第1章总论1、项目概况1、项目名称：工商联项目（暂定）2、项目位置（1）项目地理位置本项目位于渝中区望龙门解放东路中大街15号，望龙门属于渝中区下半城，西接南纪门、菜园坝，东边通过解放东路、陕西路与朝天门相联，背靠解放碑、新华路，前临长滨路。12341-解放西路，为菜园坝通往朝天门的主干道2-支路3-支路14-规划道路，16米（2）项目现状?项目在进行基础开挖后停工多年，基础需要进行处理后才可继续动工。项目所在地?项目周边存在一定量的拆迁房。拆迁危房拆迁危房（3）项目周边环境和配套2?周边环境望龙门街道是渝中区的“贫民窟”，经济水平相对落后，居民收入不高。社会治安条件差，环境恶劣。大多数外来消费者对该地区具有排斥感，将其列为“贫民窟”。但是随着我市旧城改造的快速逐渐推进，该区域将成为渝中半岛规划中的一部分，其周边环境将得到质的飞跃。?市政配套该区域是老生活区，各种市政设施配套较为齐全，公交车线路不多，只有南坪、江北有直通车。?交通本项目的用地位于菜园坝------朝天门一线的主干道解放东路旁，距离朝天门只有5分钟车程，距离菜园坝只有10分钟车程。距离解放碑直线距离一千多米。3、项目规划控制要点（1）项目经济技术指标项目技术经济指标用地使用性质商住楼占地面积5250平米控高100米建筑密度容积率11.82绿地率（2）项目初步规划：3项目定位:项目定位为中等偏上档次的单体商住楼项目建筑面积：6.8万方项目基本规划：初步规划在31层（不包括地下）。其中:地下设备用房2000平米；地下车库6000平米；地上3层为商业、办公部分，10000平米；住宅部分为4-31层，50000平米。项目开发周期:38个月项目开工日期:2004年12月2、项目背景项目地处朝天门，这决定了项目地块具有极高的升值潜力，这主要是由于渝中半岛的土地资源日渐稀少，而土地资源的稀缺性又决定其未来的升值空间。同时，随着渝中半岛改造的逐渐推进，该区域未来的规划为项目提供了潜在的有利条件，这是项目开发的潜在机会。另外，本项目作为重庆市工商业联合会转让的项目，同时也属于“四久工程”，在政府4行政事业性的收费上享有巨大的优惠。因此，可以说项目具有较大的开发价值。3、编制依据及范围1、编制依据（1）项目现场情况（2）重庆市统计年鉴（3）重庆房地产市场调查报告（4）项目相关的文件资料（5）本项目适用的有关国家及地方标准、规范、法规等2、编制范围（1）项目市场定位分析；（2）项目建设建议；（3）投资估算及融资方案；（4）项目销售及收入估算；（5）财务评价和风险分析；4、主要结论1、未来几年内渝中半岛旧城改造为项目开发提供了契机。5因此，该项目的开发需要充分的把握未来发展规划的机会，实现项目的良好收益。2、该项目地理位置优越，交通方便，基础设施较为完备开发的外部条件已经具备。3、项目市场前景广阔，项目投资效益良好，总投资13626万元，总的销售收入23128万元，扣减相应的销售税费后，净利润为4409万元。投资利润率32.35%,内部收益率28%。通过对总投资、总销售收入的敏感性分析，该项目风险抵抗能力强，其总销售收入达到67.44%时，项目实现盈亏平衡。因此，该项目的财务指标良好，具有一定的风险抵抗能力。第2章项目市场分析1、当前我国及重庆市房地产市场现状分析1、全国房地产市场现状698年以来，以国家培育新的经济增长点为契机，我国的房地产业步入了一个行业发展的景气时期，特别是在2002年和2003年，是一个快速发展的时期。这段时期房地产开发投资增速度加快，到位资金充足，土地开发量增加，施工、竣工面积较快增长，商品房销售及价格不断上扬。发展到了今天，有不少的专家和领导指出我国部分城市和地区的房地产出现了过热的现象，国家也针对性的提出了宏观调控措施。考虑到宏观政策的滞后性，因此，预计明年初开始部分城市和地方将会出现一个市场的回落，最后达到市场的稳定发展。2、重庆市房地产市场现状及发展预测（1）重庆房地产现状分析近年来，重庆市房地产市场发展状况是极其迅速的，特别是在2003年下半年到现在，开发量、供应量、需求量以及房价都在以极快的速度在增长，总体来说7呈现了以下几个方面的特点：A.投资势头强劲。1998年开始，我国住房体制改革力度进一步加大，福利分房制度最终取消进而开始实行货币化分房，当年房地产开发投资增速高达44.1%。随后几年，重庆房地产开发投资持续保持快速增长，年均增速高达30.6%，高于同期全社会固定资产投资增速9.3%，1998年至2001年间，房地产开发投资增量占同期全社会固定资产投资总增量的30%，是固定资产投资构成中最活跃的部分。2002年，重庆房地产开发总量稳步扩大，投资速度持续稳定增长，商品房产销两旺，空置减少，累计完成开发投资223.58亿元，排在北京、上海、深圳、广州之后，位于全国40个重点城市的第5位，同比增长48.2%。