厦门商业市场调查2007-6-4“目前，厦门市平均每千人拥有商业网点16.3个，人均商业面积约1.28平方米，是全国平均水平的5倍。”——————————厦门市商贸流通业发展报告（2005—2006）一、厦门宏观商业1997年以前，厦门的商业、零售业处于启蒙阶段，主要集中在中山路也是当时仅有的商圈里面。随着火车站世贸商城和江头SM的崛起，厦门商业迎来了MALL时代。两大市级商圈也应孕而生。东部开发、北部建设，莲前以及寨上商圈等次级商圈也随之而生。基本完成了厦门岛内的商业布点。供给及消化：不温不火，每年的供给及消化量基本持平、市场存量不断增大2001-2006年厦门商业预售及消化量1401201008060402002001年2003年2005年目前市场存量预销面积（万平）销售面积（万平）早期的商业都是以独立店铺的形式存在，2001年底SM城市广场开业和2002年5月世贸商城的正式营业。厦门出现了盒子型的所谓的MALL。随着市场需求的不断增大以及这两个项目的成功运营。更多的开发商坚信这等商机不容错过。没落的中山路商圈再度崛起，名汇广场、南中大地广场、老虎城、中华城等相继发威，市场供应量近40万平。火车站商圈锐势不减，明发商业广场这商业航母浮出水面。莲前的加州商业广场和瑞景商业广场快速填补了东部的商业空白，闽南古镇更是将在寨上打造50万平米的公共商业项目，即将完成岛内的商业覆盖。销售：价格稳中有升2001-2006厦门商业地产成交均价137171400011751101381200086251000078007464800060004000200002001年2002年2003年2004年2005年2006年2001年2002年2003年2004年2005年2006年开发量虽然是不断放大，但成交均价却不是和和市场供应量成正比无限上升。2001-2004的商业空置面积年平均30万平米。至今，市场存量高达140万平米。市场需求理性以及消化速度慢是销售价格没有一路高歌的直接因素。究其根源还是经营者跟不上消费者；开发商跟不上经营者；政府规划指导跟不上开发商的原因。四者矛盾难以调和导致商业地产状况不甚理想。销售现状：纯商业地产销售缓慢，社区型商业发展成趋势?商业地产开发气势波澜壮阔，商城建设触角向城市各地带延伸?商业量增、价涨，市场竞争激烈?投资理性，消化速度缓慢?复合型商业形态主导市场，主题性商业街区异军突起?商业发展趋势避免业态同质化，追求定位个性化?在营项目的经营状况不是很理想当MALL在一个城市基本饱和的时候，社区型商业就成为一种趋势。截止目前，厦门商业销售状况不是很理想。商业供应量过大、售价过高、在营的商业项目的经营情况不容乐观是导致现阶段商业地产滞销的主要原因。明发商业广场04年预售至今近3年45.62%的成交比例，以及名汇铜锣湾广场05年预售至今2年多31.18%的成交比例可见一般。由于两个项目的售价均较高，按年回报率8%的保守估算，明发和名汇沿街店面的租金达500-700元/平·月。而商场里面的租金最高也达到300-400元/平·月。之所以两大MALL经营惨淡，可见一斑。岛内其他在售商业项目的成交情况基本相同。中山路商圈、莲前商圈的商业项目的成交量均不超过35%。项目比之下社区型商业的销售业绩相对良好！截止2007.6.6项目名称商业面积成交均价成交比例明发商业广场2141372483345.62%名汇铜锣湾广场562213399231.18南中大地广场494104365710%瑞景商业广场596461932631%VS楼盘名称商业面积（平）所占比例成交均价（元/销售比例平）故宫裕景5487.078%1813855.5%中铁·财富港湾9617.289%0假日·香港广场5447.707%48971.6912%禾祥首府1667.515%39089100%源昌商业中心1737.159%4012192.5%大唐I期G栋2421.8615%0九龙城5582.7414%2748926%白领公馆2410.0612%20862.4527%翡翠城400011%1.4万-3.3万南湖中祥大厦7870.626%30281.0639%米兰时尚4885.736%1652161.37%国际文化大厦8161.1622%17278.9676.83%复兴世纪429717%0?登记的成交均价并无明显的差别，但大型商业项目的个别单价奇高，可达10万元/平?社区商业消化速度相对大型商业项目要快?位于成熟商圈中心附近的底商的消化速度相对要比商圈外的社区型商业慢综上：?厦门商业体量巨大?商业发展走向成熟?销售状况不甚理想?社区型商业成为一种趋势二、厦门主要主辅商圈概况主商圈：中山路商圈主要特点：?位居厦门商业龙头地位，经历了繁华——没落——再崛起的变故是目前厦门商业地产最活跃、最集中的区域?