霞浦县房地产市场调研报告报告单位：天知地产营销·市场部报告时间：二00八年五月第一章、霞浦县城概况第一节、霞浦县城概况分析1、土地面积大，人口数量大，县区人口小，城市发展有待提升。?霞浦县面积为1716平方公里，居宁德区域第三位。?霞浦县户籍人口为51.82万人，居宁德区域第三位。?霞浦县县区常驻人口约为10万人，城市化程度为45.3%，按照国际上城市化发展趋势，城市化水平在30%以下为城市缓慢发展阶段，城市化水平在30-70%为城市发展快速阶段，70%以上为成熟阶段。?因此，未来3-5年内，霞浦县城镇化的快速发展为房地产发展铺垫了一定的基础。2、优势资源众多，临海资源丰富。?拥有天然深水港岸线42公里，可建万吨级以上泊位130多个，具备建设大型深水港口的战略优势?三沙港距台湾省基隆港仅126海里，两岸交往十分频繁，是福建省最早设立的对台口岸之一3、自然环境良好，人文底蕴深厚?“海国桃源”之称的国家级风景区——杨家溪、日本空海大师“入唐漂着地”——赤岸及沿海天然沙滩、岛屿、港湾，积蓄着十分广阔的开发前景。?有着1700多年的建县历史，同时还是闽东苏区山海红色旅游的重要一站。第二节、霞浦县宏观经济发展分析1、以第三产业为主导，第一产业为居民收入的主要来源。?在霞浦的产业比重中，第三产业为主导产业，其次是第一产业。?第一产业的农林牧渔业的人均产值居宁德区域第一位，为霞浦居民收入的主要来源。?第二产业比重较低，相关产业链建设不完整2、产业调整不合理，支柱产业易受自然灾害和季节性的影响。?农林牧渔业和旅游商贸业为霞浦县的支柱型产业?霞浦的支柱产业易受自然灾害和季节性的影响，如05、06年均在一定程度上受到了台风的影响?第一产业比重过大，缺少第二产业的支持。3、当地居民收入平缓，未来一段时间内房价上升有空间很小?按照霞浦县统计局公布的数据，人均可支配收入约11306元/人·年；家庭年可支配收入（11306）×（3人/户）=约3.4万元/户·年；?目前霞浦县住宅均价为：约3600元/㎡，住宅平均面积为：120㎡/套；平均套总价为43万元/套，房价收入比为：12：1，很明显房价，从房价上看，霞浦县房地产基本饱和，按照中国城市房地产发展状况看，房价收入比在10-12:1为正常水平，可以预测，霞浦的房价增长空间不大。4、回流资金量大，带动霞浦消费和房地产快速发展。?多数下属乡镇居民外出工作是霞浦县存在的普遍现象?不完全统计，霞浦全县每年由外出工作居民带回的资金量在6-8个亿。?回流大量资金量，刺激并带动霞浦消费和房地产快速发展第三节、霞浦县发展规划分析1、以海峡西岸经济区东北翼港口城市为其规划战略构想。2、以未来滨海“港口城市”为定位。3、以“东扩、南移、临海”为城市发展发向。4、从城区的发展的来看，未来城市东部依然是房地产开发和发展的热点。5、霞浦城区的建设主要集中在福宁大道两侧，内部城区的建设略现杂乱。6、政府的规划执行力度不够，多数建设多为面子工程。第二章、霞浦县城房地产发展分析第一节、霞浦县房地产发展历程1.霞浦的房地产开发起步较早，早在1996年就出现了第一个以商品房出现的项目“龙首花园”。2.在1996-2002此期间，开发的项目多为集资和榴房为主的项目，其中有少量榴房和商品房混合开发的项目。3.自2002年以后，随着县中心可供开发地块的减少，霞浦开始转向城市东部新城的规划和开发。在此期间，“福宁新城”的开发和销售，成为城市东向开发的转折点。4.2002-2004年之间，金海湾以百亩大盘的开发，带动周边数个中小型项目的开发，使得城市东部的开发上到了一个小高潮。在此期间，多数的购房者以投资客为主。5.2005年以后，乡镇等自住型购房群体逐渐成为霞浦购房的主力群体，但炒房等投资现象在07年上半年之前依然十分火爆，而其房地产的发展品质在此期间有了较大提升。6、2007年下半年到2008年上半年，随着国家的宏观调控的加强如“第二套商品房贷款”规定和银行的多次加息，导致霞浦县炒房者和外地的投资客逐渐推出市场，霞浦县住宅成交量急剧下降，最终霞浦县市场房价维持在07年底的市场价格。第二节、霞浦县房地产投资发展年份2005年2006年2007年霞浦房地产投资固定资产投资(万元)143087116256169634房地产投资（万元）259122830643223房地产占固定资产投资比例18.11%24.35%25.34%（%）分析：?近2年来，房地产投资额呈逐年上升的趋势，其占固定资产投资的比例不断上升。?这说明霞浦目前房地产市场正在不断的快速发展，市场的竞争也更加的剧烈。