天津市高档住宅市场报告目录天津市高档住宅市场研究报告1、天津市整体住宅市场分析前言：天津市住宅市场板块划分情况?城市核心居住区：和平商务区板块、五大道板块、老城厢板块、西广开板块、海河中心城区板块、新开路板块、海河下游板块、河西中心区板块?城市东部居住区：卫国道板块、张贵庄板块、津塘板块、东丽湖板块?城市南部居住区：水上公园板块、奥运板块、天塔体院北板块、梅江板块、梅江南板块、王兰庄板块、后梅江板块、东南板块、团泊湖板块?城市西部居住区：南开西部板块、华苑板块、西青大学城板块、西青中北镇板块、杨柳青中心区板块?城市北部居住区：河北中心区板块、红桥中心区板块、瑞景板块、北辰中心区板块、北辰双街板块、武清中心区板块、北部别墅区板块?滨海新区居住区：塘沽海洋开发区板块、塘沽中心区板块、开发区板块、紫云板块、响螺湾板块（一）整体供应情况1.土地市场供应情况A.04-06年我市土地市场供应情况据统计，2006年天津土地交易中心成交土地共49幅，土地成交面积总计350万平方米，土地成交金额98亿元。与2005年的140万平方米、46亿元的成交规模相比，2006年土地交易明显回升。但由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较2005年有所下降，平均每亩只有187万元，低于2005年的220万元。(数据来自：天津市土地交易中心2006年1成交地块网上公布情况)表1：土地出让总量年份出让面积（万平米）出让金额（亿元）平均每亩单价（万元）2004年7001421352005年140462202006年35098187B.2007年土地市场供应情况2007年，全年安排房地产新开工面积2100万平方米，同比增长10.5%；房地产累计施工面积达到4100万平方米，同比增长17%；房地产竣工面积1700万平方米，同比增长13%。按区域划分：2007年中心城区滨海三区其他区县新开工面积（万平1087421641米）竣工面积（万平米）1091301354按时间划分：上半年下半年新开工面积（万平米）10141135竣工面积（万平米）7119052007年计划新开工套型建筑面积90平方米以下的普通商品房和经济适用房1120万平方米，占住宅新开工总量的70%。其中，普通商品住宅820万平方米。全年开工建设经济适用房300万平方米，比2006年增加15%，竣工160万平方米。2.商品房市场供应状况A.2007年1-2月商品房供应量2表2：2007年1-2月商品房批准上市情况表数据来源：四方大泽07年1-2月份共批准预售许可证29个，批准预售套数为6288套，批准预售面积为63.08万平方米；其中，商品住宅共批准预售许可证27个，批准预售套数为6246套，批准预售面积为61.15万平方米。B.分布情况07年初批准预售面积各区分布均匀，市内六区占比最大。而六区中，和平区没有新的供应出现，而河西区仅有1个。这说明核心城区的土地供应在减少。数据来源：四方大泽市内六区近郊四区滨海三区远郊五区县3批准预售面积19.5413.8415.9013.80（万平米）所占比例30.98%21.94%25.21%21.87%3.需求情况07年1、2月随着春节的临近，商品住宅成交量逐步在下降，1月的成交套数为5561套，成交面积为62.05万平方米，成交面积环比上月下降28.48%；24月正式步入春节，商品住宅成交量大幅下降，成交套数仅为2512套，成交面积为28.97万平方米，环比上月分别下降54.83%和53.31%。从07年1-2月天津市商品住宅面积成交比重图来看，成交面积主要还是集中在市内六区，1、2月其共成交31.56万平方米，占比达到34%，比06年12月份的占比下降4个百分点，降幅最大；滨海三区成交面积占比也比06年12月下降3个百分点，成交面积仅为15.95万平方米；远郊五区县和近郊四区的成交面积虽下降了但占比却分别上涨了6个和1个百分点；天津商品住宅市场呈郊区发展的趋势进一步显现。数据来源：四方大泽07年1-2月由于受到春节的影响，天津各区域商品住宅成交量都大幅回落；市内六区成交面积为31.56万平方米，与06年同期相比下降22.88%；其中红桥区同比下降幅度最大达到60.54%，成交面积仅为1.48万平方米；河东区下降幅度紧随其二，成交面积为4.04万平方米，同比下降53.37%；南开区成交量虽然总成交量还是排第一为10.65万平方米，但其同比还是下降了29.59%；河西和河北的成交量比同期有所上涨，分别成交7.69万、4.00万平方米，同比分别上涨34.02%和15.48%。4.市场成交情况5A.总体市场成交情况表3：2007年1-2月份天津市各区商品住宅销售情况数据来源：四方大泽B.