景德镇项目市场调查及销售市场分析智道联行不动产机构2007年7月26日市场调查人：邢兵目录一．景德镇市概况和经济发展情况1.1景德镇市概况1.2工业发展概况1.3民营经济概况1.4教育概况1.5景德镇发展背景及特征1.6景德镇未来发展规划二．景德镇房地产市场发展状况及各区块分析2.107年景德镇房地产开发市场分析2.2景德镇房产消费特征分析2.3景德镇各区块房产市场状况分析2.3.1东区2.3.2南区2.3.3西区2.3.4北区及中心区2.4本项目所在区块市场分析三．景德镇别墅市场发展状况分析3.1景德镇别墅的发展历程3.2景德镇别墅市场特征及趋势分析3.3别墅项目对比分析3.3.1地理位置对比分析3.3.2别墅周边环境对比分析3.3.3项目规模对比分析3.3.4户型面积对比分析3.3.5售价对比分析3.3.6销售情况对比分析3.3.7本项目的优势分析3.3.8本项目分析的劣势3.3.9本项目机会分析3.3.0本项目的威胁分析四．总结一．景德镇市概况和经济发展情况1.1景德镇市概况瓷都景德镇市，位于华东地区的江西省东北部，景德镇是个群山环抱，河流纵横属于丘陵地区。作为省辖市，辖管一市一县二区，即乐平市、浮梁县、昌江区、珠山区。市区主要是以昌江、珠山两区为主城区，面积为124平方公里，人口140万05年市区人口42万，随着景德镇的经济发展，企业的转换，外来人才的冲击，景德镇市区人口07年达48左右，是政治、教育、医疗、金融、经济中心。景德镇的城市格局是东、西南长，南北短，东西方向是由鹜江南北纵向隔开南北以山地丘岭为主，城市的西部迎宾大道是景德镇连接九江及260国道的主要道路，东北方向以湖泊湿地为主。由此从地形可以看出，景德镇中心市区范围已无向整体外围发展的空间，而唯独在西南处可有较为平坦的地势作为整个城区的延伸，而从市政目前的规划来看，此区域目前已作为新兴科技园区，势必也将成为市政开发的重点区域，各项市政配套设施也将相继完善，未来发展潜力较大。1.2工业发展概况景德镇有优良的工业基础优势。景德镇市工业在继承和发展陶瓷这一传统产业的同时，积极发展汽车、无氟压缩机、电冰箱、印刷机械、电子元器件、焦炭、炭黑、医药、电力、食品、建材等其它新兴产业，形成了航空汽车、机械家电、化工医药、电子信息、新型陶瓷和特色食品等产业为支柱的多产业协调发展的工业体系。全市拥有规模以上工业企业218家，从业人员7.7万人，企业资产总计225亿元.工业主要特点，是全市国民经济的主导产业，工业主要集中在航空汽车、机械家电、化工医药、电子信息、陶瓷、特色食品，拥有一批知名企业。昌河航空是全国直升机骨干企业，昌汽股份是全国十大汽车制造企业，焦化是全国第二大炭黑生产企业，华意是全国最大的压缩机制造企业，德宇是全国农业产业化重点龙头企业，中景是全国印机行业效益最好的企业，精细化工是全国最大的AC发泡剂生产企业，电化高科是全国最大的氯化氩砜生产企业。名牌产品比重大：全市主要工业产品中有29个江西省名牌产品，占全省名牌数量（168项）中国名牌产品占全省，名牌数量（8项），地方工业发展迅速居全省名列前茅，景德镇围绕支柱产业中的重点骨干企业加大扶持力度，大型企业继续发挥着龙头作用，昌汽股份、焦化煤气、华意电器、昌河航空、江纤化5户大型企业支撑作用明显，2000年以后又发展3个高新开发区。各大型企业的发展不仅带动了企业职工收入的增长，更为重要的是带动了领导阶层的收入大幅增长。我们尤为关注的企业中高领导对本项目的影响。如假设29个江西省品牌产品的企业中，每个企业都仅有3个客户购买本项目别墅产品，既可消化本项目别墅87套，占到别墅产品总量的43.5%。而在这些客户的影响下，将带来更为广泛的客户对（如企业下属员工、中低管理阶层、与企业产业相关的上下流企业领导等）本项目的关注，从而带动别墅及公寓产品的销售。1.3民营经济概况景德镇的民营经济在近几年出现了以下几个特点:?景德镇现有大型陶瓷批发市场有，汽车西站批发市场，温州街批发市场，豪德广场批发市场，新都民艺陶瓷，四家比较集中规模较大，主要营对外批发兼零售业务；?服务行业比较发达，达到星极酒店有20多家，普通酒店及旅社有250多家；?餐饮行业比较活越，城区每条弄堂都有经营摊位；?交通行业也很发达，公共交通比较便捷，出租有600辆，具车管所统计，景德镇每月上牌私家车有300多辆。景德镇的民营经济2000年前后比较活跃，因为在景德镇的经济改革中，有相当大一部分职工下岗，造成小摊主经营方式增多，在以陶瓷闻名城市，其下岗职工有专营陶瓷品近5000余户，相对景德镇的陶瓷品批发市场具多，其经营形式多种，给景德镇瓷都带来很好的经济发展，在项目调查同类产品了解到，有15%左右的高端购房客户是从事陶瓷品批发行业的。景德镇的服务行业的效益比较好，小型酒店具多，娱乐餐饮生意较好，在普通中档楼盘中购买力强。1.4教育概况景德镇市教育局是主管全市教育工作的政府职能部门。