·第三节、霞浦县商品房销售去化项目名称目前在售剩余量预计08年下半年未来供应量（㎡）待推量（㎡）海滨城市花园约1.1万约4.2万约6.3万万豪经典世家约3.5万约2.5万约6万分析:目前霞浦县可销售面积:9.8万阳光城/约2.6万约16万预计08年下半年即将推出面积:23.4锦秀山河/约1.1万约1.1万万未来1-2年市场总供应量:56.3万家缘·新天地约0.4万/约0.4万王龙名城约1.1万/约1.1万亿顺尚都约2.2万/约2.2万景缘居约1万/约1万霞辉名城/约1.9万约10万福宁新村约0.5万2005-2008年霞浦县商/约0.5品住宅价格走万势长溪蓝庭/约5万约5万3800锦绣山河/约1.1万约1.1万约3700360033003600约5万约5万约九龙商业街3400/约23.4万约56.3万合计3200约9.8万约280030002800约2500第四节、霞浦县价格走势26002400约20002200200018002005年低2006年底07年初07年中07年底08年年初分析：?从05年开始，霞浦房产开发形势看好，在07年第三季度达到一个高潮。据不完全统计，07年一年中，霞浦房价上涨了约1000元/㎡。目前霞浦多层的均价格在3200-3500/㎡之间，小高层的均价在3500-3800元/㎡，高层的均价在3600－3800/㎡。第三章、霞浦县楼盘产品供给市场分析第一节、霞浦县住宅分布情况目前霞浦的商品房分布主要集中在城东的东兴社区第二节、各物业类型产品分析霞浦2007年在售项目物业类型比例（单位：套）从物业类型来看，霞浦市区物业类型的供应量，多层产品居多，占比例的45%33%45%但实际市场中，由于多层去化量快，小高层走势慢，导致霞浦大多数的楼盘多22%以一小部分多层和高层为主。多层小高层高层1、多层产品?价位区分：目前市中心多层产品较少，价格一般在3200-3500/㎡之间?各档次市场比例：多数楼盘多为中低档次项目，市场供应量较为集中，基本上全部集中在城东板块；?产品特征：多数项目为多层、小高层的混合式社区；?分布区域：城东板块以海滨城市花园为代表，供应量占现阶段霞浦县多层产品的绝大多数；?发展趋势：市中心建设用地有限，多层产品已经停止供应，未来少量的多层产品的供应将全部集中在城东板块；多层产品一直是中低端客群追捧的对象，随着其供应量的不断缩减，其产品将逐渐稀缺。由于目前该类型产品的档次还较低，随着房地产开发水平的提高，市场细分将逐渐明显，会出现普通多层、花园洋房等不同档次、不同类型的产品形式。2、小高层产品?价位区分：目前霞浦市场上小高层产品的绝大部分供应集中在城东板块价格范围在3500-3800元/平米,市中心只有两个小项目如：家缘新天地的剩余一栋16层的中高层以及即将推出的锦绣山河，均价在3600以上。?各档次市场比例：市场上此类产品的分布主要集中在城东板块，未来在城西板块中也有少部分小高层产品供应如锦绣山河以及长溪蓝庭.由于城东板块是未来霞浦县的发展热点，且未开发土地量相对较多，且城区其他区域除2-3个规模很小的项目外,其余楼盘均集中在城东区域，故未来市场小高层的供应将集中在城东板块.?产品特征：整个霞浦县各个小高层项目的开发水平大体相当；规模较小，只有简单的或没有社区生活配套，除本案阳光城以及景缘居项目外,都是和多层产品混合的社区.由于项目所在的位置及周边环境是属于新发展的区域,楼盘的品质成为周边项目主要竞争的方向。?发展趋势：霞浦县高档小高层项目目前是个市场空白，由于小高层作为多层产品到高层产品的过渡,兼顾两种产品的各自优势,随着未来市场的发展,城区可供开发土地的减少,小高层产品的供应将会逐渐增加.在未来市场中,如何对小高层产品进行定位以及产品的优化,将是各个开发商需要考虑的首要问题.随着市中心可供开发土地逐渐减少，且整个城市将逐渐向东发展,霞浦县的购房客群已完全接受了城东板块，而城东赤岸大道以东还有较多的土地尚未开发,小高层作为性价比较高的产品，更容易被中端客群所接受，拥有较广的市场接受基础。4、高层产品?价位区分：目前在售高层产品全部集中在城东板块,价格基本上在3600－3800/㎡。?各档次市场比例：市场上此类产品的分布集中在万豪房地产开发的项目,位于长溪路一带.而未来新行政中心附近的本案和阳光城为纯高层项目,另外海滨城市花园的A区规划为5栋高层,万豪华庭也有规划3栋高层。可以预见到在未来霞浦城东板块中,高层产品将占很大的比例.?产品特征：由于开发时间的不同,整个霞浦县的高层项目的开发水平有较大的差异，最早开发的万豪名仕,万豪世家的高层产品形式较为单一,社区规模小,缺乏相应的社区配套.而即将推出的阳光城以及本案等新的高层项目,在社区的景观规划配套上相对齐全,其综合的项目品质也较好.?分布区域：多数集中在霞浦县未来新行政中心附近；?发展趋势：霞浦县的高层项目在现阶段的供应量较多，面积相对合理,但户型结构较为单一.随着未来市场的发展，户型产品将会随着消费者的需求得到改进，而供