天津东丽区蓝海苑项目市场分析报告发展研究部2008-6-13目录前言……………………………………………….….….1P第一部分外部市场环境分析……………………….….2P一、政策背景…………………………………………….……..2P二、市场走势…………………………………………….………4P三、各板块竞争分析…………………………….……………..6P四、客户需求分析…………………………………….…………13P五、外部市场环境总结……………………………….………..14P第二部分内部环境分析………………………………..15P一、本体属性…………………………………………………….15P二、产品构成…………………………………………………...16P三、项目SWOT分析……………………………………………….23P第三部分市场分析总结………………………………..25P前言本报告根据目前可获取的资料，结合天津市整体及区域的相关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过对外部环境的客观分析，了解项目所处的市场环境；通过对内部环境的认知，并结合外部环境分析，进行市场评估并总结项目所面临的问题。为项目投资提供科学合理的决策依据。1第一部分外部市场环境分析一、政策背景1、项目区位——本案位于空港板块和津滨走廊地带的交叠位置，紧邻外环，周边分布多条主要交通干道。本案津塘路?本地块位于天津市东部，北侧紧邻正在建设中的滨海机场空港物流加工区，行政区划隶属于东丽区。?紧邻津滨高速公路，距离天津外环1.6公里，距滨海国际机场2公里；距离津塘公路3公里，京津塘高速公路6.5公里。2、项目周边组团——本案北望航空城、南接新立组团、东连幺六桥乡，西邻中心城区。航航空空城城本案新新立立中中心心城城区区本本案案组组团团23、项目面临的发展机遇—天津城区人口产业东移及滨海新区的西扩。城市扩散效应中心城区东丽区?东丽区战略发展思路：连接两区（中心市区、滨海新区）、依托两港（海港、空港）、着眼一带（津塘公路、先锋路为轴线的津滨城区带）三区（大毕庄商贸区、东丽湖旅游度假区、北部农业产业园区）及七个乡镇工业园；?“十一五”期间，东丽区的战略定位是“立足滨海新区，建设特色城镇，把东丽区建设成为高度开放、人才集聚、经济发达、社会进步、最宜人居的国际型、知识型、生态型津滨新城区”。4、项目面临的产业环境—依托周边资源，形成五大产业。航空产业会展产业海港产业本项目周边现有产业临空产业物流产业本案依托周边资源，五大产业现状比较突出；?以空港各大园区推动的相关临空、物流及会展等产业?滨海国际机场所带动的航空产业、以及港口所带动的相关产业。3二、市场走势1、天津房地产市场走势——2008年预计整体均价增速放缓，成交量维持在2007年下半年水平。2007年市内六区成交量及价格变化趋势5000001000045000090004000008000350000700030000060002500005000200000400015000030001000002000500001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交量均价?随着07年10月份国家相继出台的政策，以及一线城市北京、深圳楼市成交量的放缓，天津的楼市表现平稳，没有出现大幅的下跌趋势，但均价增幅减慢。?2008将是中国地产的调整之年，07年的宏观政策将进一步影响楼市，市场客户将更加趋于理性，同时一些投机者将受到打压，表现在市场上就是均价增速的放缓。2、2008年环外环以内的竞争加剧22000088年年供供地地计计划划与与22000077年年对对比比分分析析?2008年全市预计供应经营性用地1400公顷（07年为1242公顷），其中普通商品住宅限价商品住宅用地960公顷?规划环外环以内：经营性用地700公顷（07年为440公顷）?在规划环外环地块：普通商品用地300公顷（07年为133.9公顷），总建筑规模520万平米。4出让土地分布表22000088第第一一次次经经营营土土地地出出让让?本次发布的中心城区经营性用地储备信息共33宗地块，可建设用地总面积约358公顷，规划总建筑面积约864万平方米，?其中居住用地约260公顷，占此次发布地块总量的73%，规划总建筑面积约549万平方米，均用于普通商品住宅建设，其中建筑面积90平方米以下的建设用地不低于居住用地的70%，约182公顷，规划总建筑面积约384万平方米。?商业用地约98公顷，规划总建筑面积约315万平方米5三、各板块竞争分析1、华明镇板块?近期华明镇共计出让土地8宗，其中两宗为经济适用房。?在出让的地块中，容积率在0.8~2.1之间不等，楼面地价在1263~5547元/平米不等。