第一部分重庆花园洋房市场综述一、花园洋房的概念：低容积率、低楼层，目前花园洋房的容积率大多在1-1.5左右，楼层通常为3－6层；以退台设计形成私有露台，结合花园景观建立建筑与外部空间、环境的联系；建筑风格多变，且通过丰富的立面变化营造趣致的小区空间界面；由建筑围合成尺度的宜人院落空间，营造良好的空间氛围及邻里沟通平台；距离市区适度，又不完全脱离城市的繁华和便利，是住宅郊区化的产物；建筑单元以一梯两户板式为主，户型面宽较大，前后通透、面景。二、重庆花园洋房历史沿革重庆最早打出花园洋房旗号的是在水一方和水天花园。5年前作为一个新鲜事物，那时人们对花园洋房的理解，只限于6层以下且带有入室花园的房子。然后，经济的发展分化出一批相对富有的人群，少数有实力的开发商也开始尝试着涉足花园洋房，但并未形成真正意义上的市场。此主题相关图片如下：金科——天籁城美社.jpg（金科——天籁城美社）到2003年，金科推在天籁城的中华坊旁边，推出了第一代花园洋房——天籁城美社，以“退、错、露、院”全新形态面市，以不一样的花园洋房形式出现在消费者眼前，从此花园洋房不再只是5、6层的多层建筑，为花园洋房产品重新定义。此主题相关图片如下：金科——天籁城紫园.jpg（金科——天籁城紫园）2004年3月，金科又推出第二代花园洋房——天籁城紫园，除了继续延续“退、错、露院”的风格外，将建筑布局进一步升华为“双流向设计”，加宽楼间距，并将退台退得更彻底，从而增大了露台面积。为金科在花园洋房领域奠定了基础。此主题相关图片如下：金科——天湖美镇.jpg（金科——天湖美镇）2004年9月，金科又在金开大道推出了其第三代花园洋房天湖美镇，这次产品创新表现在户型上，做到每层户型均为错层或跃层设计，各层的户型各不相同，均带有花园或大露台。同时，与第一、二代洋房比较，天湖美镇在户型的提升表现在底层花园面积更大，“一步阳台”设计等等。而同年年底，东原地产推出其全新的异域风情产品——中央美地，该项目采用英伦风情，异域景观打造是该项目的创新点，并打开了异域风情洋房时代的局面。2005年上半年，奥林匹克花园的推出，又将花园洋房推出新的高潮，摒弃了传统的现代风情，打出地中海风情的异域风情，使看惯了现代花园洋房的消费者眼前一亮，找到洋房产品新的突破口，奥园带来了花园洋房大盘的来临。2007年金科继续推出他的第四代花园洋房——东方王榭，提出中式建筑风格，讲究中国传统的白墙青瓦，小桥流水般的生活意境，产品上除了保持原有的特点，更是突出中式传统建筑的院式概念。同年，云湖天都的推出，更是将音乐的元素加入到产品的概念中去，不仅产品得到创新，而且丰富了金科的产品线，户型面积适中，降低了置业门坎。此主题相关图片如下：龙湖—大城小院.jpg（龙湖—大城小院）2006年年底，第一品牌开发商龙湖地产，在冉家坝推出大城小院电梯洋房，更是颠复了传统的行列式布局，更是将花园洋房做成L型，在布局摆放上也不是传统的形式，更讲究产品的舒适性与功能性结合。2007年下半年，金科将推出第五代花园洋房——十年城，风格上回到了传统的现代风格，产品也趋于类别墅产品，底楼和顶楼不仅赠送大量的露台，别墅级的“前庭后院”也越来越明显的表现，产品功能性更完善。第二部分花园洋房的产品特征一、产品创新1、风格创新在立面风格上，基本上以传统的现代风格为主，比如最早的竞地阙源居，将“退、露、错、院”放入产品中，一推出就在南岸房地产市场收到好的口碑和效果；现代风格的花园洋房一直占较大的市场份额，到后期的中央美地英伦风情，奥林匹克花园地中海风情，爱加丽都意大利风情，东方王榭中式风情等等，在风格的打造上也是在不断摸索和创新中；也有一些产品在风情打造上，产品做得不纯粹，概念模糊，特点不够鲜明等。2、布局创新目前花园洋房的排列，基本上以行列式为主，5-6排形成一个组团，如金科——十年城、东方王榭等均以行列式排列，并通过水系将其它分隔成各自组团。如龙湖江与城，V字型排列，是今年花园洋房布局上的一大创新布局，这种排列适用于进深长面宽短的地块，这样从经济上考虑可多放几幢，满足容积率的同时，打造更多的绿化率和经济收益。又如龙湖06年推出的大城小院，虽然是电梯洋房，但板式产品且呈L字型，并不规则排列摆放，又将“院”的概念提出来了，可见花园洋房在产品创新中是往类别墅的产品品质来打造的。3、户型创新l底楼创新叠出不穷：1、底跃的创新，花园洋房从以前的赠送大面积露台，而今已发展到底跃状态，如龙湖江与城就推出这种产品，底跃上层与下层，承担各自的功能分区，上层更宜居住属静态分区，下层更宜会客属动态分区。2、送地下层的创新，如同天绿岸、蓝溪谷地1、2楼均送地下室，面积在20-30平方米不等，这样做可以解决中间楼层滞销的问题。