XXXX公司市场调查北海市房地产市场调研报告XXXXX房地产项目管理有限公司二00七年十一月北海市房地产市场调研报告目录第一部分中国房地产宏观环境分析一、全国房地产数据分析……………………………………………………41、土地市场…………………………………………………………………42、房地产开发投资…………………………………………………………63、商品房供需………………………………………………………………64、房地产价格………………………………………………………………85、住宅市场…………………………………………………………………8二、区域房地产市场发展趋势………………………………………………10三、全国重点城市房地产市场分析…………………………………………121、土地开发面积………………………………………………………………122、新建商品房市场……………………………………………………………133、商品住宅交易市场分析…………………………………………………144、消费者需求调查分析……………………………………………………16第二部分广西房地产市场发展分析一、广西房地产业发展沿革…………………………………………………182北海市房地产市场调研报告1、1979～1990年广西房地产萌生期………………………………………182、1991～1998年广西房地产起步期………………………………………193、1999～2007年广西房地产发展期………………………………………204、2007年广西房地产发展期………………………………………………21二、广西整体规划房地产发展规划…………………………………………221、城市规划…………………………………………………………………222、广西人均住房面积发展规划……………………………………………22三、广西房地产市场供销形势分析…………………………………………231、广西全区房地产竣工\销售\均价分析…………………………………232、2007上半年广西各发展城市房价上涨分析………………………………24四、广西土地开发和利用状况……………………………………………261、土地开发比较活跃………………………………………………………262、土地利用情况良好………………………………………………………263、土地开发占用耕地较少…………………………………………………264、各地清楚整顿土地市场秩序成效………………………………………27五、广西投资发展态势分析………………………………………………281、广西房地产继续健康有序发展…………………………………………282、广西投资涨幅趋缓………………………………………………………28六、广西发展前景分析……………………………………………………301、“东盟博览会”由来………………………………………………………302、东盟博览会机遇…………………………………………………………303、泛珠三角机遇……………………………………………………………303北海市房地产市场调研报告4、“泛北部湾经济”影响……………………………………………………31七、政策调控对广西房地产影响…………………………………………321、对消费性需求影响…………………………………………………………322、开发商融资成本略增………………………………………………………323、房地产市场保持平稳………………………………………………………32八、区内其他沿海城市房地产发展概况………………………………………341、钦州市房地产市场分析………………………………………………………342、防城港市房地产市场分析……………………………………………………36第三部分北海市房地产整体分析一、北海概况…………………………………………………………………38二、北海国民经济发展状况…………………………………………………38三、北海房地产市场宏观环境分析…………………………………………401、北海城市发展的大格局已经奠定………………………………………402、北海的产业发展状况……………………………………………………403、经济现状及发展趋向……………………………………………………414、财政及居民收入情况……………………………………………………435、社会消费品零售总额…………………………………………………436、固定资产投资情况……………………………………………………444北海市房地产市场调研报告四、北海房地产市场数据分析………………………………………………461、北海市房地产市场运行数据统计………………………………………462、北海市商品房销售价格分析……………………………………………483、2007上半年北海市各城区板块商品房价格表…………………………504、2007年1—9月份商品房成交量统计表………………………………52五、北海工业园和合浦工业园概况…………………………………………531、北海工业园简述及企业职工人口统计…………………………………532、合浦工业园简述及企业职工人口统计……………………………………545北海市房地产市场调研报告第一部分中国房地产宏观环境分析根据目前全国房地产市场形势分析，自2005年政府针对房地产行业开始出炉一系列宏观调控政策，至2006年5月份国务院相继颁布“国六条”细则抑制楼市供应结构、房价及投资投机性需求并针对外资准入、土地控制等限制政策，在诸多政策因素环境影响下，2007上半年全国房地产市场继续保持高速发展！