2008天津房地产市场年终回顾与2009年预测[提要]2008年全年天津市商品住宅成交量为500万平米左右，同比减少50%，特别是下半年以来，市场成交情况持续恶化，消费者信心不足。预计2009年市场供应量将会放大，行业调整期开发商面临“两极分化”等特点。宏观环境分析2008年前三季度天津地区生产总值（GDP）为4623.93亿元，已经相当于2007年全年GDP（5050.40亿元）的91.6%，第一季度天津地区生产总值为1230.63亿元，第二季度为1721.25亿元，第三季度为1672.05亿元，天津市GDP增长水平仍保持平稳。数据来源：天津统计局从经济结构来看，2008年1-10月天津固定资产投资总额为2729.29亿元，环比2007年1-10月的1934.14亿元增加40.97%。从全年各月情况来看，6月份固定资产投资最高，为464.34亿元，而8-10月以来固定资产同比均达到46%以上，天津优越的地理位置，滨海新区的开发开放和各项产业的蓬勃发展对吸引本土和外来投资提供了充分条件。2008年1-10月天津城市居民人均可支配收入总额为1.52万元，比2007年同期的1.32万元多出2千元，环比上涨15%，城市居民的生活日益富足。数据来源：天津统计局2008年1-10月天津房地产开发投资总额为487.66亿元，环比2007年同期的380亿元上涨28.33%，房地产投资额仍在稳步增加。从全年各月情况来看，1-7月房地产投资状况良好，同比逐月上涨，在6月份超过90亿元；而8-10月随着奥运结束以及经济危机的逐渐扩大，投资额以及同比涨幅有所放缓。2008年1-10月天津土地购置面积为319.82万平方米，环比2007年同期的613.91万平方米减少47.9%，07年土地市场“疯狂”在08年回归，开发商明显放慢了购置土地步伐。2008年1-10月天津土地开发面积为420.84万平方米，环比2007年同期的817.72万平方米减少48.5%，自身资金压力以及对市场观望减缓了对土地的开发。2008年1-10月天津商品住宅施工面积为2925.05万平方米，环比2007年同期的2910.3万平方米仅上涨0.51%，为2002年至今以来涨幅最低的一年。08年由于受动荡的经济形势和国家宏观条款的影响，房地产受到波及影响较为严重，因此施工面积并未延续数年来的上涨趋势仅与去年持平，2008年1-10月天津商品住宅竣工面积为498.14万平方米，环比2007年同期的514.26万平方米仅下降3.13%。2008年内市场销售遇冷，使得市场目前供需不平衡，而开发商也将由于资金压力等因素放缓施工进度和减少新开工面积。2、2008年1-11月商品住宅市场行情2.1市场成交量表现数据来源：中国房地产指数系统2008年1-11月天津市商品住宅共成交458.04万平方米，与去年同期相比下跌将近50%。纵观08年天津商品住宅市场，只有3月成交量达到了50万平方米以上，11月成交量接近50万平方米，但与去年同期相比仍然减少将近一半。2008年天津商品住宅市场进入调整期。2008年1-11月商品住宅成交面积区域分布数据来源：中国房地产指数系统从各区域结构来看，2008年1-11月，近郊四区成交面积在全市成交量占了较大份额，自3月以后月成交量均保持在10万平方米以上，且在11月达到了08年最高月成交量17.65万平方米，数月来一直保持四区域中成交量最多；市内六区成交量相对较为平稳，3月最高达到了14万平方米以上，其他月份成交量在6-10万平方米间波动；滨海四区成交量高峰出现在3-6月份，近几月保持在6万平方米左右，但11月份有明显增幅；远郊五区县除2月成交量低于4万平方米以外，其他月份月成交量均保持在6-14万平方米，10月由于保利项目的热销使得成交较为突出，在震荡中小幅增长。2008年1-11月商品住宅成交面积区域占比分析数据来源：中国房地产指数系统2008年近郊区县取代市内六区，成为四区中成交量占比最高的区域。可以看出，相比市内土地供应量的减少，郊区县目前供应量以及后续供应量都较大，开发商为保证资金回笼速度率先实施折扣优惠措施，因此郊区县成交占比有所提高。2008年1-11月商品住宅区县分布数据来源：中国房地产指数系统2008年前11月，除静海之外，各区域成交面积均同比下滑。2008年全市成交量同比大幅下滑，市内六区下滑幅度均超过50%；滨海四区下滑也在20%-50%之间；近郊四区中除津南区下滑超过60%以外，其他区域跌幅均在40%以下；远郊区县除静海上涨约15%，其他区域均不同幅度下跌。2.2成交价格表现天津房地产市场1-11月成交价格分析数据来源：中国房地产指数系统2008年1-11月，全市成交均价为6916元/平方米，同比上涨14.65%。