3、底楼与其它楼层分开入户，金科十年城在打造品质花园洋房的同时，将客户的尊崇感考虑得很充分，入户上进一步创新，采用花园式入户，面积达到20-30平方米不等，通过底楼前赠送的花园单独入户。另外，底层与2楼不同入户口，摒弃了传统花园洋房的死板，又令产品的品质有新的提高；3、4楼从楼栋后入户，也是不同的入户口，不与1-2层的客户产生价值感重叠，又起到了美化立面的效果。4、私家会所的创新，底楼设置私家会所一般在类别墅或别墅产品上才能得以表现，但在金科十年城底楼就拥有私家会所的设置，面积也做到了25.08平方米，在品质上与高档物业产品相题并论。5、下沉花园的创新，底楼不仅带大露台，还带15平方米左右的下沉花园，这种设计很好地解决了底层采光的问题。l顶跃的创新：顶跃面积空间从传统的约200平方米的大面积演变到160平方米左右，且带25-30平方米的超大面积私家花园，并如主卧相连，如金科十年城就将别墅级产品的元素运用到洋房上，更突现主人生活的精致与大气。l多露台的创新：花园洋房的中间楼层滞销问题严重，所以在产品打造上也无过多的创新可言，只有通过多露台赠送，及面积的控制来弥补这一缺陷。这也是目前市面上常用的一种办法，首创十方界金科十年城对中间楼层赠送也在3个以上。l产品面积的转变：产品面积上从传统花园洋房的大面积转变到中型面积，如200平方米到160平方米左右，金科十年城就是打造的中小户型产品，户型区间在110-160平方米，在功能设置齐备的基础上，尽量设置更多的赠送面积，降低消费者的置业成本。从总价上来看，更好地控制了总价，扩大消费者受众群。l“前庭后院”的设置：别墅级“前庭后院”的设置，“前庭后院”不再是类别墅或别墅产品的专用词，在花园洋房中也能体现，前庭有20-30平方米的入户花园，并带30平方米左右的露台，后院通过对绿化的打造，营造“前庭后院”的产品特色，突显产品的高品质感。l卧室、客厅别样设计:在客厅、主卧室的设计中，增大了客厅的可用空间，如首创十方界客厅面宽就做到4.8-7.7米，超大面宽赠加了室内活动空间，体现产品的大气。主卧设计中，部分产品主卧与私家花园相联，增大了主人房的私密空间。l从产品的功性型上来看:功能创新越来越多，不仅有卧室、书房、客房、餐厅等常规功能房的设计，私家会所、底跃下沉花园、顶跃私家花园的设计更丰富了消费者的业余休闲需求。l楼层设置来看:摒充了5+1、6+1的做法，取而代之的是3+1、4+1的产品，一是可提升产品的品质感，二是解决中间楼层滞销的问题，三是体现了开发商以人为本的创新精神。l在绿化景观上:不仅是传统的树木绿化，中庭景观设计，将水系充分利用起来，通过水系将贯穿整个项目，如金科东方王榭、十年城等。二、未来花园洋房走势1、竞争力分析随着重庆市场同类产品的大量入市，产品规划、设计理念不断进步，标志着市场细分时代的真正到来，花园洋房项目应具有稀缺性、唯一性、不可复制性等特点才更具竞争优势。普通住宅对花园洋房是一大冲突，因为这部分产品往往建在城中心相对来说，出入比较方便且产品功能齐全，在价格方面又比花园洋房低，对于无私家车，在经济上又弱于中产阶级的那部分消费群，更愿意购买普通住宅。滨江楼盘对花园洋房的影响，在于滨江楼盘有先天的江景优势，在价格走势上就略显一筹，就滨江楼盘目前的户型趋势来看，也是以中小户型为主，紧贴国家宏观政策的指向，对于喜爱居住在山水旁的消费者，更愿意购买滨江产品，如龙湖观山水，虽然不是一线江景但其良好的开发口碑及品质感，开盘就受到“龙民”的追捧。类别墅或别墅对花园洋房的影响，从容积率上来看，低于花园洋房产品，是更低密度、低容积率、高绿地率的产品，相比洋房产品户型功能更完善，如双车位设计、地下会所、大型储藏室、私家游泳池等；另一方面从配套设置来看，不仅是高绿化景观的打造，对主题的或造也十分重视，如保利高尔夫花园，就有近151万平方米的高尔夫球场，生活品质不言而喻，这也是高端产品与中端产品的区别。2、重庆花园洋房未来走势（1）花园洋房的对视问题，由于花园洋房整体布局大多为行列式，这种布局容易产生对视问题，现在有部分品质楼盘通过V字型，L字型来改变这一对视情况，但这些都是行列式的变体，只能解决部分对视问题，不能解决根本。（2）花园洋房的建筑密度会越来越小，低密度产品将是未来花园洋房的主流，现在的洋房产品品质越做越高，尊崇感越做越完善，低密度花园洋房产品将媲美于高端别墅产品。（3）目前，花园洋房形成两极分化，一是高端产品，这部分产品表现为品质高，低密度建筑，高绿化率，提倡人文设计，一些别墅产品的元素运用在其中，如私家会所，“前庭后院”等设计，可取代类别墅产品，扩大了目标客户群。二是中端产品，通过于赠送空间的设计，降低置业成本，以达到控制总价，扩大置业受众群的目的。（4）在楼层设计方面，由原来的5+1、6+1发展在目前的4+1、3+1，未来低层洋房将会成为主