江西新余房地产市场调研分析报告江西新余房地产市场调研分析报告目录第1章新余宏观市场分析…………………………………………2商业篇第二章新余商业市场分析……………………………………………8第三章沿河项目商业分析……………………………………………35第四章整体项目商业规划建议………………………………………43住宅篇第五章新余住宅市场竞争个案分析…………………………………56第一章新余宏观市场分析重任所托·倾力以赴第1页共56页江西新余房地产市场调研分析报告1、新余概况新余市地处江西中部，是江西省直辖市，现辖分宜县、渝水区、仙女湖风景名胜区和高新技术开发区，总面积3178平方公里，人口110万。新余工业发达，城市化水平较高。工业是新余立市的根本，已经形成以钢铁工业为龙头，机电、纺织、化工、建材、电力、煤炭、食品等门类比较齐全的工业体系。新钢公司是全省最大的钢铁生产企业和全国最大的铁合金生产基地，正在向全国板材生产精品基地迈进。预计到2007年新余工业将进入新的发展阶段。新余的城市化进展快，目前建成城区面积达45平方公里，人口33万人，城镇化率达47%，高于全省平均水平10多个百分点。新余区位优势明显，交通便利，投资环境优越。位于长沙和南昌两座省会城市之间，到上海、广州都在8小时经济圈之内。京九铁路傍市而过，浙赣铁路横贯东西，赣粤、沪瑞和即将建设的武吉三条高速公路在新余交汇。新余是一座环境优美、平安和谐、人居条件一流的城市。新余人均公共绿地面积和绿地率列全省第一，获全国绿化先进单位称号，是江西省园林城市。新余正朝着建设区域中心城市，在全省率先全面实现小康目标奋进，一个充满活力和希望的崭新新余正在加速崛起。重任所托·倾力以赴第2页共56页江西新余房地产市场调研分析报告2、新余经济-----经济稳定快速增长，增幅位居全省第一2006年，新余市生产总值(ＧＤＰ)突破２００亿元，达到２１４．２７亿元，比上年增长１６．５％。2001-2006年新余生产总值趋势图250214.27200177.32144.06150117.696.7710078.43500200120022003200420052006生产总值(亿元)工业生产增势强劲，增速跃居全省第一。全部工业增加值超过１００亿元，达到１０６．３１亿元，比上年增长２５．８％，对经济增长的贡献率达到６９．９％。全市规模以上工业增加值９０．１２亿元，增长４０．２％，创历史新高。消费市场繁荣活跃，增幅创十年来新高。全市实现社会消费品零售总额５４０５亿元，比上年增长１６．２％，增幅创１９９７年以来的新高。其中，城市市场完成零售额３５．７２亿元，增长１７．２％；农村（县及县以下）市场完成１８．３３亿元，增长１４．３％，城市市场快于农村市场２．９个百分点。【结论】近年来，新余市经济发展呈现出速度快、质量好、运行稳、结构优的发展格局，且增长速度较快，经济实力不断的稳步提升。重任所托·倾力以赴第3页共56页江西新余房地产市场调研分析报告3、新余地产-----整体行业稳步发展，销售异常活跃?从新余市房地产开发投资情况看2005-2006年上半年房产开发情况800005899360000335194000020000005年上半年06年上半年房地产开发(万元)06年１至６月，新余市房地产开发完成投资５８９９３万元，同比增长７６．０％，增幅比上年提高５２．８个百分点。其中，商品房建设投资完成５８２１８万元，同比增长１２１．１％。按工程用途分的住宅投资４３２５５万元同比增长８７．２％，商业营业用房１２２３４万元，同比增长１２３．４％。?从商品房销售情况看2005-2006年上半年新余市房地产销售情况800000594199600000400000164143200000005年上半年06年上半年销售面积(平方米)在房地产开发投资高速增长的同时，销售异常活跃。１至６月商品房屋销售面积５９４１９９平方米，同比增长２６２．３％，其中住宅销售面积５４９８２１平方米，同比增长２９０．５％；商品房屋销售额８６５７７万元，同比增长３９６．２％。【结论】房产开发快速增长，销售速度也呈快速发展，整体格局表现良好。4、新余人居-----人民生活逐步提高，城市化进程不断加快?从新余市在职职工的平均工资变化可以看出重任所托·倾力以赴第4页共56页江西新余房地产市场调研分析报告2006年前三季度新余市在职职工平均工资变化趋势图(元)06年前三季度05年前三季度52005400560058006000620064006600人均工资收入(元)前三季度新余市城镇居民人均工薪收入达到6523.33元，同比增长13.3%。人均工薪收入增长的主要因素：一是政策性增资；二是部份单位职工的年终奖金及福利费增加；三是就业人数增加，比去年同期增长2.4%；四是今年以来政府通过多渠道投入，拓宽了城镇居民就业渠道，拉动了城镇居民其他劳动收入的增加。?