天津市房地产调研报告天津房地产市场初步调研报告1、天津市房地产市场环境概况1、人口概况：（1）总括2005年底天津市常住总人口为1043万人，与2000年11月1日零时第五次全国人口普查的总人口1000.91万人相比，增加了41.62万人，增长4.16%；年平均增加8.32万人，年平均增长0.82%。2005年全市人口出生率为7.44‰，人口死亡率为6.01‰，人口自然增长率为1.43‰，天津市人口进入低速增长期。（2）人口年龄结构全市常住人口中，0-14岁的人口为131.36万人，占总人口的12.60%；15-64岁的人口为810.27万人，占总人口的77.72%；65岁及以上的人口为100.90万人，占总人口的9.68%。与第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.13个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.30个百分点。人口年龄结构图比重10%13%0－14岁131.36万人15-64岁810.27万人65岁及以上100.90万人77%1天津市房地产调研报告数据来源：天津统计年鉴（3）城乡人口结构数据来源：天津统计年鉴如上图所示，全市常住人口中，居住在城镇的人口783.06万人，占总人口的75.11%；居住在乡村的人口259.47万人，占总人口的24.89%。与第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了3.12个百分点。(4)家庭户人口数全市常住人口中，共有家庭户335.10万户，家庭户人口为989.06万人，平均每个家庭户的人口为2.95人；集体户人口为53.47万人。与第五次全国人口普查相比，平均每个家庭户的人口减少了0.14人。城镇平均每个家庭户的人口为2.87人，农村为3.23人。(5)受教育程度全市常住人口中，具有大专及以上文化程度的人口为139.92万人，占总人数的14.1%；高中程度的人口为209.86万人，占总人数的21.2%；初中程度的人口为377.79万人，占总人数的38.2%；小学程度的人口为217.94万人，占总人数的22.0%；其他占总人数的4.5%。与第五次全国人口普查相比，大学程度的人口增加49.77万人，高中程度的人口增加1.11万人，初中程度的人口增加2天津市房地产调研报告31.67万人，小学程度的人口减少32.87万人。数据来源：天津统计年鉴2、经济发展概况全年实现全市生产总值（GDP）3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%。全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长12.8%。能源利用效率不断提高。万元生产总值综合能耗为1.28吨标准煤，比2000年下降了0.36吨。三次产业全面增长。第一产业完成增加值109.42亿元，增长4.3%。第二产业完成增加值2050.34亿元，增长17.5%。第三产业完成增加值1504.1亿元，增长11.4%。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.0%、66.5%和32.5%。三次产业结构由2000年的4.3：50.8：44.9变化为2005年的3：56：41。“十五”期间，全市地区生产总值年均增长13.9%，超出“十五”计划目标3.9个百分点，高于“九五”时期平均增速2.6个百分点。其中三次产业年均分别增长5.7%、16.5%和11.6%。财政收入再上新台阶。全年全市财政收入突破700亿元，达到725.52亿元，按可比口径计算比上年增长26.8%。全年实现地方一般预算财政收入331.74亿元增长28.2%。主要税种均保持了快速增长，其中增值税增长21.8%，企业所得税增长27.8%，营业税增长23.0%，个人所得税增长17.8%。全年财政支出520.28亿元，比上年增长20.6%。其中，基本建设支出73.23亿元，增长5.5%；企业挖3天津市房地产调研报告潜改造资金支出29.12亿元，增长7.1%；支援农业支出12.85亿元，增长17.6%。“十五”期间，全市财政收入年均增长24.3%，增幅比“九五”时期提高了8.4个百分点，累计实现财政收入2360亿元，是“九五”时期的2.5倍。财政收入占地区生产总值的比重逐年提高，2005年为19.8%，比2000年上升5.4个百分点。3、居民生活水平概况（1）居民收入与消费全年城镇单位从业人员人均劳动报酬23929元，增长13.2%。城市居民人均可支配收入12639元，增长10.2%;农村居民人均纯收入7202元，增长10.4%。居民生活水平继续提升。2005年城市居民人均消费性支出9653元，增长9.7%。其中衣着、医疗保健和交通通讯支出分别增长了11.9%、20.9%和26.7%。农村居民人均生活消费支出3590元，增长8.9%，其中衣着、交通通讯支出分别增长23.1%和12.0%。城乡居民生活质量继续提高，年末城市居民每百户家庭拥有移动电话122.1部、家用电脑51.1台、微波炉74.3台、热水器86.5台、轿车３辆。