序言10月28日，这是让我们永远铭记的一天，一群揣着无尽勇气和梦想的有志青年，终于踏上漳州这块热血土地。房地产市场瞬息万变，要做好一个项目就必须准确明晰地把握当地市场，深刻透彻地了解当地购房者的消费习惯，真正做到有的放矢，务求一击即中！风尘仆仆，感慨万千！我们这一群认真的工作狂，每天废寝忘食只为了缩短与这座城市的距离，为了聆听这块热土的呼吸。。。。。。我坚信一句至理名言“付出和回报是成正比的”。不过我们知道，这些只是这座美丽城市的一层轻纱。我们愿意以多年房地产策划销售的经验和专业力量全力以赴，我们坚信她最终必将臣服于我们的怀中。2目录第一部分城市概况1.1城市概论1.1.1漳州概况漳州市位于北纬23.6—25度，东经117—118度，地处福建东南沿海，毗邻厦门、汕头两个经济特区，与台湾隔海相望，是福建最南端的一个地级市，全市土地面积1.26万平方公里，海域面积1.86万平方公里，总人口472万人，其中市区建成区面积34平方公里，常住人口34万人。漳州是个依山傍海、有江、有平原的富庶宝地，自然条件优越，农业基础较好。全市拥有耕地面积250万亩，山地1230万亩，内陆水域、浅海滩涂180万亩。海岸线680公里，有众多天然良港，招银港区、古雷港区和东山港区都是深水港湾，多处可供建设10万吨级以上泊位码头。全省第二大江—一九龙江横贯全境。漳州平原是全省最大的冲积平原，属亚热带季风性湿润气候，年降雨量1500毫米左右，平均气温21℃，无霜期达330天，是个天然“大温室”，四季常青，物产丰富，素有“鱼米花果之乡”的美称。1.1.2行政区域辖区总面积126万平方公里，其中市区面积40平方公里，城市建成区面积20平方公里。现辖芗城区、龙文区、漳浦县、云霄县、诏安县、东山县、平和县、南靖县、华安县、长泰县等2个区8个县，有120个乡、镇、街道，代管龙海市。1.1.3历史沿革漳州具有悠久的历史。唐武后垂拱（685-688年）以前，这个地方还没有建制。秦汉时只在闽粤通道的盘陀岭设蒲葵关；晋代初年在梁山下建绥安县；梁天监（502-519年）年间在荆城（今靖城）建兰水县；梁大同六年（公元504年）在九龙江畔建置龙溪县；隋开皇十二年（公元592年），并绥安，兰水入龙溪县。唐高宗总章（668-760年）年间，因旁有一水叫"漳江"，所以叫"漳州"。同时，在绥安故地设置漳浦县。开元四年（公元716年）漳州治移到李澳川（今漳浦县城），到贞元二年（公元786年），又迁往龙溪（今漳州芗城区），改称漳州郡。元代改称漳州路，明清两代称漳州府；民国初年并为汀漳龙道；1934年改为福建省第五行政区；1949年中华人民共和国成立后，改为福建省第六行政区，又叫龙溪专区；1969年改为龙溪地区。1985年7月实行"地改市、市管县"行政体制，原来的龙溪地区改为漳州市。1993年6月，龙海撤县建市（县级市）1997年1月，龙海市、芗城区各划出一部分辖区成立龙文区。漳州市遂辖八县一市二区，即漳浦、云霄、东山、诏安、平和、南靖、华安、长泰县和龙海市、芗城区、龙文区。1.1.4旅游环境目前，漳州市已拥有国家4A级旅游区5个、全国农业旅游示范点3个、全国重点文物保护单位23处、国家级森林公园4个、国家级自然保护区2个、国家级地质公园1个；拥有国际、国内旅行社41家；星级酒店24家。优美的旅游环境、独特的旅游资源、完善的旅游基础设施、成龙配套的旅游服务体系，使漳州正日益成为海峡西岸旅游的黄金福地。51.1.5教育文化在教育方面，漳州有非常多的小学和中学，有漳州实验小学、漳州巷口中心小学、漳州西桥小学、漳州华侨中学、漳州一中、漳州四中、漳州八中、景山中学等，另外，也有厦门大学漳州分校、漳州师范大学等各大专院校，教育系统已经比较完善。在文化方面，新华书店、图书馆、博物馆、电影院也一应俱全。1.1.6商业环境近几年来，沃尔玛、家乐福、麦德隆、好又多等国内外大卖场纷纷对漳州市场进行考察，对于漳州的商业前景极为看好。去年，世界500强企业沃尔玛超市落户漳州，周边的商业地产迅速涨价。此时，以沃尔玛为主力店的嘉信茂广场所带来的不仅仅是SHOPINGMALL的新购物业态，更是带动了其周围整个商圈的人气、商机以及资金流。漳州人过去只喜欢逛小店铺，也不喜欢上高楼购物，因此大商场较难生存。现在漳州人不仅不排斥各种大商场，而且享受到了这种购物乐趣。人们购物观念的改变也进一步促进了商业的繁荣。目前漳州已有外来的新华都、中闽百汇和本土的芗客隆、吉马、信义超市等卖场。对于漳州而言，新型零售业态，以沃尔玛为主力店的漳州嘉信茂SHOPPINGMALL广场的进驻，在为漳州的零售业发展注入新的动力的同时，也给本土卖场带来极大的竞争。明发商业广场将落址新行政中心东侧，定位为全国最大的城市中心区域大型商业购物中心之一，包含星级酒店、商业广场等设施，将从商业版图到生活方式等方面彻底改变漳州东部新区的城市面貌。