08年1-11月中，月成交价格最高值均出现在前半年，其中有四月达到7000元/平方米以上，之后成交价格在波动中下跌。与07年同期相比，08年2月份成交价格涨幅最高，达到40%以上，此后直线下调，11月份基本与去年同期价格持平。经过一年的市场调整，11月份天津市成交价格回落到去年同期水平，但与07年平均价格水平或07年前半年价格水平相比，依然有进一步调整的空间。2008年1-11月各区域商品住宅价格分布数据来源：中国房地产指数系统从各区域来看，下半年以来各区域价格波动调整幅度较大，特别近郊四区成交价格持续走低，也是此轮天津楼市调整表现最为突出的区域，而从各个区县来看，虽然各月由于楼盘成交表现不同，整体而言，2008年1-11月价格同比2007同比仍有一定的涨幅，其中，和平区成交价格同比上涨幅度超过30%，同比涨幅在20%-30%之间的区县共有9个，分别是河西、南开、河北、红桥、西青、北辰、开发区、宝坻及蓟县。3、二手房市场状况2008年1-11月天津市二手住宅共成交227.38万平方米，与去年同期相比下跌46.16%。08年天津二手住宅市场观望情绪严重，各月成交量均在30万平米以下，最高峰为3月份的27.69万平米。上半年市场相对较好，下半年市场告急，7-10月份成交量不断下降，至10月份仅不到13万平米，11月随着各项救市政策出台才又出现回升。2008年1-11月天津市二手住宅成交均价为5260元/平方米，与去年同期的4426元/平方米相比上涨18.85%。二手住宅市场成交量的萎缩却并没有阻挡价格的攀升，08年二手住宅各月均价跃升至5000元/平米以上，最高值为8月的5501元/平方米，最低值为10月的5008元/平方米。4、当地房地产企业运行状况2008年特别是下半年天津楼市的惨淡使得开发商都面临着前所未有的挑战，万科、富力、金地等企业项目都纷纷采取多种降价促销的策略以保持成交量的平稳，但预计上述公司今年业绩都有一定的下滑，本土开发商如红磡、天房等面对市场的下滑也纷纷采取措施积极调整销售策略，事实表明，部分开发商积极开始价格调整后能明显促进成交。而另一方面，2007年多家进驻天津市场“高价”拿地的开发商遇到了重大的挑战，周边在售项目价格与地块楼面价持平，因而首创、华润置地、华侨城等企业项目年内都无预期推出。保利、中海作为2007年进驻天津市场的品牌开发企业在2008年下半年推出天津首个项目，特别是保利上河雅颂的“逆市彪红”成为天津楼市这个“冬天”的焦点项目，区位优势、产品品质且价格适宜，项目开盘当月成交500余套，这也使得开发企业对天津楼市后市发展要重新思考。销售不佳、资金链紧张、后市预期看淡都使得年内天津土地市场表现平平，工业性用地占据土地成交量的主要份额，成交经营性地块多分布于远郊区县，众多地块都以底价成交，2007年地价高涨的环城四区在2008年已呈现明显的降幅。此轮市场调整都使得开发商态度变得保守谨慎，多数企业都明显放缓购置土地计划，少数企业如碧桂园则趁机以低价开始吸纳土地。2008年众多开发企业的融资、现金流问题突出，存货量消化仍需时日，一些仍有资金实力的开发企业将更多关注具有一定区位优势、中小规模的地块进行投资，特别是天津4、5、6号地铁开建，轨道交通沿线土地价值凸显。5、对2008年进行总结和对2009年进行展望2008年全年天津市商品住宅成交量为500万平米左右，同比减少50%，特别是下半年以来，市场成交情况持续恶化，消费者信心不足，10月以来区域价格开始深度调整，直接降价也由个别楼盘向区域内楼盘快速蔓延，而在各种利好政策刺激下，虽然11月以来市场情况较9-10月有一定的好转，但成交量、消费者信心全面回升仍需相当一段时间，价值回归成目前天津楼市的主旋律。目前，天津市场已呈现供大于求，预计2009年市场主要呈现以下特征：1、供应量放大，需求量难以同步放量。2008年市场存量房增大，而众多潜在供应项目面对此市场情况也纷纷推迟上市时间、计划，特别是保障性住房政策的推出预计09年住宅市场供应量持续放大。但受经济环境影响，特别是人们对于未来经济前景、收入预期不看好，市场信心难以恢复，市场成交量难以全面上升，且经过此轮调整人们对于房价、购房置业看法将更为理性，预测2009年市场成交情况仍不乐观。2、行业洗牌，开发商面临两极分化。天津市场开发商正经历前所未有的“冬天”，而且来得如此快、如此冷，07年市场大卖一片繁荣景象已不复存在。市场供大于求态势仍将持续至2009年，开发商销售压力巨大，受到资金链紧张影响，部分楼盘仍会坚持降价促销追求回款、现金流。行业调整期开发商面临“两极分化”，部分开发商在此轮调整中将会被淘汰。3、天津市场刚性需求仍客观存在，具有地段优势、较优产品品质、价格合理项目仍有市场。行业冬天也有“逆市飚红”项目，如10月开盘销售的保