2007年桂林房地产市场总结第一章市场研究篇一、桂林宏观经济环境1.1、桂林经济发展取得新成就1.1.1、桂林国内生产总值发展喜人近年桂林GDP增长可谓是芝麻开花节节高，2000年GDP为300.83亿元，到了2005年已经飙升到536.92亿元，年均增长率10.9%。2006年更是直突600亿元，达到619亿元,同比增长15.3%。GDP的快速增长为房地产投资发展提供了强大的经济基础。1.1.2、全社会固定资产投资强劲增长单位:亿元2000年-2006年桂林全社会固定资产投资对比300260.87250198.74200146.9150110.6488.5197.410079.235002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2006年在全国重点扼制固定资产过热增长的多项调控政策影响下，全年固定资产投资累计达到了260.87亿元，同比增长31.3%，在良好的投资环境下，投资热情依然难以抵挡。1.1.3、旅游业持续蓬勃发展12007年桂林房地产市场总结桂林近年旅游接待情况16001337.9514001205.081095.81111.4312001009.22936.371000854.2980060040020095.293.398.4344.5680.77100.0911002000年2001旅年游人数2002(万人)年2003国年外游客20(万人04年)2005年2006年近年旅游收入情况8068.7557.956050.1445.1245.8749.334034.3420.9718.8717.4118.5215.6219.19208.9402000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年旅游收入(亿元)国外旅游收入(亿元)从旅游接待人数看，近三年来，国外游客分别占接待游客总量7%、8%、9%，呈小幅稳步增长态势。2005年以来，桂林人均接待外国游客量居全国第一，突显国际旅游名城地位。在国外游客来源方面，2006年接待外国游客110.62万人，其中东盟十国游客15.46万人、港澳游客8.53万人、台湾游客34.44万人、其它国家60.71万人，同比涨幅分别为-3.3%、13.7%、1.2%、15.2%。1.1.4、居民收入持续增加22007年桂林房地产市场总结单位:元桂林近年居民收入情况120001071398891000089888246754878518000699760004000200002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年随着桂林经济的良性全面发展，居民收入水平也在逐步提高。近三年来，城镇居民收入更是保持在10%左右的增长幅度。据统计局相关数据显示，2006年桂林市城镇居民收入10713元，同比增长14%，高出全区平均水平814元；比南宁市高出520元，比柳州市低289元，处于全区较高的收入水平。1.2、城市建设步伐加快，投资环境居全国41位“十五”发展以来，桂林加快了产业结构的调整，加快城市基础设施建设和投资环境的改造，加大路网建设，提高城市投资竞争力。桂林国际会展中心、桂林体育中心等城市文化配套工程的投入使用，带动了居民的居住质量提高。而利用城市环城水系靓化工程建设的“两江四湖”黄金水道，更是极大的提升了桂林的城市形象和旅游名气。南洲湾大桥及万福路城市快速环道开通,桂林至梧州高速公路的建成，将大大缩短桂林至珠江三角洲和港澳地区的距离，加快桂林大城市发展步伐。世界银行和国家信息中心公布的中国120个城市投资环境的评价报告中，桂林城市投资环境排名第41位，在广西三个入选城市中排名最高，南32007年桂林房地产市场总结宁和柳州分居第50位和第94位。排名桂林之后的还有成都、福州、南京等大中城市。在2006年底举行的中国城市论坛“2006年中国城市生活质量排行榜”中，桂林市排名全国第12名，再次显示出了桂林居住环境和投资环境的魅力。1.3、桂林房地产市场发展分析1.3.1、桂林房地产健康快速发展（1）、房地产投资平稳健康,增幅减缓：桂林近年房地产投资走势6060.0%504030.0%30200.0%100-30.0%1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年房地产投资(亿元)5.56.267.811.211.323.63244.751.13同比增长%1.8%11.2%-3.3%23.0%30.4%0.9%52.1%26.3%28.0%14.4%2003年以来，随着大城市发展的规划，桂林房地产投资进入了飞速发展的黄金时期，房地产投资增幅一直保持在20%以上的增长幅度。