据预测，未来明发商业广场所带来的巨大人流与商机，将与沃尔玛一起成为漳州新的商业核心。1.2城市规划1.2.1城市建设随着厦门、泉州、漳州、龙岩四地正式缔结城市联盟，作为海峡西岸经济区核心城市之一的漳州，正在加快城市建设的步伐，紧随海西浪潮的激流勇进。目前，市政广场、徐竹初博物馆、市青少年活动中心、漳州一中分校、试验幼儿园等一批科教文卫项目陆续投入使用，漳州市第二实验小学建设的新的教学大楼，深化区域内科教兴研长远发展，市交警指挥中心、国际会展城、交通指挥中心等一批市政项目陆续到位，两座五星级高档酒店即将在水仙大街两侧开工，具有南亚热带风光的江滨公园、湿地公园也将动工兴建，日可发送旅客1万人次的市汽车客运中心站和日处理10万吨的漳州污水处理厂已然启用，日供水15万吨的漳州第二自来水厂直供新区，8家入驻的金融机构提供了优质的经营服务，5大通信网络快速便捷，城东新区市政体系、便民体系、人居环境日渐完善，各板块的区域功能和空间结构的也将进一步优化，加上“东进”战略步伐加快，该版块成为漳州第二城市中心将不在遥远。61.2.2漳州城市发展规划1.2.2.1总体城市规划A.近期城市发展目标推进区域协调发展，进一步提升中心城区在海峡西岸经济区中的地位。实现城市发展空间的战略拓展与整合，做大做强中心城市，提升城市整体建设标准与质量。完善城市基础设施建设，建立城市综合交通运输体系。B.城市规模人口规模：50万人用地规模：50平方公里C.城市发展方向龙文区重点发展迎宾路以南区域，局部向迎宾路以北拓展，芗城区重点向西发展，桥南片区以南山景区为核心，向东发展。1.2.2.2近期建设规划目标及规模A.生态城市是目标追求的前提生态文明是一个国家或地区经济社会可持续发展的基础条件。生态城市是联合国教科文组织发起的“人与生物圈”计划研究过程中提出的一个概念，是指一定地域空间内人与自然系统和谐、持续发展的人类住区。目前,生态城市已经成为最吸引人们向往意向的最重要城市品位标志，因此漳州把建设生态城市定位为漳州城市发展目标追求的前提。B.工贸城市是目标实现的支柱工业和贸易等服务业发育不足目前是漳州经济社会发展的弱项。漳州居民较浓的“小富则安”这种小农经济保守观念导致漳州二、三产业尤其是工业发展滞后，国民经济结构欠优，经济发展不快。因此，漳州的城市发展目标立足于大力发展二、三产业，不断拓展工业和贸易等服务产业的规模，努力提高发展水平。近年来，漳州市的工业增长速度一直位居全省前列，尤其规模工业连续二年增长速度全省第一。在工业快速增长的拉动下，工业立市的积极效应不断显现。因此，为改变漳州相对落后的困难局面，政府把打造发达的工贸城市是建设生态工贸港口城市总体目标的支柱。通过加快新型工业化发展步伐全力打造强大的工贸城市，以扎实推进生态工贸港口城市总体发展目标的实现。C.港口城市是目标实现的加速器。港口经济是一种以优良的港口为枢纽，以加工贸易主导型产业为主攻目标，以临港工业和第三产业为支柱，带动整个区域经济社会快速发展的经济模式。漳州市港口优势十分突显，充分利用漳州优良海域地段，开发建设港口，发展临港工业和服务业，是漳州经济腾飞的最大优势之一。目前，漳州正充分利用和保护得天独厚的港口资源，进一步完善港口布局发展规划，大力发展融工业、运输、仓储、加工贸易、保税、自由贸易、物流配送、展览销售服务、环境保护等于一体的港口经济。通过打造漳州港口城市，就能够从更高层次、以更快的速度推进工贸城市建设。因此，建设港口城市是漳州加快实现生态工贸港口城市总体目标的加速器。D.东部将成为漳州第二城市中心7漳州东部新城区位于九龙大道以东，九龙江西溪以北，包括东部新中心区、商贸物流区和江滨观光区三个部分，总面积约126平方公里。其中东部新中心区处于未来城市构架的几何中心，将与以芗城区政府为核心的老城区一起，形成“一城二心”的总体空间格局，是城市向东发展过程中最为重要和相对完整的一个区域，规划居住人口约18万人。根据市委、市政府打造漳州作为海峡西岸经济区宜居城市发展的规划要求，该区域将建设成为集商务、会展、行政、文化、居住等多种功能于一体的重要城区，成为富有闽南城市特色，基础设施完备，生态良好的现代化新城区，成为漳州对台重要的形象展示窗口。1.2.2.3重点发展区域和重点改造区域A.重点发展区域龙文区：5.3平方公里的新城市中心区；龙文南路以东龙文区政府为中心的区级行政中心区；沿水仙大街布置的市级公共服务配套设施；八号路两侧商业物流配送中心；水仙大街南侧至建元路的居住用地，迎宾路以北、龙文北路两侧综合用地、蓝田工业区东北侧用地，龙文工业区龙文北路两侧用地。芗城区：金峰路两侧居住用地；西洋坪路两侧的高校园区、体育中心；零号路两侧、群裕