从新余市人口发展状况来看2004-2005年新余市人口总数及结构变化图(人)150110.97111.59100总人口51.6859.2953.5658.03城镇人口50乡村人口020042005年末全市常住人口111.59万人。城镇化率为48.0%，比上年提高1.4个百分点。【结论】在新余市国民经济稳固发展的大背景下，新余市民的收入不断提高，消费环境、人居环境得到不断的提升，居民生活品质得到了质的改善。重任所托·倾力以赴第5页共56页江西新余房地产市场调研分析报告商业篇重任所托·倾力以赴第6页共56页江西新余房地产市场调研分析报告第二章新余商业市场分析为了全面了解新余商业市场，为本项目作出更好的策划方案，我司对新余主要商业街：劳动南路、胜利路、抱石大道；及中心商业街：洪客隆商业街、抱石步行街、地王城市广场、北湖风情商业街、钟山国际、人民广场购物公园、新亚新商城、东方巴黎家居广场、夏威夷风情街进行了实地详细调查，调查情况如下：1.新余商业主干道市场分析重任所托·倾力以赴第7页共56页江西新余房地产市场调研分析报告1.劳动南路?区域范围以劳动南路为主轴，南起抱石大道，北至劳动北路桥头。劳动南路：重任所托·倾力以赴第8页共56页江西新余房地产市场调研分析报告?区域概况该区域位于新余市城南，属于当地老城区板块，商业氛围形成时间较早，是新余市目前较繁华的路段之一。由于周边多为老小区，因此人流量较大，路面较宽，车流繁忙。劳动南路路面：?商业格局劳动南路的商业氛围较好，但由于处于老城区内，且商业格局形成较早，因此整体业态种类杂乱，经营档次较低。目前只有洪客隆商业街和晶港城购物中心的商业形成比较新颖，采用大城市较流行的经营模式。商业业态数量比例(％)商业业态数量比例(%)灯饰1110.28空调专卖43.73皮鞋服饰1110.28摩汽维修76.54家饰用品54.67电脑专卖87.47电子元件43.73烟酒54.67太阳能专卖43.73文具用品32.80重任所托·倾力以赴第9页共56页江西新余房地产市场调研分析报告婚纱专卖32.80药房32.80麻将用品21.87厨卫32.80音像制品21.87鲜花店21.87牙医诊所21.87美容美发21.87文印广告43.73西饼屋21.87小型餐饮21.87学校21.87典当行10.93大型电器城32.80婴儿用品21.87数码用品32.80茶叶10.93钟表10.93眼睛行10.93保险公司21.87空置21.87合计107100%?业态分析从劳动南路的业态来看，该道路业态较为零乱，从传统行业的餐饮、服饰等居民日常所需服务所占比例较少，只占了15%左右，而家电、数码、电子、家饰类产品所占比例近50%，可以看出，该道路业态主要为家装类辅助类业态产品为主及其他业态组成。劳动南路商业：?面积分析该道路沿街商铺由各楼一、二层组成，而非统一设计建造，在面宽、进深各不相同，结构一般为砖混结构，故商铺面积普遍较小，在30-40平方米/间占绝大多数，但靠近抱石大道路段附近，商铺经营档次的提高，商铺的面积也相应的大了很多，如电器城、格力空调等。重任所托·倾力以赴第10页共56页江西新余房地产市场调研分析报告?经营品牌分析该道路从经营品牌来看，总体经营品牌较低，且大多为无品牌店铺，但近抱石大道处经营品牌档次相对较高，如，服饰类的哥弟、波司登、百丽，家电类的有华帝、格力、联想，及米兰婚纱等。?消费者分析该道路消费者主要由本市，及新余各乡镇居民，暂无外来人员。?经营状况分析该道路整体商铺经营较差，尤其以劳动南路北部，商铺空置率在15%左右，及部分经营在转商铺。?租金分析该道路租金价格呈南高北低状态，劳动南路解放西路租金价格在2-3元/平方米*天左右，至抱石大道处租金达7-8元/平方米*天，空置商铺转让一般无转重任所托·倾力以赴第11页共56页江西新余房地产市场调研分析报告让费，而在经营商铺转让费一般在1-2万/间。2、抱石大道?区域范围该区域以抱石大道为主轴，东起公园北路，西至玉紫山路。?区域概况抱石大道为车行道，商铺多集中在道路西侧，靠近抱石步行街处。抱石步行街以经营女装为主，整体档次较高，但据调查，工作日及双休日时段人流量均较少，其主要消费群体为新钢工作人员。抱石大道：重任所托·倾力以赴第12页共56页江西新余房地产市场调研分析报告?交通道路该路段为城市交通主干道，为双向二车道，路面较宽，车流量较大。目前靠近抱石步行街路段在进行小面积路面修复，但整体未对交通造成影响。?商业格局商业业态数量比例(%)商业业态数量比例(%)烟酒1717.89鲜花店77.36书店55.26美容美发66.31婚纱店55.26餐饮饭店66.31皮鞋服饰1010.5