各居住区成交情况1)城市核心区核心区域包括：和平商务区板块、五大道板块、老城厢板块、西广开板块、海河中心城区板块、新开路板块、海河下游板块、河西中心区板块6数据来源：四方大泽老城厢板块成交活跃，1-2月板块成交面积达到4.66万平方米，均价为7983元/平方米，较06年底平均上涨了600元/平方米，成交面积居核心区各板块之首。其中，天津典型住宅项目---天津富力城成交套数达到269套，位居全市第二，成交面积为4.66万平方米，占板块总成交面积达到70.82%。虽然项目价格上调了500元/平方米，但交易情况非常良好。由此可见，市中心的高品质住宅市场需求强劲。五大道板块五大道板块内主打小户型产品楼盘持续热销，由于产品档次较高、总价较低颇受消费者青睐。该板块成交价格以8871元/平方米高居核心区之首。该板块小户型产品的典型住宅项目为——诚基中心。海河中心区板块7数据来源：四方大泽天津政府对海河的全面改造，催生了诸多河景项目。海河中心区板块内百丽城堡、海河大道等项目都取得了较好的销售业绩，板块07年1-2月份的成交面积为1.32万平方米，成交均价达到7957元/平方米。位于三岔河口泰达城内的城市中心河景住宅项目万通上游国际即将于4月开盘，项目总建筑面积为28万平米，建筑类别为高层、别墅，板块价格将依然高位运行。老城厢板块数据来源：四方大泽8板块内目前在售楼盘主要有六个，大多定位于高端住宅，整体档次较高，产品形态多样。07年1-2月成交366套，成交面积为4.66万平方米，均价达到8563元/平方米。典型住宅项目天津富力城尽管1月底项目单价上涨500-700元/平方米，但市场依然热销。1-2月共实现269套、3.30万平方米销售面积、2.70亿元销售金额的销售业绩，其销售金额列居全市商品住宅成交额第一，成交套数位于第二。西广开板块数据来源：四方大泽板块内在售项目较多，且以大规模中高档住宅为主，受到中国传统春节假期影响，1-2月板块整体成交量有所下降，成交1.85万平方米，成交价格为7225元/平方米。典型住宅项目格调春天自2005年10月开盘以来，销售情况较为稳定且占据板块成交量主体。07年1-2月份项目成交92套，实现1.22万平方米的销售面积，占板块总成交量的65.95%。格调春天成交均价一直略高于板块平均水平，1-2月间成交均价达到7500元/平方米。新开路板块9数据来源：四方大泽板块内目前在售楼盘主要有两个，都集中在新开路附近。项目容积率相对比较高，多以高层、小高层为主，板块周边配套设施齐全。07年1-2月整个板块成交面积为1.05万平方米，成交均价为7344元/平方米。典型住宅项目海河新天地开盘以来成交量占据新开路板块主体，项目整体的高端定位进一步提升了板块的区域价值。06年所推出的一、二期产品销售速度较快，07年1-2月间前期产品进入销售尾声，共实现0.75万平方米的销售面积，占板块总体71.4%，成交均价为7810元/平方米，高出板块均价将近500元/平方米。目前，海河新天地三期已开盘，未来必将拉动板块成交量的大幅上升。2)城市南部居住区数据来源：四方大泽101-2月间，南部居住板块中东南、奥运、梅江板块成交面积位居前列，分别为3.33、2.97、2.88万平方米。从成交价格看，梅江南板块价格较高，达到8435元/平方米，而成交量较大的奥运、梅江板块价格则较为稳定，为7200元/平方米。东南板块内，低密度多层住宅性价比较高，1-2月成交均价在5163元/平方米，较2006年底小幅上涨。东南板块数据来源：四方大泽东南板块发展势头强劲，1-2月普通住宅成交达218套，其中近40%都来自于红磡领世郡的洋房组团。板块内目前在售楼盘主要有四个，建筑规模较大，产品多以洋房、别墅为主。07年1-2月份板块成交239套，成交面积为3.33万平方米，成交均价达到6079元/平方米。典型住宅项目红磡领世郡2007年以来，洋房、别墅价格均有所上调，其中洋房成交均价由1月的5784元/平方米上涨至2月的6047元/平方米。1月项目别墅、洋房分别成交17套、54套，受春节影响，2月成交量均有下滑。07年1-2月洋房共成交83套，别墅21套。奥运、梅江板块11奥运、梅江板块发展水平相当，多个楼盘销售情况已比较稳定，其中奥运板块内时代奥城成交面积占比达40.74%，梅江板块成交量则主要来自海逸长洲，成交面积达到2.13万平方米。3)城市北部居住区数据来源：四方大泽区域内，瑞景板块经济适用房放量，其他各板块成交情况较为平均，成交面积在1-1.5万平方米。1-2月间瑞景板块内经济适用房交易量大幅增加，带动板块成交面积达到4.64万平方米，其中经济适用房占比80.39%，商品住宅项目如天津典型住宅项目---首创宝翠花都二期即将入市，总供应体量将达到14万平方米，且全部为90平米以下小户型。其他北部几居住板块成交量都较为接