2003年底，全市有各级各类学校737所（不含教学点及幼儿园），教职工14452人（其中干部教师12775人），总在校学生30余万人，其中中小学生在校生236475名。市教育局机关在编干部33人，局属单位和市直学校教师3699人。其中高级教师563人中级教师1056人、初级教师1156人。第一幼儿教育景德镇现有各类幼儿园453所，其中省级示范园4所（市委保育院、昌河托幼中心、商业局保育院、铁路保育园），市级示范园12所，幼儿教师1392人、学历达标率87.6%。基础教育我.市现有小学572所，现有小学教师7665人、学历达标率为97%。现有普通中学109所，共有教师5919人、学历达标率为82.8%。中等职业教育景德镇共开办职业中学（中专）6所；其中市直3所（2所公办、1所私立）、浮梁1所（公办）、乐平2所（1所公办，1所私立）；普通中专3所（卫校、体校、师范）；成人中专1所（商校）；技校1所。主要开设有陶瓷美术、计算机应用、商贸英语、汽车驾驶与维修、家政、电脑财会、幼师、旅游、电子电器、家电维修、足球、护理、检验、园艺等专业。全市从事职业教育的教职员工1448人，其中高级职称235人、中级职称404人、专业教师549人。高等教育景德镇高等教育主要有景德镇陶瓷学院、景德镇高等专科学校、江西省工艺美院（原瓷校）、昌河工学院等4所。民办教育景德镇现有民办小学15所，，教师200余人；民办初中18所，教师80余人；民办普通高中13所，教师200余人；民办职业高中3所，教师30余人。根据调查有部分品质小区高配套全的住宅小教师需求量强。从目前对景德镇各别墅、排屋等非普通住宅项目客户的调查情况中得知，在这些项目客户中，来自教师及教育系统的客户占有不小的份额。因此，在本项目未来的客户群设定中，此客户群体需引起我们的重视。1.5景德镇发展背景及特征景德镇做为中国陶都，在世界文化陶瓷艺术品价值都是值得关注的城市，所面临的冲击和挑战无疑都是巨大的。对于人们生活的影响，将表现在如下几个方面：A．人口的高度集中，交通的多样化和高度密集，城市压力大，市内用地将紧迫，城区向外发展的的倾向严重。B．计划经济转向市场经济，经济结构体制的多样化。各种新兴产业的兴起及计算机的普及，使大规模集中工作制度有所改变。信息时代的到来，社会化分工越来越细使全能型公司减少，让一部分人在家工作成为现实，居家办公这种可能性将赋予居住区和住宅以新的功能。C．汽车进入普通百姓的家庭，同时也面临着同现在发达国家一样的交通问题和环境污染问题。因此，现在借鉴他们的成功和失败的经验格外重要。D．能源危机使居家环境面临的破坏，巨大的改变使中心区宁静居家成为很多人的一种寻梦情结，人们更加怀念和渴望花园式家园。E．人口进入老龄化，关心健康成为全社会的一个重要课题，各种康体设施配套场所将成为新的卖点。F．经济的高速发展必然导致文化复兴，城市在发展过程中必然经历。1.6景德镇未来发展规划景德镇市是由昌江区和珠山区组成，2005年城区现有居住人口约41.8万人，人均居住面积约为23.95平方米，离“十一五规划”目标人均居住面积30平方米还有一定的距离，景德镇市将规划建设各类住房6.38万套，总建设面积574万平方米，人均住房建筑面积达30平方米，这是《景德镇市城区住房建设规划(2006—2010)》所提出的要求，现该规划已上报省建设厅备案。规划期内，建设政策性用房114.8万平方米，建设普通商品住房459.2万平方米，土地供应量达422.05万平米。规划指出，按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合景德镇市土地资源特征和人口增长特点，老城区的房地产开发将进行控制，西山片区等新区作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，将对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排。二．景德镇房地产市场发展状况及各区块分析2.107年景德镇房地产开发市场分析（1）从投资用途看，住宅投资继续保持强劲增势2007年景德镇房地产开发投资结构明显改善，并呈现多元化发展格局。1-5月，住宅投资累计完成3.7亿元，占房地产开发投资的66.4%，比上年同期增长83.3%，增速比上年同期提高48.3个百分点，比全省房地产开发住宅投资增速快36.5个百分点。在住宅投资主导地位更加巩固的同时，商业营业用房投资1.5亿元，占房地产开发投资的27.9%，是上年同期的3倍；办公楼投资0.03亿元，比上年同期增长87.2%，所占比重呈上扬趋势。2007年景德镇房地产开发投资结构得到明显改善，1-5月，经济适用房投资完成0.5亿元，比上年同期翻了一番，占住宅投资比重由去年的12.4%上升至13.7%。（2）