供地成交价合计楼面地价地价地块编号容积率用途受让方方式(万元)（亩）(元/㎡)（万元/亩）津丽华明（挂）深圳华侨城房地产有2007-116号挂牌160,9901.14785,053337居住限公司津丽华明（挂）挂牌天津市房地产发展(集2007-117号91,2000.82995,547305居住团)股份有限公司津丽华明（挂）挂牌天津市安居建设发展2007-118号40,5901.24141,26398居住总公司津丽华明（挂）挂牌居住、商天津市安居建设发展2007-119号78,1900.84003,480195业总公司津丽华明（挂）挂牌居住、商北京住总房地产开发2007-120号98,0900.85273,508186业有限责任公司天津市房地产发展(集津经济适用房招标经济适用2.192团)股份有限公司(招)2007-07房北京泰福恒投资发展津经济适用房招标经济适用(招)2007-061.7133有限公司房津丽（挂）2007-居住、商天津鹏润方圆房地产11挂牌255,5162.16502,782393业开发有限公司出让地块均为居住用地，华明镇区域后期的商品房将有220万体量的中高档的洋房和高层面市。62、东丽湖板块夏夏阳阳溪溪韵韵朗朗钜钜天天域域万万科科东东丽丽湖湖项目名称项目名称现有产品现有产品现有规模现有规模后期规划后期规划独栋500平米左右，双拼独栋500平米左右，双拼别墅别墅200-300平米200-300平米，联排220平，联排220平占地：350亩；建面13万平米占地：350亩；建面13万平米消化现有产品消化现有产品米以上米以上规划8栋，主力户型面积在规划8栋，主力户型面积在5层半洋房5层半洋房总占地180亩，总建筑面积约21万总占地180亩，总建筑面积约21万110-120110-120平米，分为两次开发。先期开发地平米，分为两次开发。先期开发地2期剩余产品，3期和42期剩余产品，3期和47层带电梯洋7层带电梯洋规划了4栋，主力在120平规划了4栋，主力在120平块77亩，产品以5层情景洋房、7层块77亩，产品以5层情景洋房、7层期，3期规划和2期相同，期，3期规划和2期相同，朗钜天域朗钜天域房房米米电梯公寓、11层高层为主,共计16电梯公寓、11层高层为主,共计16高层和洋房为主，4期主高层和洋房为主，4期主栋楼，建面8万多，多层洋房占栋楼，建面8万多，多层洋房占要是高层，3期和4期累计要是高层，3期和4期累计规划了4栋，主力在67-88平规划了4栋，主力在67-88平50%50%，7层电梯和高层各占25%，7层电梯和高层各占25%，二，二面积供给700亩左右面积供给700亩左右11层高层11层高层米米期容积率为1.3期容积率为1.3现在只租不售，租房率在现在只租不售，租房率在托二为主，部分单一，一个托二为主，部分单一，一个1.5万商业，5000平米的会馆，5万1.5万商业，5000平米的会馆，5万商业商业70%70%，三月份开始装修，，三月份开始装修，大体量飞瀑大体量飞瀑平米的飞瀑平米的飞瀑社区配套居多社区配套居多联排180-220平米、双拼联排180-220平米、双拼180-250平米,独栋10套左180-250平米,独栋10套左右，面积在320平米，性质占地面积:107000平方米占地面积:107000平方米总建筑面积:54600平方米夏阳溪韵夏阳溪韵别墅别墅无，主要消化现有产品无，主要消化现有产品右，面积在320平米，性质为商业总建筑面积:54600平方米为商业7后期规划后期规划消化剩余独栋产品消化剩余独栋产品无，少量余房供应无，少量余房供应无，少量余房供应无，少量余房供应推出的产品80%已经消化，后期主要是做剩余产品推出的产品80%已经消化，后期主要是做剩余产品1月中旬开盘1月中旬开盘现有规模现有规模8占地22万平米，总建筑面积6.4万，容积率0.33，车位比：1：1，邻里中心商业3000平方米，便利店、餐厅、家居家饰店、服装店、自助银行已开业。并建有3000平方米的万科生态博览馆（滑水会所）。占地22万平米，总建筑面积6.4万，容积率0.33，车位比：1：1，邻里中心商业3000平方米，便利店、餐厅、家居家饰店、服装店、自助银行已开业。并建有3000平方米的万科生态博览馆（滑水会所）。占地12万平米，总建筑面积11.8万，容积率0.98，车位比：1：0.9，商业街1200平方米，商业邻里中心1000平方米，运动公园2万平方米，学校、综合教育体2.5万平方米占地12万平米，总建筑面积11.8万，容积率0.98，车位比：1：0.9，商业街1200平方米，商业邻里中心1000平方米，运动公园2万平方米，学校、综合教育体2.5万平方米占地6.5万平米，建筑面积10万平米，延续了北欧建筑风格，社区内运用“丁”字型主路设计，使出行极为便利，充分展示了休闲的城市生活理念占地6.5万平米，建筑面