2003年，重庆完成总投资327.89亿元，同比增加46.7%。B.商品房销售良好，商品房空置面积主要集中在非住宅8上。下表是对2003年重庆主城各区的销售面积和销售额的一个统计情况，可见，商品房的销售状况在去年的基础上总体来说提升，特别是南岸区和大渡口区。另外，根据统计局统计，2003年1-11月，空置一年以上的面积259.92万平方米，同比增长26.5%，其中住宅76.25万平方米，同比增长7.9%，商业营业房117.43万平方米，同比增长39.5%，在的空置面积中，有62.5%的是非住宅。2003年销售主城各区销售面积统计表主城区渝中区江北区沙坪坝区南岸区渝北区九龙坡区大渡口区销售面积64.899.63114.03140.2895.22126.5561.44（万平米）同比增长4.128.221.385.1-23.812.4148.4（%）销售额21.5921.825.6329.4718.2222.619.319(万元)同比增长1.644.826.7131-23.515.3180.3（%）C.房价上升迅速根据2004年一季度的数据统计，我主城区商品房销售均价为每平方米2103元，同比上涨23.7%。据悉，这是五年来最大的一次涨幅。D.旧城改造的推进，促进二手房市场发展迅速根据统计，2003年1-11月，重庆市主城区二手房累计转让面积318.62万平方米，累计转让金额34.58亿元，分别比上年同期大幅增长33.2％、73.5%。从二手房用途分类来看，住宅转让面积273.05万平方米，同比分别上升26.7％；其中，房改住房再转让面积67.80万平方米，非住宅转让面积45.57万平方米，分别同比上升92.1％。主城区二手房交易均价1085元/平方米，比上年同期上升30.3％，其中二手住宅交易均价964元/平方米，同比增长24.5％；其中房改房再转让均10价1002元/平方米，同比大幅增长51.6％。非住宅转让均价1810元/平方米，同比上升31.7％。E.购房主体以本地人置业为主，外地投资置业开始进入重庆　　重庆市商品房和二手房的购买对象以本地人购房为主，根据抽样调查，本市人购买房屋面积占成交面积85%左右，外地人（含港、澳、台）购房面积占15%左右。近年来，由于重庆房价相对较低，新开发的楼盘存在升值潜力，2003年出现了以沿海一带外地人为主的投资者进入重庆，并带动本地闲余资金投资进入市场，约占总量的3%，投资置业的对象集中在地段较好、品质较高的楼盘，以单体的商住楼、小户型房屋为主。房地产市场秩序好转，投资环境改善。F.政府及主管部门在当前采取了一系列强化房地产市场的监管和调控措施：11?在主城区全面推行了商品房买卖合同适时联机系统；?实行了商品房预售资金监管制度；?实行了商品房销售按套内面积计价制度；?全面实行了土地招标、拍卖、挂牌公示制度；?调整了土地级别和土地出让金标准；?实行了土地储备机制；?路桥收费实行年票制；?限时办理房屋“两证”；?开发项目资本金管理制度；（2）重庆未来房地产市场趋势预测随着政府为了防止行业发展过热的宏观调控措施的出台，重庆的房地产将如何发展？总体说来，由于宏观政策的滞后性和重庆居民对房地产市场的预期的下降需要一定的时间，预计在短时期内，房市是基本趋于稳定的。在随后的发展中，由于需求相对于现在来说会有所下降，当由于自然需求的存在呵大量拆迁的12支持，需求市场减弱幅度不会很大。另一方面。供给市场相对需求具有一定的滞后性，现日益膨胀的供给市场需要一段时间来适应需求的，因而会出现竞争加剧的现象。2、项目所在区域和区域房地产市场分析项目所在的望龙门区域属于渝中区下半城，其经济发展水平和房地产市场发展状况都与上半城有着巨大的差别，因此，以下的分析具有主要针对下半城进行：1、区域现状分析（1）区域经济特征由于此地是老生活区，且近年来城市发展进程缓慢，其目前的商业模式仍沿袭着十几年前老重庆的商业模式，以小型个体经营为主，主要有解放东路，解放西路沿线的大量小型商铺，以及白象街的露天摊点。区内还配有农贸市场和中型的家电市场。但没有大型的商业购物和13休闲饮食场所，整体的商业配套水平不高，但较完整，自成体系。区内有西三街水产批发市场和储奇门药品批发市场，以及临近的朝天门批发市场和解放碑商圈，给该区经济起到了一定的带动作用，区内有着大量的直接或间接的从业人员。（2）人口特征此区域内人口密集，望龙门辖区0.56平方公里，却拥有4.18万常住人口，另外有不少的外来打工者也在此租住。区域内人口组成呈现多元化的特征，主要由个体工商户和批发市场的从业人员及附近工厂的工人组成。他们普遍文化水平不高，并大都在此生活多年，家庭成员较多，居住条件拥挤，因此有着较强烈的改善居住条