农村居民家庭每百户拥有洗衣机95台、电冰箱84台、抽油烟机18台、热水器32台、微波炉16台、移动电话89部、电脑10台。“十五”时期，我市居民收入和消费水平有了显著提高。城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入五年平均递增10.7%和10.5%，城市居民恩格尔系数达到36.7%，农村居民恩格尔系数达到38.3%，分别比“九五”末期降低3.4和4.3个百分点。（2）居民居住水平城乡居民居住条件和环境不断改善。城镇居民人均住房建筑面积25.8平方米，比“九五”末增加8.6平方米。农村居民人均住房面积26.1平方米，比“九五”末增加2.5平方米。全年拆迁房屋面积346.3万平方米，动迁居民6.2万户。累计有9400户中低收入群众住上经济适用房和廉租房。实施了旧楼区综合整治，累计完成了640片、1813万平方米旧楼区整修。据抽样调查显示，截至4天津市房地产调研报告2005年末，居民家庭拥有自有产权住房的比率已达53.1%，比上年上升4.6个百分点，居住环境的改善和生活质量的提高使得居民家庭用于居住方面的支出稳步增长，城市和农村居民人均居住支出分别比上年增长5.0%和11.5%。数据来源：天津统计年鉴从以上数据可以看出，天津市经济正向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于消费性的支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。4、城市规划从天津市发改悉获悉，根据《天津市城市总体规划2005—2020年》提出的天津市域空间布局和市域城镇体系结构，“一轴两带三区”的总体结构正式确定，同时，本市范围内的30个中心镇的规划编制工作也率先启动。这是本市为推进城乡一体化进程，切实搞好全市小城镇及新农村总体发展布局规划的全新举措。今后天津将以这些中心镇为基础，有计划地撤并其他过于弱小的小城镇，集中建设中心镇；完善城镇体系建设，大力加强这些中心镇的基础设施和公共设施建设，逐步实现土地集约、产业集聚和人口集中，实现小城镇的合理和可持续发展。(1)市域空间布局：“一轴两带三区”5天津市房地产调研报告“一轴”是“武清新城-中心城区-滨海新区核心区”构成的城市发展主轴。“两带”是“宁河、汉沽新城-滨海新区核心区-大港新城”构成的东部滨海发展带和“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”构成的西部城镇发展带。“三区”是指北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海-大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区、南部“团泊洼水库-北大港水库”湿地等3个生态环境建设和保护区。(2)市域城镇体系结构：四级城镇体系根据“一轴两带三区”的城市空间结构，结合市域城镇发展的特征，规划形成“城市主副中心-新城-中心镇-一般建制镇”四级城镇体系。中心城市内由中心城区、滨海新区核心区作为城市主副中心。近郊区实施以新城、中心镇为重点的城镇化战略，与城市空间布局和产业结构调整相适应，逐步形成分工合理、高效有序的网络状城镇空间结构。(3)371平方公里城市主副中心城市主中心是指中心城区，包括外环线绿化带以内地区，总面积371平方公里，是全市的综合性服务中心，它集中了全市大部分的公共设施，是全市人口和城镇建设最密集的地区，也是发挥对环渤海地区城市辐射功能的主要地区。城市副中心是指滨海新区核心区，包括一港三区(指包含天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港和塘沽城区在内的塘沽行政区范围内的地区)，位于天津东部，渤海湾海河入海口，是京津冀地区的海上门户。(4)11个规划新城此次规划的新城是天津城市发展轴和发展带上的重要节点，是各区县的政治、经济、文化中心或重要的功能区，是未来承担疏解中心城区人口的功能，承接产业转移，带动区域发展的中等规模的城市地区。规划的11个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津和团泊新城。(5)确定30个中心镇6天津市房地产调研报告天津已成为我国尽快实现现代化的先导地区，经济要素的开放与市场流通出现了区域化，甚至全球化的趋势，而目前传统的、相对封闭、数量偏多、分布较散的小城镇发展格局已无法适应天津社会经济的发展。乡镇规模普遍偏小，在经济、社会发展中暴露出诸多问题。因此，天津改变目前小城镇分散发展、实力较弱的局面，实现小城镇的集中发展显得非常必要。故规划确定重点发展中心镇战略以优化经济发展格局，形成经济的规模优势。城镇发展受地理区位、交通、资源、经济发展水平等多种因素影响，这些因素对各个城镇的影响程度不同，它们的影响作用叠加共同决定了不同城镇发展条件的优劣差异。规划以经济实力、交通区位、发展特色、区域地位等多项指标为参考，通过对全市小城镇的比较分析，确定了30个中心镇，分别为杨家泊镇、茶淀镇、小王庄镇、太平镇、华明镇、军粮城镇、双港镇