北海市房地产调研报告目录?第一部分全球宏观环境与北海市房地产?第二部分北海市宏观环境?第三部分北海市房地产发展概况?第四部分北海市房地产现状分析?第五部分北海房地产五大板块SWOT分析?第六部分目标客群分析?第七部分北海市房地产预测第一部分全球宏观环境与北海市房地产1.1全球经济危机对中国经济的影响经济危机前的中国经济危机后的中国出口主导型内需型粗放的能源消耗型经济化、科技发展型能源、原材料、房地产供求平衡能源、原材料、房地产过剩1.2经济危机对中国房地产的影响1.2经济危机对中国房地产的影响1.2经济危机对中国房地产的影响?经济危机导致中国房地产在08年出现“价量齐跌”和09年的“有价无市”的市场低迷期，致使政府宏观调控，放宽货币政策、放宽购房政策、投资4万亿进入房地产行业，才使得房地产市场在09年3月得以快速回暖。?经济危机对中国的一线城市如：北京、上海、深圳、广州等一线城市的房地产影响极大，但是对三线城市如：南宁、北海房地产的影响相对小。?经济危机致使贸易、能源等投资资金转向房地产投资以及房地产投资客把投资方向转移到北海，形成一股投资热潮滚向北部湾经济区，尤其是南宁、北海的房地产。1.3经济危机对北海市房地产的影响北海市2008年商品住宅销售量120010009501016）800800793720套600554517580（485400380414位200单17501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品住宅销售量1.2经济危机对北海市房地产的影响2009年1月——9月商品住宅销售量1500134711991109114511991000）950890879套（500位307单01月2月3月4月5月6月7月8月9月商品住宅销售量1.3经济危机对北海市房地产的影响?小结：?2007年年底美国的次贷危机和2008年的经济危机促使北海房地产投资客观望楼市，导致北海市房地产的销售量稍微下降。?北部湾经济区作为国家继珠三角、长三角、环渤海湾经济区发展后的中国第四级经济发展区，国家给予了非常政策、非常经济支持，其发展速度是远远大于经济危机对北海房地产削弱速度的。?北海市房地产客户群的68%来自福建、上海、广东、深圳、浙江、东北，这些地方的房价远高于北海现在的房价，因此北海受金融危机的影响是非常小的。?北海现存传销人员15万人，短时间内提升了北海租房市场井喷式供不应求，致使投资客纷纷投资房地产，从而拉动了北海市房地产价格和销售量。第二部分北海市宏观环境2.1北海市城市概况?北海地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经108°50′45″～109°47′28″，北纬21°29′～21°55′34″之间，西北距南宁206公里，东距湛江198公里，东南距海口市147海里。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积3337平方公里，市区面积957平方公里?全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27个乡镇（3个乡、24个镇），5个街道办事处，87个居委会，343个村委会，6630个村民小组。总面积3337平方公里。?海城区辖涠洲、靖海、驿马3个镇，东街、中街、西街、海角、地角5个街道办事处，共有51个居委会、20个村委会，250个村民小组，总面积140平方公里。?银海区辖高德、西塘、咸田、侨港、福成5个镇，共有7个居委会、39个村委会，693个村民小组，总面积423平方公里。?铁山港区辖南康、营盘、兴港3个镇，共有3个居委会、39个村委会，878个村民小组，总面积394平方公里。?合浦县辖16个乡镇（3个乡、13个镇），即曲樟乡、十字路乡、星岛湖乡、廉州镇、党江镇、沙岗镇、西场镇、乌家镇、石湾镇、常乐镇、闸口镇、公馆镇、白沙镇、山口镇、沙田镇，共26个居委会、245个村委会，4609个村民小组，总面积2380平方公里。2.2北部湾经济区域对北海的影响?北部湾经济区发展规划于2008年1月16日获国务院批准实施，北部湾经济区是国家继珠三角、长三角、环渤海湾的第四极经济区。?北海定位为“最适宜人类居住城市”，2020年城市建北海成区人口达到100——120万人的二级城镇。?环北部湾及南中国海一带位置显要，资源丰富，历来是中华民族拓展生存空间的重要处所。这里是中国通往世界各地的最主要和最便捷的海上通道，举世闻名的中国古代海上丝绸之路始发地就在北部湾畔。?北部湾经济的开发，是中国通过南中国海域参与东盟、并进而参与世界经济合作竞争的便捷和有效的途径。?