一、全国房地产数据分析1、土地市场全国土地购置面积恢复增长但土地开发速度减缓，完成土地开发面积仅占待开发土地面积40%，有效土地供应不足；土地购置费用、土地开发投资和土地成交价款增幅较大，单位土地面积购买价格和单位土地面积开发成本涨幅较大，如下图示：6北海市房地产市场调研报告国务院要求18亿亩耕地保有量底线到2020年，而2006年度全国土地利用变更调查显示我国现有耕地18.27亿亩。在耕地保护红线不能越过情况下，预计近两年供应的主体还是存量土地开发。同时，提高土地利用效率，优先保障普通商品住房土地供应仍将成为政府土地调控的主导思想。从各区域土地供应情况来看，东、中部地区土地购置面积恢复增长，西部地区土地购置面积继续增长，但增幅大幅回落；各地区土地开发面积增长速度减缓，中部地区甚至下降，如下图示：7北海市房地产市场调研报告土地购置单价与开发成本上升，购置单价上升幅度更为明显；土地交易价格进一步上涨，涨速加快，如下图示：2、房地产开发投资全国房地产开发投资增长较快占固定资产投资比重增加，开发投资结构有所改善，外资进入房地产市场较显著！8北海市房地产市场调研报告全国房地产开发投资增速超过固定资产投资增速，远高于GDP增速。2007上半年，在房地产投资增速提高同时，房地产投资结构有所改善。在全国房地产开发投资中，商品住宅投资增幅为30.8%，高于同期房地产开发投资增幅；而非住宅类的办公楼和商用物业开发投资增幅分别为27.0%和17.1%均低于同期房地产开发投资增幅！3、商品房供需在国家宏观调控影响，2007上半年全国商品房施工面积171375.6万平方米，同比增长21.9%，增幅比去年同期及今年一季度略有提高；商品房新开工面积44892.0万平方米同比增长18.4%，但比2006年同期低3.2%；商品房竣工面积14870.66万平方米，同比增长11.1%，但比去年同期低9.3%，商品房供应指标增长速度有所下降！商品房需求旺盛。销售面积及销售额均继续快速增长，需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品房供不应求矛盾进一步加剧。在商品房销售中，期房销售增长速度明显高于现房销售增长速度，销售额增幅明显高于销售面积增幅。由于房价持续上涨，导致商品房销售额增长率一直大于同期销售面积增长率。2007上半年，商品房销售额增长率为33.8%，同期销售面积增长率为21.5%，商品房销售额增长率高于销售面积增长率12.3%，如下图示：9北海市房地产市场调研报告从销售形式分析，期房销售越来越占居主导地位。2007上半年商品房销售面积中，期房销售面积19925.36万平方米，同比增长27.3%；现房销售面积7978.79万平方米，同比增长9.0%。上半年商品房销售额中，期房销售额8099.11亿元，同比增长38.6%；现房销售额2543.71亿元，同比增长20.4%。期房无论是销售比重及增长率都远高于现房销售。2005年3季度-07年2季度累计商品房期、现房销售额走势对比4、房地产价格10北海市房地产市场调研报告房价普遍上涨，其中住宅价格涨幅与办公楼价格涨幅基本持平，住宅价格涨幅超过商业用房价格涨幅；普通住宅与高档住宅价格涨幅逐渐趋同，均快速上涨；二手住宅价格涨幅赶超新建住宅价格涨幅；住宅价格涨幅加大，住宅租赁价格涨幅趋缓。2007年1-6月房屋分类销售价格指数走势5、住宅市场住宅开发投资增速进一步加大，占房地产开发投资比重进一步提高；经济适用房开发投资增长较快，而别墅、高档公寓开发投资仍有一定增长；商品住宅供应增长速度稳中有落，市场供不应求矛盾加剧。2005年1季度-07年2季度商品住宅累计开发投资额及同比增长率11北海市房地产市场调研报告由于供应增长速度落后于销售增长速度，因此商品住宅供不应求的矛盾进一步加剧。上半年，商品住宅销竣比突破2.0，达到2.08，高于去年同期的1.90。由于商品住宅需求旺盛及房价的上涨，商品住宅销售额已超越投资额，商品住宅开发投资回报率较高。※总结：由此可见，在国家政策调控下，各地区政府对房地产开发土地