税费比较多等问题。开征物业税，不仅有利于各类企业公平竞争，也有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范等一系列问题，并可能成为房地产市场的内在稳定器。“大家都想着未来价格上涨带来的好处，同时又不支付物业持有成本，这就鼓励了投资性需求的膨胀。”经济学家樊纲此前评价，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求；并稳定政府税收来源，避免“土地财政”。但是，此次纳入的安徽等地专家仍表示，虽然已经进入试点，省内全面开征物业税条件仍不成熟。其中起征点设计、免税标准和税率等技术问题还需要征求各方面意见即使开始征收，也不会所有房产一并征收，有可能从大面积户型开始征收，且征收比例较小。1.1.4、《关于加大闲置土地处置力度的通知》回顾2007年，土地市场的整治，特别是加大闲置土地的清理、处置一役打得非常艰苦。经过去年“国六条”后半年多的房地产调控，闲置土地问题一度有所缓和。以致于今年4月，国土资源部在下达2007年全国土地利用计划时，更多地强调“严格控制新增建设用地总量”。但实际情况是，全国各地的土地闲置问题依然严重。在9月，国土资源部不得不下发了《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大对闲置土地特别是房地产开发领域土地闲置的处置力度。根据该通知的要求，各地要严格按照《闲置土地处置办法》和《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》等文件中有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。如土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于违法审批而造成土地闲置的，要在今年年底前完成清退等。另外根据要求，各地要在2008年6月底之前，将闲置土地清理处置情况上报国土资源部。而10月，国土资源部再次作出指示，要求各地控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。同时国土资源部强调，开发商付清全部出让价款后才能领取国有建设用地使用权证书。并且，国土资源部负责人再次强调，各地要保证并优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地；对没有完成廉租房、经济适用房年度供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地；对收回的闲置土地，也要优先安排用于廉租房、经济适用房建设。上述一系列的通知要求，让今年各地闲置土地清理、处置的力度不断加大。无形之中，给那些仍在囤地的开发商带来巨大压力。值得注意的是，北京、深圳、广州等房价增长过快的“出头鸟”，其国土管理部门在处理闲置上更有一些实际举措和惩罚动作，曝光于“媒光灯”下的闲置土地越来越多，使得这一场攻坚战闻到些许“胜利的味道”。1.1.5、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》今年对于土地市场的“深层次”管理，财税手段的多次使用无疑是划时代的。如自1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。与此同时，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》公布，修改后的城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高了2倍，征收范围也扩大到外商投资企业和外国企业。随后，1月25日，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，拉开了土地增值税清算的序幕。上述三道“紧箍咒”不仅收紧了开发商的资金链，还收紧了政府的钱袋子，对于土地市场的健康发展不言而喻。根据国土资源部统计，上半年土地市场方面的税收