北海地处于华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，正好处在中国—东盟自由贸易区的中心位置，是我国与东盟合作的重要门户，具有独特的区位优势、政策优势、旅游资源优势以及环境优势等，最具潜力成为中国走向东南亚和东南亚进入中国大陆的桥头堡。?“风水轮流转”、“三十年河东河西”。如今，新世纪初的北海再一次迎来了崛起的历史机遇。北海是中国第一批对外开放的沿海城市，也是广西沿海地区唯一一个具有国际影响力的城市。2.3北海市历年固定资产投资北海市历年固定资产投资320350单300200位（250144200亿15087.4元67.24）43.3251.410019.9265002001年2003年2005年2007年2009年固定资产投资趋势2.4北海市历年GDP和财政增速情况北海市历年GDP和财政收入增速情况30.00%26.79%25.83%25.00%19.84%21.14%20.00%18.35%19.79%18.10%16.90%17.31%15.20%13.83%16.36%14.20%14.30%15.00%12%12.10%12.10%9.60%10.00%5.00%0.00%2222222220000000000000000001年2年3年4年5年6年7年8年9年上半GDP增速财政收入增速年2.5北海市人均可支配收入北海市历年人均可支配收入1600016.00%14.10%139891400013.72%13.32%14.00%1184313.42%120001038012.00%9.68%877395201000010.00%8075元769277237013：80008.00%8.50%位9.50%单60006.00%40004.20%4.00%3.01%20002.00%00.00%年年年年年年年年0102030405060708）比同（年半上人均可支配收入增幅9年02.5北海市人均可支配收入?中国城镇08年人均可支配收入15781元，北海市2008年的人均可支配收入达到13989元，增长13.42%，北海北海市历年人均可支配收入1600016.00%14.10%13989市的人均可支配收入还是处于一个中等1400013.72%13.32%14.00%1184313.42%120001038012.00%水平。9.68%877395201000010.00%元769280757723：800070138.00%8.50%?近几年来，除03年受“非典”影响外位9.50%单60006.00%40004.20%4.00%，北3.01%20002.00%海市社会消费品零售总额一直保持00.00%1年2年3年4年5年6年7年8年）快速00000000比同（年2005半发展势头，年社会消费品零上人均可支配收入增幅9年售总额0增长率超过了20%，城乡居民储蓄存款北海市居民消费品零售额、可支配收入、存款余额情况余额总量一直保持11%以上的增长02年03年04年05年06年07年08年率，14000.0013989人均城乡居民储蓄存款余额保持在12000.00118431038010000.00952012%8773元8000.0076928075：7485.936795.16位6000.006440.69以上的增长率，居民消费水平大大单5911.0645234000.003968提3098.3734252800.882579.622000.002333.58高，存款余额大幅增长。0.00?数据显示北海市有较大的消费潜力，各居民消费零售额可支配收入存款余额种消费支出都具有扩展的空间，城镇居民可支配收入连年增多，居民的购买力持续增强。?北海城镇居民消费能力强劲，消费额不断扩大，对房地产住宅消费的需求将逐渐增大，并对住房消费提出更高的要求。2.6北海市历年宏观经济发展小结?北海市近年来GDP和财政收入持续快速增长，国民经济稳?定快速发展，北部湾经济区发展为房地产市场的发展提供了有力支撑。?2008年整个北海市的GDP已达到300亿元，08年涨幅达到历年新高16.98%，财政收入至05年以来持续四年的增幅都超过19%，08年达到最高涨幅26.79%。?财政收入连续三年保持超过19%的高速涨幅，而09年国家对北部湾经济区的战略规划，更将北海的经济战略地位提升到国际性区域的高度，以致08年的涨幅创近年的历史新高，09年上半年财政收入同比增长21.14%。国家和政府对基础实施投入加大，以及其他的经济建设，将有力拉动09年下半年经济的持续高速增长。第三部分北海市房地产发展概况3.1北海市历年房地产发展情况?近几年来的北海市商品房的供应量和销售量迅速增长，特别是在07年以来，市场的供应量增幅逐步加大。?北海市商品房成交面积近年保持着大幅度的增长，09年上半年销售面积飙升至112.81万平方米，突破历年来的记录。随着北海大量投资客户的到来，加大北