2007年1-9月份南昌市房地产市场发展及研究分析报告第一部分南昌市经济发展状2007年上半年，南昌市各级况各部门紧紧围绕南昌市第九次党代会确立的发展目标，坚持科学发展，着力改善民生，构建和谐社会。自2007年1月至9月底止，南昌市经济总体上承接了近几年来快速发展的势头，继续保持平稳较快增长态势。第一章宏观总体经济运行情况一、国民经济总量根据南昌市统计部门初步测算，上半年至9月底南昌市实现地区生产总值942.11亿元，按可比价计算同比增长14.4%。1、从三次产业看增加值（单位：亿元）同比增长（%）第一产业22.494.1第二产业300.4415.2第三产业278.0513.92、产业结构看第一产业增加值占南昌市生产总值的比重为3.7%，比上年同期下降了0.3%；第二产业增加值所占比重达50.0%，同比下降1.0%；第三产业增加值所占比重46.3%，同比上升1.3%。三次产业结构由上年同期的4：51：45调整为今年的3.7：50.0：46.3。【市场经济数据分析】●从上述数据看，南昌市第二产业发展速度较快，也就是制造业快速发展，有利于迅速形成产业群，扩大城市就业水平，提高人均收入，从而快速提升城市竞争能力。●第二产业的快速发展，改变了南昌市原来只重视第三产业快速发展的结构，使三次产业的结构比例更趋平衡，使南昌市的经济发展更具有可持续发展的条件。二、南昌市上半年经济运行呈现的特点（一）固定资产投资上半年，南昌市完成城镇以上固定资产投资284.74亿元，同比增长33.3%。1、从产业类别来看：工业、制造业、非国有投资分别完成123.11亿元、118.72亿元、184.09亿元。2、从投资结构来看：房地产开发投资小幅增长。上半年，房地产开发投资36.62亿元，增长9.2%。占南昌市城镇以上固定资产投资的比重为12.9%。（二）工业生产上半年，南昌市完成规模以上工业增加值177.97亿元，按可比价计算，比上年同期增长24.0%。经济效益主要指标较上年同期均有较大幅度提高。上半年南昌市规模以上工业企业实现主营业务收入458.27亿元，同比增长34.8%，增速比上年同期降低4.2%；实现利润17.97亿元，增长36.4%，增速比上年同期提高1.7%；实现利税51.76亿元，增长13.0%，增速比上年同期降低16.9%。工业经济效益综合指数为200.6，比上年同期提高26.8%。（三）财政收支和金融运行1、财政收入上半年，南昌市实现财政总收入93.14亿元，比上年同期增长23.5%，其中地方财政一般预算收入41.66亿元，增长21.6%。从收入完成情况看，增值税4.38亿元，增长32.4%；营业税16.83亿元，增长43.2%；五种共享税2.06亿元，增长58.7%。南昌市地方财政一般预算支出为39.2亿元，同比增长14.8%。2、金融运行6月末，南昌市金融机构各项存款余额为1985.49亿元，比年初增长9.9%。其中：企业存款751.33，增长12.9%，城乡居民储蓄存款772.31亿元，增长5.2%。金融机构各项贷款余额为1740.36亿元，比年初增长14.5%。其中：短期贷款623.45亿元，增长20.0%，中长期贷款1022.63亿元，增长13.1%。（四）消费市场上半年，南昌市实现社会消费品零售总额202.22亿元，同比增长18.2%。分地区看：城市实现零售额162.96亿元，增长18.9%。农村实现零售额39.26亿元，增长15.2%；分行业看：批发零售贸易业实现零售额183.64亿元，增长18.6%。住宿和餐饮业实现零售额18.19亿元，增长13.7%。其他行业实现零售额0.39亿元，增长20.6%。（五）对外贸易和招商引资1、内外贸易上半年，南昌市实现海关进出口总值10.92亿美元，同比增长29.7%，其中出口总值7.93亿美元，增长33.4%。2、招商引资上半年，南昌市新签外商直接投资合同项目数87个，合同金额7.98亿美元，实际利用外资6.60亿美元，同比增长23.6%。实际利用内资203.78亿元，同比增长9.4%，（六）就业状况和居民收入1、就业上半年南昌市新增城镇就业4.8万人，完成年计划的67%，城镇就业培训2.68万人，城镇就业率94.3%，新增转移农村劳动力2.72万人，跨省输出18.44万人。2、城镇居民收入南昌市上半年城市居民人均可支配收入为6517元，同比增长17.0%；人均消费性支出4653元，增长30.0%。农民人均现金收入2785元，同比增长14.9%。（七）消费价格变动上半年，南昌市社会消费品零售总额实现202.22亿元，同比增长18.2%,比上年同期提高2.2%，增幅创近十年来同期新高。