婺源县房地产市场调研报告顺发恒业有限公司投资研发部2008年10月第一部分宏观环境分析一、城市概况婺源县位于江西省东北部，与皖、浙交界处，其地理位置东邻国家历史文化名城衢州，西毗瓷都景德镇，北枕国家级旅游胜地黄山，南接江南第一仙山三清山，素有“书乡”、“茶乡”之称，是全国著名的文化与生态旅游县。婺源有16个省级历史文化名村、1个国家历史文化名村，全国文物保护单位13处，2个古村落列入世界文化遗产预备名单。此外，婺源还被众多媒体评选为“人一生中必到的五十个地方”，“中国十大踏青好去处”，并被中国国家地理杂志社推选为“中国最美的六大乡镇”之一。紫阳镇平面模型1、历史沿革婺源建县的历史大约有1200多年，除近代有60来年的时间外，都是归属于安徽管辖的。不仅在地理上同属黄山山脉，而且在经济、文化上和徽州其他各县是同为一体的。2、地理环境婺源婺源面积为4461358.61亩，其中林地面积占了82.88%，耕地面积只占7.55%，茶果面积占3.65%，水域面积占1.79%。东北部重峦叠嶂，海拔1629.8米的鄣公山为最高，有“盘踞徽绕三百里，平分吴楚两源头”之称，从地势、地貌来看，是和徽州连成一片的，都属于皖南丘陵山区。3、行政区划婺源县隶属于上饶市；辖10个镇、6个乡：紫阳镇、清华镇、秋口镇、江湾镇、思口镇、中云镇、赋春镇、镇头镇、许村镇、太白镇、溪头乡、段莘乡、浙源乡、沱川乡、大鄣山乡、珍珠山乡。共有19个居委会、171个村委会。目前总人口33.7万人，其中非农业人口5.3万人。县人民政府驻紫阳镇，人口81023人。二、交通状况婺源的交通较为便利，自古即为徽饶古道必经之地，进出婺源有四个方向：东部—浙江衢州市到婺源152公里；上海到婺源570公里；南部—江西上饶市到婺源178公里；鹰潭市到婺源234公里；西部—江西景德镇市到婺源85公里；九江市到婺源240公里；南昌市到婺源378公里；北部—安徽黄山市到婺源120公里。1、公路：景婺黄（常）高速婺源段已于2006年11月完工，武汉至婺源的公路交通已实现全程高速。营运班车可直达上海、杭州、温州、宁波、金华、衢州、绍兴、东阳、义乌、乐清、南昌、上饶、九江、景德镇、黄山等地。同时婺源县内有专业的旅游车队，可从县城北站到达各景点。2、铁路：铁路的建设已列入国家交通规划中。3、航空：婺源周边1个小时车程内有三个机场(黄山-景德镇-衢州)三、经济发展1、生产总值及人均可支配收入2006年婺源实现生产总值268115万元，按可比价计算，比上年增长16%，。其中，第一产业增加值45594万元，增长5.4%；第二产业增加值110842万元，增长17.7%；第三产业增加值111679万元，增长19%。2007年婺源实现生产总值302713万元，按可比价计算，比上年增长13%，。其中，第一产业增加值47805万元，增长4.9%；第二产业增加值125808万元，增长13.5%；第三产业增加值58382万元，增长15.3%。2008年上半年婺源实现生产总值136362万元，按可比价计算，比上年增长12.09%，。其中，第一产业增加值17893万元，增长4.5%；第二产业增加值60087万元，增长13.4%；第三产业增加值129100万元，增长15.7%。婺源县主要以农业为主，因而其可支配收入主要以农民纯收入统计：2005年农民年均纯收入为3362元，增长约为8%，2006年农民人均纯收入为3660元，增长8.89%，2007年农民人均纯收入为3954元，增长为8%。2、财政2006年婺源财政总收入18567万元，同比增长16%；一般预算收入14271万元，同比增长23.05%。2007年婺源财政总收入23518万元，同比增长26.67%；一般预算收入16482万元，同比增长15.49%。2008年上半年婺源财政总收入18280万元，同比增长46.4%；一般预算收入10162万元，同比增长10.4%。3、旅游经济婺源文化与生态旅游业虽然起步晚，但发展快。2001年以来，婺源围绕“文化与生态”主题，高起点规划、高标准建设，先后开发了10多个景区，其中江湾景区和大鄣山卧龙谷景区被国家旅游局评为4A级旅游景区，婺源作为一个文化与生态旅游区被评为全国首批农业旅游示范区。并通过了ISO9000质量体系和ISO14000环境质量论证，经过五年的发展，年接待游客量由最初的12.5万人次飚升至2006年的283万人次，门票收入4836万元，综合收入4.7亿元；旅游产业增加值占婺源GDP的41.6%，旅游产业成为县域经济的主导产业。2007年，该县接待游客340万人次，实现门票收入5810万元，综合收入60030万元，比上年分别增长20%、20%、22%。