走差异化经营的发展之路?主题商场、专业市场、及综合娱乐的新型综合商业结构全方位颠覆和取代旧有的传统模式?交通与停车是制约其发展的重要瓶颈代表项目楼盘名称规划推广特点销售情况建筑业态南中大地建筑层数共有七层规划有五大业态：十年平均回报率8%住宅：总264套广场地下二层为停车场Outlets（奥特莱主要借助整个区域已售均价：1.2万/m?商业面积可停泊400—500斯品牌折扣中心）、辆车，地上一层至美食天地、中山路的总体优势及已招总建面：13,514.1049409m?五层为商业用途，步行街配套停车场、主力店大做文章；m?约6万平方米，其休闲会馆酒店、流中酒店式公寓面积行时尚精品店。房车展亮相；成交比例：27.4%1万多平方米获得“2006中国投资价值十大名盘”商场：781套的商业地产项目已售均价：4.35万/m?总建面：49,409.92m?成交比例：7.3%老虎城“老虎城”共两幢定位“女性主题商低调入世，没有过住宅：总130套商业面积建筑，其中地下2城”将引入台湾最多的宣传和明确的总建面：5182.5m?层，地上6层，裙大的女性用品主题定位给人以神秘的15667m?楼为地上3层，裙百货商场“美华期待；已售均价：1.05万/楼和主楼的负1层泰”。采用来雅百对外的窗口就只有m?至地上3层规划为货式的管理。地下商场，主楼地上一层以餐饮精品家现场售楼处。成交比例：100%4-6层则规划为住居为主，地上1层宅和酒店公寓。面以女鞋高档精品为积为33-114平方主，2层品牌服饰，商场：398套米不等。3层以运动街边服总建面：15667.08m?饰为主。已售均价：6万/m?1F租金300-500元/平2F、3F110-150元/平名汇铜锣商业部分共5层，项目融生活、商务、3年8％的返租形式住宅：总436套湾广场住宅9层。具南洋娱乐、餐饮、休闲、开盘前报纸软文以总建面：22044.86m?商业面积与欧陆建筑的典雅购物、旅游于，由端庄；三个休闲广一体世界知名的商及硬广告的狂轰滥已售均价：6845元/56221m?场、四大主题街区业管家“世邦魏理炸m?街区景观。广场设士”担纲管理操作有6部垂直客梯、2成交比例：100%部全透明景观梯、3活动营销：中秋博部客货两用梯、51部电扶梯。饼、开街大典系列活商场：1194套动、泉厦灯谜争霸赛总建面：56221.56m?等。已售均价：3.4万/m?成交比例：30.6%中华城多元化的商业空间整合大型卖场、精06年亮相人居展和未售商业面积“中华城”将以保品百货、数码电器、房车展留的古建筑为轴心星级影院、娱乐中160000m?购建大型休闲广场心。形成以旅游、购并斥巨资打造长达物、餐饮娱乐、休闲、目前仍以硬广告宣150米室内音乐喷品读等功能为一体，传为主，由于工程泉和福建首座国际原生态概念的商业标准的真冰滑冰场中心。未达到预售许可，注重传承与发展并还没有大规模的媒行体轰炸。火车站莲坂商圈主要特点：?老市区商业核心，商业地位及经营状况如日中天?地段显赫、交通枢纽、人流如织?火车站为年轻时尚，主题个性的商业定位?莲坂是一站式的消费中心?结合购物、旅游、休闲、娱乐形成体验式消费代表项目楼盘名称规划推广特点销售情况建筑业态明发商业建筑面积超40万平，以旅游、购物、娱乐、活动营销：截止目前，销售45.62%广场100多条主题步行休闲为主导，涵盖嘉年华游圆活动；成交均价24833元/平商业面积街。地下一层家乐福酒店、餐饮、文化多和威尼斯特色水街种功能。新世界百主力店礼包狂欢送；40万m?中心广场为环球风货、百安居住、法国广场运动节；租金情况味古船餐厅等由五家乐福的主力店皆大主题区构成。已开业！巨星演唱会；按售价推8%（沿街2004CIHAF“中国房500、600、里面100、200）地产优秀商业地产”百源双玺地下商业街将设立预计以精品和服装尚未进行大规模的尚未销售商业面积十个出口。每个出口为主打。市场宣传，只在网（地下2都设自动扶梯方便络上以及项目围墙行人上下；而地下打出形象广告万）通道和商业街以及十个出口将周边各大商城以及火车站、长途汽车站、公交站。罗宾森广该项目2幢31、1幢集商场、公寓、酒店、事件营销：签约乐尚未销售场30层，整个项目分餐饮、休闲为一体购商业面积两期建设。的高级商务综合区一期功能为商场、7万多大卖场、餐饮、电影院、地下车库和高级公寓禹洲·世贸尚未有明确说法活动营销：案名征尚未销售国际集、亮相投洽会、房商业面积车展、“我爱我家”绘画摄影比赛；5万多市中心小户型住宅带户口大力宣传翡翠城商业部分全部为沿未明确定位，尚未在一些路牌上面登销售价格在1.4万-3.34千多街店面，部分外街，决定销售和自营的出商业形象。投资热万/平之间部分内街，层高在比例，目前正待推线，无过多宣传。3.3米左右广，为