南昌市居民消费价格相比上月份的上涨幅度月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份项目食品类-1.4%2.0%－0.7%0.5%3.2%工业消费品-－1.8%1.6%0.2%－1.3%－0.6%服务项目-1.4%－2.1%0.6%0.8%－0.2%居住类-－1.9%－0.3%1.2%1.0%0.3%第二章南昌市经济增长的因素一、发展环境：1、国际环境：·利用外资平稳增长,对外贸易形势良好；·全球经济稳步增长，世界各主要市场消费需求旺盛。2、国内环境：·国家“十一·五”计划稳步实施，各地政府发力组织建设，争取好的发展。·国家和地方实施的财政、货币双稳健的宏观政策目标明确，利于经济较快发展。3、南昌市经济运行环境：南昌市经济增长平稳，上半年GDP增长14.1%。二、工业：截止到5月份，南昌市实现工业增加值177.97亿元，按可比价计算，同比增长24.0%，从经济类型看，集体、股份合作、私营企业发展较快，分别实现增加值2.28亿元、3.46亿元和21.56亿元，同比增长49.4%、37.8%和36.4%，高于全市平均增速28、16.4和15个百分点。1、制造业：上半年，十大产品制造业基地共完成增加值142.94亿元，同比增长23.0%，占全市规模以上工业的比重达80.3%。增速在25%以上的有空调基地、飞机制造基地、纺织服装基地和机电产品基地，分别为71.8%、50.3%、29.2%和31.3%。全市规模以上工业五大支柱产业累计完成工业增加值117.85亿元，同比增长21.2%。其中，医药和食品产业、纺织服装产业和家电和电子信息产业分别增长21.6%、29.2%和35.0%。2、集体、股份合作、私营企业发展较快上半年，集体、股份合作、私营企业发展分别实现增加值2.8亿元、4.42亿元和27.47亿元，同比增长54.4%、39.2%和34.7%，高于全市平均增速30.4%、15.2%和10.7%。3、企业效益大幅增长1-5月，全市规模以上工业企业实现销售收入458.27亿元，同比增长34.8%；经济效益综合指数200.6，同比提高26.8%；实现利税51.76亿元，增长13.0%；实现利润17.97亿元，增长36.4%。三、投资：上半年，南昌市城镇以上固定资产投资保持增长，投资结构更加合理，主要体现在：1、工业投资继续增长上半年完成投资123.11亿元，增长49.4%，其中制造业投资118.72亿元，增长52.3%。2、非国有投资继续活跃上半年，非国有投资完成184.09亿元，增长39.2%，占城镇以上固定资产投资总额比重达64.7%，比上年同期提高2.7个百分点。3、房地产开发投资小幅增长上半年，房地产开发投资36.62亿元，增长9.2%。其中，经济适用房增势迅猛，完成投资1.87亿元，增长3.2倍。同时，商品房供应量也大幅上升。四、消费：2007年，南昌市消费品市场销售规模不断扩大，消费对经济持续快速增长起到了积极的推动作用。上半年，社会消费品零售总额实现202.22亿元，同比增长18.2%；上半年，城市居民人均消费性支出4653元，增长30.0%；上半年，南昌市个人中长期贷款1022.63亿元，增长13.1%。五、财政、金融上半年，全市实现财政总收入93.14亿元，同比增长23.5%，其中，地方一般预算收入41.66亿元，增长21.6%，全市完成地方一般预算支出39.2亿元，同比增长14.8%。截至6月末，全市金融机构各项存款余额1985.49亿元，比年初增长9.9%。其中企业存款继续保持较快增长,企业存款751.33亿元，比年初增长12.9%；受今年以来证券市场行情火爆影响，居民储蓄存款增速减慢，城乡居民储蓄存款772.31亿元，比年初增长5.2%。截至6月末，金融机构各项贷款余额1740.36亿元，比年初增长14.5%。其中，短期贷款623.45亿元，增长20.0%；中长期贷款1022.63亿元，增长13.1%。【市场结论】：?上半年国内GDP增长14.1%，宏观经济快速发展；?消费和出口继续扩大，工农业生产较快增长，居民消费价格涨幅处于可控制水平；?国民经济各行业的发展处在新一轮成长期，增长动力强劲。?经济的快速发展，就业水平的提高，人数的扩大，收入增加，消费能力的扩大带来并启动了居民向往更好的生活意愿和思想，促使消费结构升级，带动了人们对“住”的需求，使南昌市房地产行业得到持续快速的发展。第三章2007年下半年南昌市经济发展预测对全年经济走势的预测从2007年上半年的经济运行情况来看，南昌市下半年总体经济仍将处于快速发展阶，物价持续上扬，房价加速上涨。●下半年，中国经济将继续保持平稳快速发展态势，投资增幅将有所回落，消费需求会稳步增加，物价指数将冲高回落，贸易顺差继续加大。与此同时，流动性过剩局面仍难改变，人民币升值速度会继续加快，加息等紧缩性调控政策仍将出台，股票市场将迭创新高，银行业同质化竞争日趋加剧，房地产市场调控政策将进一