旅游总收入（万元）旅游人数（万人次）旅游门票收入（万元）2005年33899.8243.737532006年47071.4283.3548362006年同比38.85%16.27%28.86%2007年60030.2340.358102007年同比27.53%20.1%20.14%2008年上半年35980194.084043.372008年上半年同比6.3%-4.0%16%4、固定资产投资2006年婺源固定资产投资总额124065万元，同比增长24.95%。其中国有投资48486万元，同比增长50.33%；非国有投资5580万元，同比增长11.2%。2007年婺源固定资产投资总额149731万元，同比增长20.69%。其中国有投资55752万元，同比增长14.99%；非国有投资93979万元，同比增长24.34%。2008年上半年婺源固定资产投资总额58773万元，同比增长33.3%。其中国有投资16046万元，同比增长3.9%；非国有投资42727万元，同比增长49.1%。四、政策规划婺源的旅游发展是以政府主导模式推动发展起来的，政府的规划建设和推广管理具有相当重要的作用。围绕建设中国最美乡村目标，按照《婺源县旅游产业发展总体规划》，整合旅游资源，创新体制机制，完善产业体系，全面提升婺源旅游的开发水准、企业素质和品牌形象，成为全国优秀的生态文化旅游区、国家级风景名胜区。同时进一步促进旅游产业由资源型向品质型转变、由观光流量型向休闲度假型转变，全面繁荣以旅游业为主的第三产业，带动婺源经济的跨越式发展。到2010年，实现接待游客600万人次，旅游综合收入达10亿元。加大旅游市场的营销力度，主攻以上海为中心的长三角、以广州、深圳为中心的珠三角、以武汉为中心的华中地区等省外市场及以南昌为中心的省内市场，积极拓展闽三角、京津地区等旅游客源，努力启动以日、韩、港、澳、台为重点的海外客源市场。通过中介代理、网络、电视、报刊等媒体宣传，精心筹划，组织大型旅游促销活动，申报国家重点风景名胜区、世界文化遗产等，进一步唱响“中国最美乡村”品牌。努力提高旅游的可进入性。以紫阳镇城区为游客主要集散中心，江湾、清华、赋春为三个副中心，构成三大环线，形成一轴两环旅游交通格局；进一步提高公路等级，完善各景点之间的旅游交通，缩短景点之间的时空距离，提高婺源景区的可视性。围绕游客市场需要，围绕吃、住、行、游、购、娱六大要素的综合配套，大力发展休闲娱乐、商贸会展、交通运输、旅游商品开发、旅游房地产等产业，全面提升旅游产业的综合效应，带动第三产业的繁荣和兴旺，力争到2010年，实现第三产业占到婺源生产总值的半壁江山。第二部分旅游市场一、旅游线路婺源文化与生态旅游区，2002年获评为国家3A级旅游区，其中卧龙谷景区、江湾景区获评为国家4A级旅游区，2003年能过ISO9000质量体系论证、ISO14001环境体系认证。婺源温和湿润，四季分明，雾日较多。一年四季都可以去玩。但春天是婺源旅游最好的季节，尤其是4月。漫山的红杜鹃，满坡的绿茶，金黄的油菜花，加上白墙黛瓦，五种颜色，和谐搭配，胜过世上一切的图画。目前，婺源旅游已形成东、西、北三条精品线路,以下是简单的介绍：【东线景区】东线景区以原汁原味的明清古村落和田园风光为主，主要景区有江湾、李坑、晓起、汪口、庆源村。钟灵毓秀的千年古镇江湾，是江泽民同志的祖籍地。江湾始建于隋末唐初，北宋神宗元丰二年（1079年），萧江第八世祖江敌始迁江湾，子孙逐渐繁衍成为巨族。这里山水环绕、风水极佳是古徽州风水文化的典范，历代文风鼎盛、群贤辈出，孕育了明代隆庆年间户部侍郎江一麟，清代著名经学家江永，清代户部主事江桂高，清末著名教育家、佛学家江谦等一大批学士名流，村人著述多达88种，任七品以上仕宦者25人，是当之无愧的婺源“书乡”代表。村中至今还保存着三省堂、敦崇堂、培心堂、滕家老屋等一大批徽派古建筑和萧江宗祠、江永纪念馆、南关亭、北斗七星井等景点，极具历史价值和观赏价值，是婺源首个4A级景区。李坑景区以小桥流水人家著称，村落群山环抱，山清水秀，风光旖旎。村中明清古建遍布、民居宅院沿溪而建，依山而立，粉墙黛瓦，参差错落；村内街巷溪水贯通，青石板道纵横交错，各种溪桥数十座沟通两岸，构筑了一幅小桥、流水、人家的美丽画卷，是婺源精品线上的一颗灿烂的明珠。画里乡村--晓起景区被誉为天人合一的生态家园，“古树高低屋，斜阳远近山，林梢烟似带，村外水如环”。古朴典雅的明清民居，曲折宁静的街巷，青石铺就的驿道，野碧风清的自然环境，遮天蔽地的古树，千年古商埠--汪口景区中的国家级文物保护单位俞氏宗祠，占地面积一千多平方米，建筑为清代中轴歇山式，气势雄伟，布局严谨，工艺精湛，风格独特，被古建筑专家誉为“艺术宝库”。东线还有油菜花观赏胜地江岭梯田和电影《暖》的拍摄地庆源村。【北线景区】以原生态的山水风光见长，大鄣山卧龙谷景区是一处景观