2006年在多项宏观政策打压房地产投资过热的影响下,全年投资增幅有所下降,同比增长14.4%,比2005年涨幅跃了14个百分点。（2）、房地产开发施工面积小有回落42007年桂林房地产市场总结桂林近年房地产开发施工面积分析700600500400300200100单位:万平米01997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年商品房施工面积137.6125.5134.4154.5189.9240405556662660商品住宅施工面积114.899.8109.6122.1142.5172.5318476580550在市场需求的带动下，房地产企业投资开发热情高涨，开发施工面积也呈现了飞跃式发展。2006年，在国家宏观政策的影响下，开发商开始放缓了开发的节奏，全年开发施工面积比2005年略有下降。1.3.2、市场供求两旺，房屋销售价格稳步增长（1）、销售面积平稳增长：1997-2006年桂林市房地产销售面积25020015010050单位:万平方米01997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年房屋销售面积24.426.536.643.550.960.3105.1136.6165202住宅销售面积13.622.832.638.646.444.787.1129.414619452007年桂林房地产市场总结桂林房屋销售面积同比增长走势图80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年近年来，房地产市场销售旺盛，销售面积保持在18-22%的增长幅度。2006年全市房屋销售面积达202万平方米，约占广西全区销售总量的20%，成为区内房地产投资、销售较为旺盛的城市之一。（2）、销售价格涨幅低于全国平均水平桂林房屋销售价格走势3000250025002600235021002220200019002000170018001500100050001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年桂林商品房屋销售收入情况(亿元)5041.64027302225201410.412.51002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2006年由于政策影响较大,整体涨幅趋缓,全年平均涨幅3.7%，低于全国70个大中城市5-8%的平均水平。62007年桂林房地产市场总结随着桂林房地产开发重心向城乡偏移，房屋整体销售均价也受城郊低价房的拉低，近年房屋销售价格整体涨幅将趋于缓慢。1.4、桂林土地市场分析据统计显示，2005、2006年桂林招拍挂成交土地20宗（不含八里街及西城区），成交面积达到1865.52亩，交易额达到15.139亿元。2005-2006年桂林计划供应土地区位图清风小地区块1107亩桂林钢厂猫山儿东地块210片甲山路南侧桂林第一电机厂信义路北(明中路隐(红珠标准件头东安路以南汽车漓江路一骖鸾路(旅专琴翠竹路南巷(原中校区正门对潭翠竹路南威中山巷138.22南路莲穿山(制七星路东侧东园苗圃路革)59.03(旅地桂林厂专侧晶盛穿山南侧桂林威环城平山北路(原物资达光学仪器厂北2005年拍地卖块回收公司仓与桂磨2006年拍卖块地平山北路北侧桂林化工厂用地储备土地凯风路(普迎路宾侧南天收费站309亩1.4.1成交单宗土地面积分析72007年桂林房地产市场总结2005-2006成交土地面积区间分析100%80%60%40%20%0%2005年2006年50亩以下50-100亩100亩以上?从近两年成交单宗地块面积分析，2005年共有6宗地处于50亩以下，50-100亩和100亩以上分别为2宗。2006年则有6宗地处于100亩以上，50-100亩为1宗，50亩以下3宗。虽然两年成交宗地数量相同，但单宗地块面积差异较大，使得2006年成交土地面积比2005年增加了30%，而其中的琴潭莲花园地块、钢厂地块、化工厂地块均为2004年已经开始上市出让，2006年成交。1.4.2土地成交价格分析单位:万元/亩2005-2006年桂林市土地成交均价15095.910074.35002005年2006年2005-2006年桂林各城区土地成交均价对比单位:万元/亩150129.587.510077.171.981.377.776.25000七星区象山区秀峰区叠彩区2005年2006年82007年桂林房地产市场总结?从两年成交土地均价对比，2005年成交土地均价及各城区成交均价都高于2006年。原因主要为2005年成交土地在地段、面积及技术指标上优于2006年。2006年成交的几宗大地块均处于城郊结合部，拉低了整体成交价格。相对于全国近两年土地成交83-89万元/亩的均价，桂林